任何國家的經濟中心城市都會集聚着不同收入層次的人羣，對於一些發展中國家的經濟中心城市而言，如果正處在經濟高速發展和社會轉型的階段，常住居民之間的收入差異還會有更明顯的層次性特徵。

　　上海目前正處在這樣的階段，從經濟發展的態勢來看，上海還將繼續加速現代化和國際化，高收入者的比例會上升。隨着上海發展現代服務業的進程加快，上海的白領階層會繼

　　續擴容。與此同時，上海的外籍居民和留學生的數量會在今後兩三年間有明顯的增幅。此外，上海還是高等學府集中的城市，上海的優質教育資源正在為全國所分享，本科生和研究生的數量也在持續上升。加上一些季節性的需求，如考試準備期間的租賃房屋、大型會展期間的集團性租賃需求等，上海房地產市場在進行結構調整的同時，會出現房屋租賃市場火爆的局面。

　　上海作為中國公認的經濟中心，是一個非常吸引外來就業人口投身事業的城市。由於戶籍管制的逐漸放鬆，部分創業人口向中心城市集中，也是社會發展的一個必然趨勢。而高級管理人才和海歸人才的流動性還很強，對於高級公寓的租賃需求將在今後一個時期更明顯地表現出來。在一個很長的時期內，上海都將是人們期望的理想聚居之地。據上海社科院的一項調查表明，上海市每年外來流動人口約500萬人，其中約60%的人在滬居住時間超過1年，5%左右的人在當地購買自己的住房，影響當地住房需求約400萬平方米。需要指出的是，目前我們看重的還是其房屋購買，對於更大規模和更經濟的租賃需求卻關注不夠。

　　另外，上海的留學生羣體也將成為租賃房屋的主要客源。有預計表明，上海將在2010年前替代東京，成為東亞地區最受留學生歡迎的城市。以復旦大學留學生的居住情況來看，早在改革開放初期直到上個世紀90年代中後期，當時的留學生們必須居住在學校指定的宿舍內，美其名曰“保護留學生的生命財產安全”。當時的這種模式也留有明顯的計劃經濟體制的痕跡，但也與當時上海市居民普遍居住條件的窘迫和留學生數量不多有關。但是隨着上海特別是浦東開發開放的進程，留學生數量猛增不止，到上個世紀90年代末期，復旦大學取消了留學生必須住在學校宿舍的規定，從而開啓了留學生在外租房的大門。據不完全統計，復旦大學的留學生，特別是老生，90%以上是在學校外租房居住的，他們絕大多數以復旦為中心、5公里為半徑尋租。

　　高校畢業生和近幾年的新婚家庭也有強烈的租賃需求。客觀地看，新就業者和新婚家庭，如果沒有外力的支持，要在今天的上海直接購置新建商品房，是比較艱難的選擇。而相對理想的狀態，就是依靠房屋租賃控制前期的生活成本，而後再俟發展景遇作進一步的打算。上海的高校畢業生人數逐年增加，2005年高校的畢業生人數已經超過12萬，這些人中的絕大部分都將面臨着租房問題；另外，每年上海市的新婚人數大概在9萬對左右，其中，相當一部分有租房需求。由此可見，如果我們根據社會發展的基本需求進行統籌運做，在提供商品房的同時，也努力地提供租賃性公寓和其他相關租賃房源，這一市場必將是穩定和持續發展的。(要英復旦大學國際文化交流學院副教授)