前些天坐出租車時，聽廣播報道“內蒙古自治區巴盟的草原出現了狼羣”，司機笑說，內蒙的狼越多，北京的沙塵暴就越少。此話乍聽風馬牛不相及，但是仔細一想，其實有理，草原上狼多起來了，說明生態逐漸平衡了，造成沙塵暴的土地沙漠化狀況有所好轉了，位於內蒙古南部的北京自然是受益者。日前，筆者在內蒙古呼和浩特市舉辦的一個論壇上，從瞭解到的一個信息中印證了上述的這個分析。

　　讓游牧民族進入城市

　　據中共內蒙古自治區黨委常委、呼和浩特市市委書記韓志然介紹，內蒙古正在加快城市化進程的步伐，讓那些仍處於游牧生活狀態的少數民族進入城市，讓更多的人擺脫原始的生活方式，解決生活中的諸多難題，從而大大減少過度放牧。而過度放牧正是破壞草原生態平衡的“元兇”。

　　讓牧民進入城市，隨之而來的是城市發展建設的新問題。筆者瞭解到，呼和浩特市正在進行新一輪的城市土地規劃與開發。城市面積已從過去的六、七十平方公里擴大到150平方公里左右，人口也由60萬增加到約150萬。這個開發建設即將提速的城市無疑面臨着房地產市場的興起。

　　呼市房地產市場投資環境列全國第五

　　前不久，由“國務院發展研究中心企業所、清華大學房地產研究所、中國指數研究院”三家國內權威研究機構共同組建的“中國房地產TOP10研究組”，在其最新完成的“2005中國城市房地產開發投資吸引力十強”報告中，將呼和浩特列為房地產市場投資環境吸引力十強城市第五名。

　　據清華大學房地產研究所副所長季如進教授介紹，“2005中國城市房地產開發投資吸引力十強”是受政府有關部門委託，對全國三十五個大城市，主要是省會城市及直轄市的房地產市場進行綜合分析。通過對住宅、寫字樓、商場三個市場的統計，以及對投資環境吸引力的分析，綜合這四方面因素得出中國房地產投資吸引力十強，在這個綜合排行中，呼市列第12位。其中，寫字樓排第18，住宅排第26，商業排第17，投資環境排在第五。在評選分析報告中點評說：“呼和浩特作為我國北方重要的沿邊首府，其城市建設的速度和水平，在區域內部表現突出，其GDP近三年以68%的年均增速位居35個城市的第一，固定資產年均資長率也以110%的速度位居第三名，再加上其輔射周邊的獨特優勢，有潛力吸引更多的投資者進入該市的房地產市場”。

　　季如進分析，呼市投資環境名列前茅的關鍵在於城市基礎設施建設投資較大，為投資者營造了一個比較好的環境，具有極大的發展潛力；而其它三方面落後的原因則是由於作為房地產市場源頭的土地市場經營不夠規範，可以通過政策使其換成競爭力。

　　積極開展土地新政規範土地市場

　　正如上述報告中指出，呼市GDP增長速度連續多年在省會城市中排名第一，人均可支配收入在2005年2月已經達到了10500元，位列全國各省會城市第六名。然而該市的房價卻忝倨末後，在前不久公佈的2004年全國37個大中城市房地產平均價格排名中，呼市房價位僅列35名。由此可見，該市落後的城市面貌與其經濟發展水平很不協調。據介紹，中級幹部和下崗職工，企業家和普通消費者居住在同一樓裏的現象在呼市比比皆是。

　　從去年下半年以來，呼和浩特市委市政府在土地市場方面採取了一系列力度空前的政策措施，在落實國家土地管理政策、規範土地出讓秩序、盤活存量土地資產、優化土地資源配置等方面，陸續制定出臺了一系列關於土地出讓的相關政策，為實施經營性土地使用權公開出讓提供了制度保證。

　　為了加強對土地一級市場的管理力度，呼和浩特市將土地收儲中心由國土局下屬部門調整為市政府直屬機構，由分管城建的副市長兼任土地收購儲備拍賣中心的主要領導職務，並賦予其統一收購、儲備、出讓、管理一級土地市場的職能和權力，大力規範土地出讓市場秩序，叫停了多頭供地和自建房，同時按照市場的實際情況制定年度土地出讓計劃，科學合理的進行土地出讓工作，改變了過去土地供應隨意性較大的情況。

　　韓志然說，經營城市首先是經營土地，土地經營不起來，城市的附着物的價值就上不去。通過公開公平的統一的土地交易平臺，實行招拍掛制度，可以讓各開發企業在同一個起跑線上平等競爭。這種一個渠道進、一個漏斗出、一個政策管理的方法，使呼市的土地交易得到規範，改變了以往一畝地交易從兩萬元到十幾萬元不等的混亂局面，杜絕了不規範的市場操作；同時，也依法保證了農民出讓土地的最大利益。

　　韓志然告訴筆者，今年土地一級開發政府拿下來後，土地收儲中心有望拿到超過200萬平方米的拆遷面積，年末新建面積可能達到500萬平方米，至少拆掉5-7個城中村。

　　另外，土地收儲中心收購生地後，一方面通過政府直接協調各主管部門的工作，另一方面通過銀行貸款，將其實現七通一平後再賣熟地(即二級土地)，既使土地增值，又減少了開發商將土地由生做熟的風險。

　　引入外腦推動城市高水平建設

　　與呼市推行土地新政初見成效同樣引人注目的是，市政府在土地一級市場運營方式上採取了創新的舉措，本着把“專業的事情交給專業的機構去做”的原則，通過招投標選擇了具有11年發展歷史的北京思源顧問/經紀公司擔當呼市城市土地市場開發的全案策劃顧問，該公司在奧運商業地產策劃全球招標中囊括三標，2005年上半年就實現了34個億的代理銷售額，母公司思源集團是國內領先的房地產綜合服務集團，業務板塊涉及房地產顧問、經紀、軟件、經營管理、投資等多個領域。

　　據思源集團總經理陳良生介紹，他們的總體工作就是站在中立、公正的角度為政府出謀劃策，為呼市城市及土地運營制定具備前瞻性、系統性、可操作性的戰略與策略方案，同時為呼市土地出讓工作提供營銷和招商策劃。半年多來，思源顧問內蒙公司對呼市的土地現狀及房地產市場進行了調查，起草制定了《年度土地出讓計劃方案建議》和《土地收購、儲備、出讓模式定位及策略報告》、《土地“招、拍、掛”出讓標準文件文本彙總》等文件和報告，為呼市土地市場的專業化、市場化運作提出了具體的策略建議，還直接參與了今年的全部土地掛牌出讓具體工作，還協助政府開展招商引資工作，組織成批開發商到呼市實地考察調研，今年3月份曾一次性組織了七家北京開發商赴呼市考察投資。

　　通過一系列專業化運作，呼市土地市場的規範發展取得了顯著的成效。據主要負責協助呼市政府執行土地開發策劃工作的思源顧問/經紀公司常務副總陶紅兵介紹，有了規範公平的土地市場規則和透明公開的市場程序，呼市的土地價值迴歸到應有的水平，從原來2003年前的每畝幾萬、十幾萬元，2004年底的30餘萬元提升到目前的50萬元左右。僅今年3月-7月掛牌出讓的四批土地交易額就超過30億元，土地淨收益超過4億元，有力支持了重點工程徵地拆遷和市政建設。

　　韓志然說，去年我剛到呼市工作的時候，市場上銷售的房子均價不到1600元/平方米左右，2004年年底漲幅明顯，而到目前均價已突破2200元/平方米，並出現3000元/平方米以上的中高檔住房。為進一步改善投資環境，今明兩年主要以開發中高檔住房為主，還要建一部分5000-8000元/平方米的別墅類住宅，滿足一些高消費人羣的需求。那些高消費人羣從原來的普通住宅搬離後，又增加了低消費者購買二手房、廉價房的機會。