“政策經常是雷聲大、雨點小”——一直被分析人士認為是北京肅清閒置土地“發令槍”的“收地行動”，竟被部分開發商“解讀”得如此輕鬆！

　　近日，北京收地38宗震動着實不小。然而，記者在採訪調查中發現，名單中的一些地塊，政府很難真正收回。

　　遺患難除

　　按照北京市國土部門的說法，此次38宗地塊出讓合同被廢止，原因是“未能按期及時清繳土地出讓金”。

　　眾所周知，由於長期以來土地管理不完善，開發商拖欠土地出讓金的做法已經見怪不怪了，政府和開發商之間幾乎形成了一種“默契”。因此也有人認為，“是政府監管不力，縱容了拖欠行為。”

　　最近，素有“長安街地標建築”、“京城第一高樓”之稱的北京銀泰心被捲入了“風暴中心”——外界紛紛傳聞，被列入此次收地“黑名單”中的銀泰中心將“胎死腹中”。這讓一向行事低調的銀泰感到很“無辜”：“我們現在正熱火朝天地幹呢，年底就要封頂了啊……這個事情真是越抹越黑……”。

　　北京銀泰置業有限公司總經理尹筱周說，銀泰中心一共辦理了4張土地證，“已經售罄的那兩塊地的出讓金，我們已全部繳清了；另外不銷售的、準備長期持有自用的，是緩繳的。”而這緩繳的2個億出讓金，也是當時銀泰和政府部門的一個“君子協定”，“當時我們向政府部門申請一年之內緩繳(2004年12月底——2005年12月底)，當時大家是都有認同的。”

　　有人指出，拖欠之風長期在政府的眼皮子底下大行其道，往往演變成開發商們慣用的資金騰挪手段。多數房地產公司出於“公司發展需要”，選擇延緩某些土地出讓金的繳納，以此換取新的拿地資金。用某房地產公司老總的話說，這叫“以小博大”。

　　“我們就是想把緩繳的2億元用在建設上，不想讓它死在土地出讓金上……你拿出7個多億的土地出讓金，又不能馬上賣房子，都扔進去？從經營的角度講，誰都不願意這麼做，而且政府也是允許分期繳付的。”尹筱周的言論表明，銀泰“緩繳”土地出讓金，並非因為缺錢。實際上，擁有國際著名投資機構——美林集團的注資背景，銀泰也不可能缺錢。

　　在開發商們眼裏，按期繳納土地出讓金會佔用大量的企業營運資金，能晚一天是一天。

　　在接受某媒體採訪時，北京市國土資源局局長安家盛厲聲斥責開發商的拖欠行為，並明確表態：今後政策再不會給開發商鑽空子的機會，要嚴格依據市場的遊戲規則，違約就要受到懲罰。一旦土地出讓合同被廢止，開發商想繼續開發，就需要付出新的代價，“說白了，就是要花更多的錢”。

　　儘管此次政府態度異常堅決，對拖欠行為似有絕不再姑息縱容之意。但分析人士認為，以前那些心照不宣的“君子協定”，必然會給日後的清理工作留下了很多“遺患”。至少目前，開發商們在政府的義正辭嚴面前，仍然顯得不慌不忙，不緊不慢。

　　收地難回

　　38宗地所牽扯到的一系列複雜問題，考驗着政府的執政能力。

　　據此間不願意透露姓名的開發商講，“收上去的地，有些實際上只是個概念。”這38宗地，均為整體項目中的一小部分，但在實際操作中，“部分”是無法從整體中準確地劃分出來的，“都在一個樓裏，上一半、下一半的，你怎麼拿走？這不太可能。”

　　來自北京國土資源局的統計數據顯示，此次廢止出讓合同的38宗土地，大多位於北京海淀、東城、朝陽、宣武等城八區核心區域，地塊面積較小，其中最大的一塊為8.5公頃。從土地用途來看，大部分地塊是某個項目中的一部分，以商業、地下車庫佔絕大多數。

　　如何將“預收回的土地”從“已經動工的建築”中剝離出來，這的確是橫擋在政策面前的一個難題，自然也成了部分開發商有恃無恐的“理由”。

　　北京萬年花城房地產開發公司，其位於豐臺區花鄉樊家村的萬年花城11號地，也在此次出讓合同被廢止的名單中，該公司內部人士在接受媒體採訪時說，政府廢止土地出讓合同，只代表協議出讓方式的終止，“不意味着地塊被收回。”該內部人士還認為，像這樣的地塊，政府收回的可能性不大，因為這些地塊規模不大，是大社區中相當小的一部分，即使讓其他開發商接手，也無從操作，獲利空間更是未知數。

　　銀泰被列入此次收地“黑名單”中的兩塊地，分別是位於朝陽區建國門內大街4號的銀泰中心A座商業和C座辦公及商業。當問及這兩塊地的現狀時，尹筱周的回答讓記者頗為震驚：“實際上它不是地”。

　　尹筱周告訴記者，當時出於辦理土地證的需要，只能按照不同的用地性質，將地塊進行劃分，“但建設項目是一個整體，是不能分割的……他們就那麼一劃，把這部分功能假裝擱在兩塊地上，實際上這塊地是劃分不出來的。”而黑名單中所謂的“兩塊地”，據尹筱周講，就是銀泰“申請過緩交的2個多億的土地出讓金。”

　　“我們也不是都沒交，而是交了一大部分，7個多億還剩2個億，剩下的也交了一部分了。”尹筱周強調，銀泰的情況“比較特殊”，這次收地行動絕不是針對銀泰的，“我想政府的目的，還是為了把土地嚴格監管起來，對於那些真心實意想搞高標準建設的開發商，政府不會輕易下結論。”

　　38宗地的複雜性，不單單是“收回難”的問題，能否再次順利入市，也是一個問號。

　　以此次收地名單中面積最大的一塊地——東四十二條危改地塊為例，該地塊總面積8.5公頃，2003年，北京王府井地產綜合開發公司取得該地塊的土地使用權，用於商品房開發。然而，適逢中央數次調整拆遷政策，拆遷成本一再提高，拆遷難度越來越大，令開發商無法按時繳清出讓金。

　　這樣一塊“黃金地皮”，終因繞不過“釘子戶”而成為“雞肋”。用公司內部人士的話說，“三年來基本沒有幹別的，全都做拆遷工作了。”試想，這樣的地塊，即使政府重新收回，再度入市，誰還敢貿然接手？

　　令人高興的是，對於此次收地的複雜性，北京市國土部門已有清醒的認識。安家盛局長近日在接受媒體採訪時頻頻表示，政府將根據38宗土地的不同分類情況，“量身定做”工作細則。“對於那些確實屬於閒置的土地，我們一定會無償收回。”安家盛說。

　　這個“細則”，實質上是“一個比較完善的個案分析機制，就是對這些土地違規企業的違規原因進行分析，並確定性質，是惡意違規，還是確有其他緣由；同時對企業修正違規行為的能力進行評估，綜合這些方面的因素，做出最後的處理決定”。