“價高者得”已成為“招、拍、掛”隱性規則

　8月1日下午，京城新“地王”橫空出世，北京華潤新鎮置業有限責任公司經過80輪激烈競價，力挫富力和順馳這兩家當年也都是以“天價拍地”被認為是京城樓市“拍地狂人”的房地產公司，以25.65億元將海淀區清河鎮原三家毛紡企業用地納入囊中，成為新一代“拍霸”。

　　自從國家規定“經營性土地出讓必須實行招標、拍賣和掛牌”後，競拍置地一直處於白熱化狀態。由於拍賣沒有最高限價，只要有競拍者舉牌，就不能停拍，價高者得似乎已成為“招、拍、掛”的隱性規則。一時間，各類“地王”頻頻誕生，“地王”記錄被不斷刷新。據記者不完全統計，2002年2月28日，在北京土地交易市場的首次招標會上，富力以31.6億元拍下了廣渠門東五廠49公頃土地，成為京城樓市第一任“拍地狀元”，當時華潤的報價是28億元；2004年1月14日，北京市政府對各類經營性用地實行招標掛牌拍賣出讓以來的首宗土地拍賣，順馳以9.05億元成功拿下大興區黃村衛星城北區1號住宅項目用地，接替富力成為新一屆拍地狀元。

　　地價攀升容易造成投資者恐慌

　　“地王”的不斷出現，“地王”紀錄的不斷被刷新，對政府的眼前利益來說自然不是壞事，不僅解決了城建資金的缺口，而且也反映出一些投資者對城市顯現出更充足的信心，但是，土地“招、拍、掛”價高者得的潛在負面影響卻日益凸現。北京建華時代房地產公司董事長莊宗汨認為，目前以價格為準的“招、拍、掛”標準將加快土地上漲幅度。這種標準是拿價格作為取向的，拋棄其他條件和因素，或者是把其他的因素作為非主流條件來考慮，誰價格高誰就取得土地。在這樣一種類似於古董拍賣方式的情況下，必然是價高者得。如果大家都看好這塊地，都看好這個項目，可能就會出現價格一輪一輪的抬高，抬高的結果就是土地的成本大幅度上升。

　　專家認為，對於大多數普通消費者而言，面對漲幅過快的房價依然是望房興嘆，讓不同收入階層的消費者都能在市場上找到適合自己的房子很關鍵。因為“地王”大多是小宗土地，不具代表性，不能作為土地市場的晴雨表，但卻容易造成地價節節攀升效應，一方面是政府過高地估測其他地塊價格，另一方面是競拍者容易失去理性，盲目跟進，哄抬地價，這兩方面難免會促成一個城市的畸形地價，畸形地價就是大大超出城市承受能力的價格。

　　地價快速攀升容易造成投資者的不安或恐慌，並最終造成投資者觀望甚至是逃離。地價超常規的跳漲，無形中加大了他們的經營風險，使他們不得不去觀望。如果商務及投資成本過高，他們只好另覓市場，這對一個城市的招商引資，尤其是對城市的持續發展來說都是很可怕的，這會造成惡性循環。另外，“地王”拉動地價快速上漲，受影響最深的是住宅市場和普通消費者。土地價格快速上漲，使房價中的土地成本迅速增加，並造成房價猛漲，上漲幅度遠遠超過市民收入的增長和承受力，從而造成樓市的有價無市，直至出現崩盤。

　　地價在房價中所佔的比例有限

　　深圳同致業地產總經理張曉光說：“房價並不完全由地價決定，天價拍地並不見得就一定會天價賣樓，這是一個現實。”“房價是由綜合因素決定的，樓盤質素、區位環境、開發商對利潤的預期心理等等都在其中起作用。”國土資源部土地利用司有關負責人介紹說：房價上漲最主要是由需求引起的，不管這種需求是正常的還是非正常的。市場供求決定了房價，開發商根據房子的市場價格來倒推取得土地的成本，然後到市場上舉牌競價。開發商競拍土地時並不是毫無章法，而是根據當時當地的房價來“出牌”，多高的土地價格能維持多高的利潤他們心裏清清楚楚。

　　據國土資源部的官員解釋，房價的構成不合理，地價的比例低而開發商利潤太高是造成房價虛高的重要原因之一。一般來說，房價由地價、建安成本、交易費用、開發商利潤等組成，但是根據對全國主要城市的調查，2004年，全國主要城市居住用地地價佔商品住宅價格的比例只佔20%%～40%%。如北京35%%，天津30%%，重慶25%%，武漢25%%～31%%，中山、東莞、深圳等城市在20%%～30%%之間。而在發達國家，地價占房價的比例較大，如在美國的主要城市，地價占房價的比例在30%%～40%%，韓國為50%%～65%%，新加坡為55%%～60%%，英國25%%～38%%，日本商業樓宇的土地價格佔總價更是高達80%%～90%%。

　　除地價外，建安成本在房價中佔較大比例，平均約為33%%。而除去交易成本之外，房地產開發利潤占房價的比例也較大。據調研分析，目前大多數城市房地產開發中的利潤率普遍在10%%以上，中高檔商品房更達到30%%～40%%，遠高於其他行業的平均利潤率水平。從國際上多數國家情況來看，房地產開發商的平均利潤一般在5%%左右，高的也只有6%%～8%%，遠低於我國目前的房地產開發的平均利潤率。

　　政府將對開發商拿地嚴密監控

　　在眾多的信息面前，有業內專家反而認為，現在來判斷房地產業有沒有泡沫還為時尚早。因為，目前還處於房地產大量投資的階段，房地產的投資週期一般是兩年左右，將來會不會出現供求失衡，是否會出現房子積壓、房價下滑的情況，還不可知。北京國際投資發展有限公司總裁杜猛認為，目前國內房地產市場有泡沫無水分。因為北京的房子無論定價多少，都可以賣出去，而且是熱銷。

　　此外，政府最近也採取了很多措施，會對防止房地產的過熱起到積極作用。總體來說，中國房地產市場有過熱跡象，但不至於出現類似香港的崩盤局面。

　　人民幣匯率近期的調整可能會進一步刺激國際熱錢加速湧入國內市場，而房地產是最容易聚集熱錢的行業。

　　專家分析，資本都是以逐利為其根本目的的，房地產投資的高回報率導致資本對其投資的青睞，而不願投資實業從而抬高實業生產成本，進一步減少國內購買力，而房地產泡沫因此也就會像滾雪球一樣越滾越大。國際資本在看到有利可圖的情況下，就會蜂擁而入，進而進一步使房地產泡沫膨脹。

　　對於越來越多的外資爭先恐後地通過各種渠道湧入中國的房地產業，北京東君房地產開發有限公司董事長齊宏說：“這表明中國房地產現在是投資非常恰當的時間”。按照齊宏的看法，實際上目前房地產是多種觀點並存，存在着一定程度的混亂，但越是這樣越有可能取得暴利的機會。

　　有專家指出：通過土地競拍方式轉讓經營性用地使用權為政府獲得了鉅額增值收益，土地價格高漲，而開發商在支付了高額的地價款後，勢必將其轉嫁到房價中去，從而增加購房者的負擔。在宏觀調控下，銀行將收緊開發貸款，政府對開發商拿地之後也會嚴密監控，將使開發商不得不謹慎拿地。