——上半年房地產市場分析和下半年預測及政策建議今年上半年房地產投資特點
(一)房地產投資總量和規模繼續增加，投資絕對量歷史最高。2005年上半年我國房地產投資規模和總量達到6153億元，投資總量相當於2004年1-7月份投資總量。其中一季度投資總額為2324億元，二季度投資總額為3829億元，二季度比一季度投資增加1505億元，增長了64.76%，投資總量和規模呈現擴大之勢。
(二)房地產投資同比增長幅度由高到低梯度回落。2004年房地產投資確實是過高、過快了，若不是宏觀調控措施及時出臺，那麼，2005年我國經濟將會是一種極其緊張的運行狀態。今年上半年，由於投資增長慣性所致，我國房地產投資規模和總量穩定持續增加和擴大，但房地產投資增長幅度卻呈現由高到低逐月回落態勢，說明房地產投資過快增長勢頭出現了實質性轉變。儘管如此，由於目前較低的增速是在原有較大基數上的增幅，所以，房地產投資絕對量和絕對增量仍然是很大的。
(三)房地產投資增速高於同期全社會固定投資增速現象從5月份開始出現逆轉。目前出現的房地產投資增速低於固定資產投資增長速度，原因之一是房地產投資商針對國家近一段時間實施的穩定房地產價格的政策而採取了暫時性的投資調整策略，長期性戰略投資調整則取決於未來房地產市場價格變化和政策變化；另外，也說明了固定資產投資增長進入逐步上升軌道。因此，擔心我國投資不足可能引起經濟緊縮的顧慮是沒有必要的。
(四)房地產投資佔固定投資的比例呈現逐月下降趨勢。2005年以來，我國固定資產投資增長中，房地產投資增長的帶動作用正逐步減弱，促進投資增長的因素已發生了新變化。
(五)房地產綜合景氣指數繼續呈現回落態勢。根據國家統計局公佈的房地產景氣指數，2005年以來，我國房地產投資景氣指數從年初的102.18，逐月下降到5月份的101.83，6月份進一步下降，已處於近幾年來最低狀態。如果將2005年中國房地產景氣指數與2004年和2003年同期相比較，則可以看出，2005年是我國房地產景氣指數下降最為猛烈的時期。
(六)房地產市場價格上漲速度減緩，但價格仍處高位。在經歷了2004年抑制投資過快增長和2005年3月份開始進行抑制房地產價格過快上漲的各項宏觀調控政策之後，人們期望着今年二季度房地產價格會有一個明顯的回落。但與人們的期望不同，二季度房地產價格仍呈現繼續上漲之勢，漲幅仍達10.1%，僅比2005年一季度12.5%的漲幅回落了2.4個百分點。雖說2005年以來，我國房地產價格增長速度有所回落，但價格回落的幅度卻很小，回落的速度仍然很慢，房地產價格依然在高位上波動。在我國全方位加大各項宏觀調控力度的情況下，房地產價格仍保持10.1%的漲幅，一方面說明我國控制房地產價格上漲的難度很大，遇到的阻力很強，影響房地產價格的因素很複雜，另一方面說明當前我國實行的各項宏觀調控政策尚未起到抑制房地產價格上漲的明顯效果。當前，上海、北京、廈門每平方米房價仍在8355元、7036元和6990元，深圳、寧波、杭州和廣州房屋銷售均價在6000元以上，說明抑制房地產價格上漲的任務依然很艱鉅。
影響我國房地產投資及價格變化的因素分析
縱觀2005年上半年我國房地產投資和價格變化新特徵，可以看出，無論是房地產投資還是價格都呈現出了與以前有所不同的新變化，首先是房地產投資增速在2004年下半年基本穩定在28%左右，2005年一季度下降到了26.7%-27%之間，二季度進一步下降到25%-23%之間，呈現梯度下降之態勢。這反映出我國房地產投資已進入了正常的增長軌道，房地產投資佔固定資產投資比重也處於較合理範圍。但不可忽視的是，投資總量已經很大，投資增長慣性依然在延續；房地產價格上漲速度有所減慢，但上漲幅度還遠未降下來，房地產價格依然在高位運行，影響房地產價格的各種因素還在進行着激烈的博弈。
(一)“雙穩健”宏觀經濟政策及抑制房地產投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使投資過熱引起的經濟緊運行狀態基本得到改觀，房地產投資增速也因此而梯度回落。從2004開始，積極的財政政策開始淡出，到2005年，我國全面實施“雙穩健”的財政和信貸政策。“雙穩健”實質上就是不以拉動社會投資、刺激消費為核心，相反，是以協調經濟發展、調整經濟結構，適當控制和調節投資與消費過快增長為中心，通過減少政府投資，影響全社會投資過快增長，使全社會投資增長保持在適度、合理和穩定的範圍內，防止投資過快、過熱引起泡沫經濟產生。“雙穩健”宏觀經濟政策的實施使得房地產投資過快增長失去政策支撐，同時，加大了對銀行金融、稅收、土地市場等的監管力度。這一系列措施都對房地產投資過熱現象起到了抑制作用。
(二)抑制房地產投資增長的資金信貸稅收等政策共同作用，使得推動房地產價格上漲的資金推動力有所減弱，房地產價格漲幅有所回落。我國房地產投資高漲和價格上漲迅速的重要原因是近幾年大量資金湧入房地產業。
其一，房地產超額利潤成為推動社會資金大量湧入房地產市場的巨大推動力。在2000年我國上市公司平均毛利潤率只有27%的情況下，房地產上市公司的毛利潤率卻高達33%；在此後的2000年到2004年5年間，我國上市公司毛利潤率下降了近4個百分點，房地產上市公司毛利潤率卻提升了1.3個百分點。
其二，房地產投資性需求資金的推動。近幾年，房地產投資性需求成為人們熱衷的最佳選擇。因為，股票市場市值從2001年到2005年縮水至少一半以上，投資股市，必然虧損；汽車和房地產開發投資的資金需求量過大，也不適合個人投資；而購買房地產作為投資最合適，且利潤率最高。這樣，社會上大量閒散資金湧入房地產中，從而推動了住宅價格的快速上漲。但2005年以來，尤其是3月份以來，國家政策導向從抑制投資轉向投資和消費雙重抑制，從金融信貸轉向金融信貸與稅收相結合，即在提高住房貸款利率的同時，還提高了首付款比例。與此同時，從2005年4月5月份開始，國務院下發《關於切實穩定住房價格的通知》，要求各地方高度重視房價，實行政府負責制。5月11日，國務院辦公廳轉發了建設部、國土資源部等七部委《關於做好穩定住房價格工作的意見》。5月30日，國家稅務總局、財政部、建設部聯合出臺了《關於加強房地產稅收管理的通知》，明確了具體的稅收、土地、金融政策。這樣，抑制房地產價格就從單一的投資領域轉向消費領域和投資領域相結合的雙重抑制，從單純的金融手段轉向金融信貸和稅收、房地產管理等綜合治理軌道上來。2005年5月、6月份以來，用於購買房地產的資金大幅度減少，房地產成交額減少了40%以上，房地產價格上漲缺少了資金支撐，因此，今年二季度的房地產價格上漲幅度比一季度就有所降低。
(三)地方政府非主動性干預及政策執行發生偏移，造成了實際執行力度大大減弱，效果甚微，促使房地產價格在增長通道上繼續延伸。房地產價格上漲，從表象上看，對地方政府是有好處的，價格上漲不僅可以提高財政稅收、而且可以增加土地出讓金額。事實上，好多城市正是通過利用土地上漲獲得了政府開發啓動資金，並因此建立起了地方經濟發展資金循環體系，一旦房地產價格下降，那麼，城市建設改造資金、稅收、出讓金將會減少，甚至會影響到已經制定的發展規劃。因此，在國家發出了《關於切實穩定住房價格的通知》之後，地方政府對房地產稅收徵收範圍、時間界定、稅率等適度放寬，這就使得政策力度大大減弱。如此一來，房地產價格降幅也相應就大打折扣。
(四)出於對未來經濟增長的擔憂，中央和地方政府在執行抑制房地產投資和價格上漲政策時有所放鬆，這也是房地產價格上漲幅度回落較小、下降速度較慢的重要原因之一。由於2005年以來推動我國宏觀經濟發展的出口貿易同比增長分別為42.2%、30.8%、32.8%、31.9%、30.3%和23.2%，逐月下降，2005年上半年比去年同期減慢15.9個百分點。今年1-5月份新批設立外商投資企業數量同比下降4.75%；1-6月份實際使用外資金額286億美元，同比下降3.2%。加上2005年以來影響世界經濟增長的主要力量即美國經濟增長速度減速，歐洲經濟增長遲緩，日本通貨緊縮壓力揮之不去，新興市場經濟發展面臨的不確定性增強，從而使得未來世界經濟增長回落的預期增大。
下半年房地產市場走勢預測及政策建議
(一)三季度及下半年房地產業投資增速穩定在20-24%之間。原因是：第一，2005年上半年我國經濟增長保持9.5%的增速，而上半年房地產投資增速是23.5%，正處在一個逐步下降的通道上，因此，房地產投資增速會穩定在這一水平，上下波動應在20-24%之間。第二，從2005年上半年我國房地產投資增速來看，其指標呈季度性梯度下降態勢，比2004年已經大幅度回落，當前正好處在一個相對穩定、合理增長的時期；從目前房地產投資增速高於固定資產投資增速，但房地產投資佔固定資產投資比重下降這一特點綜合來看，當前我國房地產投資增長也已進入相對正常增長空間，因此，大幅度的降低或者大幅度上升，都是不可能的。
(二)三季度及下半年房地產價格變化的不確定因素增強，但價格下降應是房地產市場發展變化的合理性軌跡。原因是：其一，2005年上半年中，一季度我國房地產價格上漲幅度雖然稍有下降，但依然很高，主要原因是，國家採取的抑制價格過快增長的各項政策均是在3月出臺，因此，政策效應不明顯。二季度我國採取了各項綜合性政策並不斷加大力度之後，房地產價格卻並未像人們所預期的那樣明顯回落，說明其政策效應正面臨着嚴重的考驗，也說明國家宏觀調控政策在執行過程中沒有像執行控制房地產投資過快增長那樣堅決，這意味着目前阻止房地產價格下降的力量還很強大。這些因素有合理的一面，如擔心房地產價格下降引起房地產市場萎縮進而引致整個房地產業投資下降，使整個經濟進入宏觀緊縮狀態；也有不合理的一面，即交易市場上出現的價格聯盟，形成一個有價無市的虛假房地產交易關係。我們很難想像在購買需求減少了40%以上的情況下，房地產價格仍然會保持上漲10%，這在任何商品市場是很難遇到的。因此，價格下降應是房地產發展變化的合理性軌跡，因為房地產價格下降才符合當前經濟發展所處的環境。
與此同時，三季度及下半年房地產價格變化的不確定因素也在增強，因此，如何變化，還有待觀察和分析。
(三)加大政策執行力度，尤其是要加強對房地產開發經營和土地制度的執行力度。當前各項房地產政策不斷出臺，力度也在不斷加大，價格上漲過快的勢頭得到一定程度抑制，但總體效果很不明顯，不同城市效果並不完全一致。其實，抑制價格上漲並不難，但要從根本上消除影響房地產價格上漲的不合理因素，並保持房地產價格在穩定、健康的市場經濟體系下波動才是最難的，這也才是調控房地產市場的真正目的。當前，一方面要不折不扣地執行國務院和有關部委的各項政策，儘快使房地產價格上漲過快勢頭得到有效控制；另一方面要加大對房地產市場的整頓力度，尤其是對房地產開發銷售市場中大量違規、違法現象的檢查力度。要從消費者角度制定法律，建議重點對房地產開發中的管理和營業稅徵收情況進行檢查。
作者：張琦(北京師範大學經濟與資源管理研究所)