莫春(媒體主持)：介紹一下今天精英對話的各位嘉賓。
鍾偉(嘉賓主持)：從我的角度，我定的演講題目“房地產發展過程中的金融支撐”，這個題目一看就令人覺得面目可憎，所以我遠遠沒有像剛才那場有人性化，既然如此，我們不如話題尖銳一些，我原來想上半場各位嘉賓能夠打架，那是好事，但是那恰恰是在小資的脈脈溫情中度過，那麼我們這裏希望能夠掐架。我曾經說過一段話，在整個房地產行業現在充滿爭議，有的學者站出來說說房地產開發商都是騙子，有人說房地產產業處於有史以來最大泡沫崩潰的前夜，總之房地產開發商裏外不是人，就是這樣的角色定位。在整個鏈條中房地產開發商被作為蟑螂一樣的角色拽出來，但是我們知道如果廚房裏如果有蟑螂，肯定不是一隻，那麼問題是我們有沒有勇氣拉開櫃門，看一下從房地產開發的整個鏈條，有多少蟑螂，他們是蟑螂嗎？他們是我們應該譴責的對象嗎？還是我們應該平心靜氣的去觀察，去讓這個行業有一個健康成長的軌跡呢？我想更多的問題，是不是能夠從價值增值鏈條開始。第一個問題，因為金融問題，我想拋給李伏安主任。有人說房地產行業已經劫持了中國銀行業，劫持了中國經濟作為其人質，有這樣的事嗎？您能說一下現在中國銀行業在多大程度上被房地產業綁架了呢？現在的壞帳率有多少呢？
李伏安：中國經濟的發展，尤其是改革開放這麼多年來，尤其是近十年的發展，主要是靠銀行來支持，所以要說劫持的話，不只是房地產業，而是整個中國的經濟都劫持了中國銀行，有的行業劫持的更厲害，甚至是打劫性質的。這個大家都可以看到，銀行這麼多不良資產，當然銀行管理有責任，但是更多是經濟體制轉軌過程中的原因。相對來說，房地產行業是一個新興的階段，銀行轉過來支持房地產業，是剛剛轉過來，還沒有完全轉過來。但是知道公認的看法，房地產是銀行業中的好資產，應該說這一二年，如果說有一點泡沫跡象的話，但是現在銀行真正的貸款是在漲之前就貸出去了。上半場主持人說自己的房屋開始漲了，房屋稍微收縮一下，泡沫行為稍微少一些，總體來說在房地產還是好的。未來銀行不可避免還是要支持房地產，但是是在能夠承擔的條件下支持。大家以不同的方式承擔不同的風險，滿足房地產業不同的資金需求，這應該是我們今後要考慮的問題。
莫春(媒體主持)：我們的話題要尖銳起來，還有另外一個問題，要提給顧祕書長，現在很多人對宏觀調控的期待，它會將宏觀調控和房價的下跌畫等號，就是認為經過宏觀調控房價要下跌。從我們的情況來看，像我們今天下午宣佈的焦點十大新聞，也可以看出來從去年起，35個城市房價都是在大幅度的上漲，宏觀調控之後房價的漲幅回落。我們想問一個問題，房價的下跌是不是一個真實的謊言？
顧雲昌：今天下午讓我宣讀博鰲共識的時候，第一句話就是房價是一個說不清楚道不明白的問題，的確房價問題是牽動着大家的心，因為開發商的財務問題和房價有關係，牽動了老百姓的錢包，牽動了各級政府的財政，所以這個問題非常的敏感。
這一次的宏觀調控很清楚是因為房價上漲過快，目的是為了穩定住房的價格。我覺得應該在穩定上做文章。現在社會的普遍理解，包括在座的媒體，我看過不少媒體，而且是主流媒體都是這麼寫的，房價什麼時候下降，我們買得起房子，我們期待着這一天。而且有人說房價上漲是幾個主角共同策劃的陰謀，其中有政府、開發商、銀行，他的題目是誰在策劃中國樓市的陰謀，就是將房價弄高了，我覺得這是偏激，這是我講的客氣。
中國的房價，我可能講的時間稍微長一些，在03年之前，中國的房價是相當穩定的，平均漲幅是3.5%。當然有的城市已經開始漲的比較快，房價漲的快的時候，是從04年開始，突然上漲15.2%，所以兩會期間代表說了，房地產漲幅太快，相對我們人均可支配收入也確實是高了，在這樣的前提下，由於幾個城市，沿海地區的城市連續三四年已經漲的很快，全國有15.2%的上漲幅度，房價上漲很快。在這樣的背景下出臺了國八條。對老百姓來說，沒有哪一個老百姓希望房價往上漲，中央出臺政策我認為就是穩定價格，有兩種穩定發，一個是漲幅放緩，第二是房價下降。但是現在社會大多數的輿論認為房價會下降，這就是造成現在市場觀望的主要原因。
其結果如何呢？今天上午我還在跟人討論這個問題，我個人現在的感覺，今年全國平均房價肯定漲幅低於去年，不會超過15.2%。現在是10.1%，按照這樣的態勢發展下去，到年底肯定是在一位數，不是二位數，有可能是6%、7%、8%，所以我認為穩定房價的目標，在全國肯定能夠實現。但是也不排除一些熱點城市房價會在原有的基礎上下跌，全國房價是肯定穩定的，降到0以下這種可能性我現在看不出來。但是由於中國樓市具體的差異性，有的地方可能是要降到零以下，有的地方漲幅放緩，有的地方可能漲幅要比去年高，這些都是可能的。前幾年有的城市房價還在連續跌，希望能夠漲一點，這也是穩定房價。這是我的理解。
我認為國八條不是打壓樓市，或者打壓房價上漲，而是打壓房價上漲過快。謝謝。
張文豪(媒體主持)：今天在座的對話嘉賓裏有一個很顯著的特點，上海派在裏面佔了相當一部分，包括顧會長都是上海人。開發商作為一個方面在繃着，購房者也是在繃者，我想請問兩位老總，第一你所在的企業，是不是在繃者？如果這種狀態繼續下去，能夠繃到什麼時候？什麼時候能夠繃不住？三個問題。謝謝。
倪建達：各位專家、各位同行，還有各位媒體的朋友，現在全國都有一個說法，國八條是因為上海“生病”了，所以出臺的。在這個意義上，上海的同行給各位遭罪了，非常的對不起。但是國八條對每一個發展商都是感同身受，現在我們討論房價，討論我們房地產業，其實沒有單獨的來看這個行業。比如說剛才有一個議題，說房地產業綁架了銀行業，如果說銀行業我們不去綁架它，或者不跟它勾搭，它又能勾搭上誰呢？現在銀行有很多錢，我一點也不擔心我們這個行業，我相信我們這個行業經過兩輪比較大的調整，在座的各位，每年博鰲論劍的時候還會神采奕奕的走上講壇，還是中國最幸運的商人，還我還是很擔心中國銀行業將向何處去？
上海的地產大家都知道，特別是03年下半年，應該說漲的特別快，我也覺得不是今天說這個話，在網上也可以查到我三年之前說的一些觀點，我覺得上海的房地產漲的太快了，沒有一個城市、沒有一個社會可以支撐很久。但是作為業內人士來說，賺錢了總是高興的，所以希望他長一些。但是我認為這一輪的調整是勢在必然的，是必須調整的，今年不調整明年也會調整，明年不調整後年也會調整，調整的越晚我們付出的代價越高，我認為這一輪的調整非常棒。但是站在我們企業來說，總體還是比較輕鬆的，該買地的時候買地，在該賣房的時候賣了房，現在有土地慢慢開，等三五年我想我們也是沒有地了。在座有同行比較輕鬆，但是也有繃的比較緊，這一輪對我們的挑戰就是怎樣整合行業內資源的問題，中小開發商可能會走聯合之路，這對我們來說是有融資創新、金融創新的工具在裏面。在國外房地產跟金融業的關係是非常棒的，我們是銀行借了錢給我們，一旦不好就是我們綁架了他們，其實我們真正好的時候，他們追着我們，特別是張總說的現在都可以拿到很多錢，這是一個市場行為，不存在說他們支持這個行業，或者說這個行業非要銀行業支持，這是相互之間的需要，也是市場的要求，從這個概念範圍來說，我相信以後銀行業還會跟我們這個行業走的很近，現在不是不想跟我們走的很近，而是害怕政治的壓力。其實從市場的角度來說，他還一直跟我們拋眉眼，只要我們堅持住，他就要找我們的。
孫勇：今年跟房地產的關係，實際上大家都很清楚，我個人的體會，所有的產業都是經濟的表象。大家所關注的房地產，實際上產業是一個表象。金融跟房地產很要好，我想今後也是這樣。宏觀調控我的意見主要不是打壓房地產，或者打壓房價，也不是說要將房價維護在什麼樣的水準，我認為宏觀調控實際上還是規範房地產，使房地產能夠建立一個比較持續發展規範運作，構建良好的秩序。
我認為宏觀調控對房地產企業，對消費者，對整個市場，都是有很積極的因素，有很積極的方面。從我們企業來說，我們也經歷了兩次宏觀調控了，這次還會害怕嗎？我們再這一輪的房地產中，大家也可以看到，實際上是銀行也好，整個的金融市場也好，是對房地產規範要求，而不是說我跟你怎樣怎樣，我們的體會這次宏觀調控的手段還是不錯的，這次宏觀調控拿捏的很好。從我們企業來說，資金鍊還是沒有什麼問題。現在大家都知道，銀行要四證辦齊，只要規範運作，該給錢的還是給錢。原來是有很多流動資金的貸款，現在改為項目貸款，所有的運轉都是非常不錯，非常正常。我們原來計劃有幾個樓盤，該什麼時候銷售的我們還是什麼時候銷售，我們不會硬撐，該怎麼走就怎麼走，請各位放心。
價格的問題大家很關心，我們也關心，消費者也關心，一定會根據市場的情況做一些調整，所謂調整，如果說今年開盤的價格，一定跟上半年不同，今年開盤的價格也跟去年不同。我想沒有什麼問題吧。
張文豪(媒體主持)：剛才聽兩位上海的老總談了，應該說新政出臺之後，開發商的壓力在他們身上並沒有看到，現在企業不單沒有發展的問題，而且趁着這個時機，還要揀揀便宜。
儘管感到輕鬆，當然各個企業的故事不一樣，我記得您在一次訪談中也提過，假設市場的情況有一個負面的預期，一個是降低成本，另外就是對利潤的看法要比較正確。我就想在這裏問張在東，鋒尚跟別人的東西不一樣，科技零能耗，從科技的角度來說這是很好的賣點，從其他的方面來說，比如說價格預期不是太好的情況下，給您的樓盤、您的項目帶來一些很正面的影響。請張總談一談。
張在東：我說一說我的觀點，其實鋒尚這樣的企業，我認為今天再調控三倍，我也不怕。為什麼？我現在提供的產品，市場供應量只有我，我這個房子太好了，房地產市場我們都知道是一個區域市場，我在南京做這個項目，每套房子均價350萬，很多人認為現在宏觀調控，為什麼你的房價還這麼高，因為我的供應量有限，就像當年我在北京賣房，很多人朋友託過來，先說一句話，張總只要不含稅就可以了，我們不要求打折。南京我們現在做的是北京鋒尚升級版，有人說升級版什麼概念，就是比北京鋒尚很多地方又有提升了，其實我應該參加上一場的會，就是講怎麼使生活好，住鋒尚就是好。我自己就住在鋒尚，因為我想我們大家同行，這麼多人，從天南海北飛過來，我們作這裏講話，一定不能講假話，我一講真話，很多人就說我不謙虛，真的沒有辦法。你想我那個房子，南京鋒尚戶均二千平米的綠地，他每口都是呼吸新鮮空氣，包括屋裏、臥室、客廳。瑞典的一個專家給我測過，這樣的人比每天呼吸污濁空氣，最少要多活五年以上，一輩子就是多活一年也是高興的，我這個定位定的很清楚，我這塊地是拍賣來的，是特別好的一個地塊。
回過頭來我還是想講一講我對房價的看法，最近我都讓專家給我算算命，下一步怎樣，我也是諮詢了很多，一直在思考這個問題。思考完我得出的結論，這次宏觀調控非常好，非常及時，好像這有點說大話。為什麼？作為北京發展商，都漲的有點臉紅了，這次宏觀調控打的非常準，就好像點對點發射導彈一樣，就像我們南斯拉夫大使館被打了一樣，一個不行，再來一個國八條。我真的希望上海的同行，不可能掉以輕心，國務院還要再採取進一步的措施調整房價，你不服，他再來一個。所以我想現在這個問題，我是希望媒體朋友將這個問題看清楚了，不要看表面現象。現在搞的人心惶惶，都是觀望的狀態，剛才我為什麼說是點對點的打的非常準呢，現在包括南京的房價，都應該跟這次沒有關係，南京本身的房價是有一些增長，剛才顧祕書長也說了，但是那是穩定的增長，它不是說降價，而是增幅保持穩定。所以從這個角度來說，希望媒體以正視聽，前面說的全國都在鬧房價，很多人都在觀望，。
鍾偉(嘉賓主持)：對不起打斷一下，以正視聽我覺得有一個好機會，國八條的始作俑者，很重要的一個人物就在臺上坐着。咱們要問這個問題很關鍵。
第一個問題，隔空點穴點到上海，第二個問題，國八條下去是不是希望將房價砍去一半或者30%，還有就是國八條什麼時候該收手就收手？我想陳淮博士最有說服力。
陳淮：我想了三天三夜，就想了二十分鐘的演講，今天說了明天就沒有話說了。剛才鍾博士說到上海的字眼，30%、50%、暴利這個字眼，在我們的政策裏沒有，你讓我解釋什麼？政策裏沒有的東西，你讓我討論什麼。
莫春(媒體主持)：前不久，陳博士接受記者採訪時問還會出臺什麼政策，陳博士回答說我不知道，我只知道不出臺什麼政策。
關於外資，我們今天下午也有一場關於外資和資金困境的主題對話，但是現在我們在會下也聊過，這次宏觀調控之下，不光是買房人在觀望，很多外資的機構，或者是一些基金也在觀望，應該說是觀望中的中國房地產。請問香港的黎總，您在香港知道更多外資的情況嗎？給我們介紹一下。
黎明楷：這段時間應該說是外資基金進入中國市場比較好的時間，現在他們感覺到機會來了，我感覺他們的態度，長遠來說是看好中國房地產市場的，對於這次宏觀調控，應該是肯定的。最近我看到他們是比較積極的在尋求投資的機會，這是好的方面。
莫春(媒體主持)：今天的對話還是希望有更多的互動環節。在座各位來賓，非常好的機會，經濟學者，各地的開發商企業，還有政府的代表，包括陳淮博士都在，有什麼樣的問題都可以提出來。
周忻：剛才參加了第一場還是意尤未盡，按照道理，我應該跟張在東博士換一個角色，他講他的鋒尚生態，我講開發商在新的形勢下定好銷售價格，專業就對口了。剛才聽了之後，我還是將矛頭指向張在東先生，因為剛才張在東先生剛才說了穴頭點到上海，我不敢苟同。我們在全國13個城市都有點，而且應該說都做的不錯，這次宏觀調控下來，我們明顯的感覺長三角的影響是最大的，特別是南京，南京交易量萎縮的速度大於上海，這是第一點，第二點，南京整個價格下降跌的速度快於上海，這是有數據可以做證明的，但是張在東先生可以證明，剛才我在下面已經跟他溝通過，好的品質、好的理念、稀缺的產品，能夠讓人多活五年的產品，一定有人來買，如果沒有人來買，金豐易居來幫你買。但是整個上海，長三角的影響的確是比較大的。我想問在座的各位，為什麼剛才談的過程中，我們在座上面的開發商都是中國最優秀的開發企業，所以他們一定回答的問題，在這次宏觀調控中是不會有問題的。我想問的一個問題，在平時我這兩個月下來非常迷惑的事，每天要面對不同的開發商，有大的開發商，有外資開發商，有中小型的開發商，也有剛剛開始學做的開發商，這些開發商在整個房地產這次宏觀調控中，他們會怎樣？他們的命運將會是怎樣？我相信一點，堅信一點，在上面坐的像倪總、孫總，包括張總這樣的開發企業，一定會在這樣的宏觀調控中是受益者。我想請問的問題是，其他中小型開發商的結果會是怎樣？
倪建達：其實企業最終的競爭不是大小之別，而是一個企業內在文化的積澱。如果說要調整的話，最早死掉大家比較認同的是國有企業應該先死掉，我覺得大家也出一口氣，誰讓政府出臺這樣的政策，讓國有企業都受難，國有企業早點死。其實一個國有企業能不能活下去，或者活的好不好，關鍵是這個企業的文化，我相信這一輪的宏觀調控，對我們每個企業來提升自己的核心競爭力，來形成自己形成自己獨特的文化，來真正的把握市場，是一種考驗。我認為這次的宏觀調控，我剛才說是很及時的，發展商在前幾年已經開始不太研究產品，這是一個很危險的東西。我認為這次調控最起碼大家可以靜下心來研究產品，研究市場真正需要什麼。這一輪的調控，如果說有難以過關的企業，我認為這些企業不是今天被淘汰，以後也被會淘汰，那就是這次淘汰之後別人不會說你是狗熊，為什麼？因為大家覺得形勢不好你才會被淘汰，如果說沒有調控你被淘汰了，那真的死的很難看。如果這一輪被淘汰掉，我認為死的也很壯烈，不要緊，生存下來的同行和企業家，會給大家處理好後面的事。謝謝。
張在東：這個問題太嚴肅了，你穿着代理公司十萬套房子的外衣，張嘴就是數據，好像這就是變成一個標準答案了。我在南京有半年的時間了，正好趕上從國八條開始，這段時間我接觸了很多這樣的發展商，而且跟他們也建立了朋友的感情。今天我也想給他們說一說話。南京再怎麼說長三角地區，也不是上海和杭州，原來他就沒有漲的那麼高，而且漲的時間很短，相當於前年漲的猛了一些，但是又沒有猛狠了，實際上那個房價並不是說出現了很大的泡沫，而且南京沒有那麼多炒房的人，不像上海石化公司天天在那兒倒騰房子，南京沒有那麼多的炒家，有泡沫或者說投機行為，確實佔的比重很小。這樣一來的話，你說長三角地區的話，當然長三角地區就是以上海和杭州為主了，南京的話並沒有跟他們一個級別，不是一個重災區，如果媒體說出去，更加會加重老百姓持幣待購的心態。需求是存在的，並不是說國家發個文件需求就消失了，尤其是半年又攢下了一批客戶，所以我們判斷，過去我們說賣房子是金九銀十，在這個時候是賣房子最好的季節，很多南京的房地產都認為這個時間大家可能觀望的心態會更冷靜了，都以為要降價，但是看了半年也沒有太大的動作，特別是今天，樊綱教授、聶梅生會長、顧祕書長說的，我更清楚了，我這次跑過來，就是想聽聽他們怎麼看待房價的問題。國家也不是希望說將全國的房價都砸下來，像香港變成多少人負資產，我想不是這次宏觀調控的目的，只是說高出來的這部分，真的應該打壓一下，否則的話今天不打壓什麼時候打壓？早早晚晚要出大事的。大家不可以將除了上海、杭州這些地區的老百姓也在那兒觀望，我想那是不正常的心態，我們發展商都希望能夠儘早的結束，迴歸正常，面對現實，再往下這麼觀望下去，其實耽誤了你們的用房，可能好房子也買不到了。發展商什麼時候繃不住勁了，買房人等着房子結婚呢，不能說不結婚啊，所以大家同意九十月份市場出現回暖的房地產商鼓勵鼓勵。
張文豪(媒體主持)：剛才張總有一個擔心，很不幸您的這個擔心，在兩分鐘之前已經被傳播出去了，我們兩天的活動都在三大主流網站直播。有很多人都關心這個問題，有沒有後續政策的出臺，有沒有一定的答案，有傳說不會有後續政策的出臺，但是有沒有並不是以人的主觀願望為轉移的。這個市場在出現了一種什麼局面的情況下，會再出臺後續的政策。
陳淮：這個問題像是問醫院的大夫還有藥嗎？開醫院就一定有藥方，有藥，四月份的時候，馮侖有一個樓盤開盤，在會上我講了幾句話，我說我們的政策儲備是非常充分的，而且任何一條政策刀刀見血一劍封喉。這是四月份，或者是三月底。我們的媒體對此一片批駁之聲，我說房子是大宗品，如果一年不上漲7%，老百姓是專不了錢的，而且事實上不可能年年漲7%，那是辦不到的事。實際上你今天問的問題，早在四個月之前我已經說了，可惜沒有人注意到，當你得了感冒，我告訴你天涼了今天可能下雨要多穿點衣服，但是你肯定會想我要上班，肯定是被賣傘的收買了，現在你得感冒了，還問我天涼不涼，我知道也不告訴你。
88年我在日本，大興安嶺着了大火，我們都很着急，國外有專家說那片過火林區五年生態也恢復不了，但是五年之後專家去考察，發現這片林區比周圍的活躍很多，後來有專家也說敢情森林着火也是自然過程中的一個必要環節。如果不過這次火，生物物種的進化、淘汰、重新建立原來舊的秩序被打破，新的秩序建立起來，生機勃勃，更加活躍，所以還得着一次火。這是一個故事。
第二個故事，中國老百姓有一句話，人是鐵飯是鋼，一頓不吃餓的慌。但是衣服一天不買，中國老百姓現在水平有問題嗎，非典的時候我們有三個月女士沒有逛街買以上，我看也沒有人光着上街的。吃飯以天算，穿衣服以年算，03年溫總理召集一個會，說非典給若干產業造成很嚴重的影響，應該不應該出臺政策補，我說不用補，我說老百姓一年這三個月不買，其他九個月也可以找齊。北京宣佈非典結束，但是天下暴雨，但是女士們頂着雨，就算是下着刀，我也頂着鍋去。三個月沒有買以上，但是老百姓衣服的消費還是跟往年差不多。人們需要房子，可以05年買，可以06年買，可以07年買，現在是一個有利購買時機的時候，可以將後三年五年提前釋放，造成供不應求。當人們認為經濟趨冷的時候，人們就可以推遲消費，我們只能說五到十年這一段，人們買的房子，這不可能省，不管調控不調控，這十年一定買這麼多，但是在一年之內不一定的，等的起。我們前不久在上海討論，有記者問上海有多少年輕人結婚，他們現在都沒有錢買房子結婚，我說給你一個數字，二十年前上海年輕人結婚，90%的人沒有房子結婚，結完婚不知道在那兒，出去旅遊回來家裏三代人在一間屋裏搭上下鋪。二十年後90%的上海年輕人結婚，不管是借還是租還是買，有房子這就是變化。十年前最多有一成年輕人結婚時是自己買的房子，現在我們有三成、四成甚至更多的人，由於雙方的父母送首付，自己付月供買房子，這就是變化。我們用十年二十年的週期，年輕人結婚住房的問題，有了這麼快的改善，我們正在向更好的方向進發，要求今天晚上睡一覺就實現你的夢想，那辦不到的，我們需要一段時間，我們已經走的很快了，今天為什麼還沒有跑到終點，因為明天的太陽還要升起來。
莫春(媒體主持)：我們的時間也差不多了，在最後的時間裏請各位嘉賓做一個簡短觀點性的發言。
李伏安：其實前面幾位講了金融跟房地產的關係，不管是大的房地產商，還是小的房地產商，不管是小開的樓盤還是已開的樓盤，其實銀行和消費者找的標準一樣，凡是消費者看好的東西，銀行也會看好，凡是消費者需要的東西，銀行也會支持，包括買地、包括蓋房子、包括買房子、包括買二手房，只要買賣的人都覺得有價值，銀行可以賺到錢。銀行的人也不會比在座的各位笨很多，不會輕易的比套牢。
孫勇：我們開發商希望中國的老百姓住好一點，我們會努力。
黎明楷：春夏秋冬都可以過活，多穿衣服少穿衣服而以。
顧雲昌：中國房地產經濟，正在實現着陸，我們希望是軟着陸，不管是硬着陸還是軟着陸，大家都將安全帶繫好。
張在東：為建設節能環保和諧發展的零能耗最好的房子，我會繼續努力。
鍾偉(嘉賓主持)：希望政策多做醫生少做殺手，希望房地產開發商多賺慢錢持久的錢，少賺打一槍就跑的快錢。希望學者能夠儘量爭取到對中國社會不說有貢獻吧，至少要做到對這個社會沒有害處這樣的角色，我特別希望有一天我醒過來，我能夠掏得起錢買一套好的房子。
倪建達：我覺得中國房地產業已經過了記幾年舒心的日子，過幾年緊日子，可以豐富我們的人生，跟大家共勉。
陳淮：中國老百姓擁有住房的日子，剛剛開頭，買的着的，彆着急。