與杭州、上海等地的炒房熱相比較，深圳炒房行情很少被披露。但各種跡象已經表明深圳地產炒房之風日盛，大批炒家進入深圳樓市已經成為不爭的事實，在冠冕堂皇的二次置業背後，炒房實際上已經成為眾多置業者的投資途徑。　“你可別認為我是炒房的，炒房的種類可多了。”當記者頗費周折地找到肖先生時，他正匆匆趕往深圳市商業最繁華的華強北購買一處新的房產。對於炒房者來說，接受這個身份是一件比較敏感的事情。在深圳房地產發展過程中，湧現出一大批像肖先生這樣以炒房為職業的炒家。他們隨着樓市的沉浮而沉浮。

生態一：與地產中介聯手炒作

“前幾年一套房出手就能賺10萬、20萬元，現在這種機會少了。”肖先生炒的第一套房是2001年在華僑城附近買下的一套小戶，由於得到一些內部情報，他順利拿到房後轉手就賺了16萬元。此後，他便不斷地研究市場。在4年多時間中，從他手上過手交易的房已有七八十套，主要集中於深圳各片區的高層住宅。即便眼下國家對房地產市場進行調控，但肖仍然認為自己很有投資眼光。“今天開盤的這個樓盤，主要是位於華強北商業區，這個區的供應量非常稀缺，我拿下了三套房，準備兩個月後出手。”在辦理手續的途中，他得意地告訴記者。肖先生平常的生活以與朋友喝茶聊天為主，自嘲為“閒人一族”，他認為自己不是炒房者，而只是一種投機性投資行為。“做此營生最重要的是必須有信息來源，取得這個信息也非常簡單，就是在某一區域的地產中介留下自己的聯繫方式。”他總結着自己的炒房經。肖先生在許多中介公司中安插了一些“線人”，同時留下自己的聯繫方式。他得到的經驗是，中介公司的銷售人員為了完成自己的銷售任務，會給客戶不停地打電話，告訴客戶一些待售樓盤的情況。“而在地產中介公司裏，有很多中介公司存在着客戶資料買賣、另立門戶、撬單的現象，這就導致留下一個電話就有很多人來找，你要有收穫就得有耐心。”通過這種簡單易行的方式，客戶對某個區域的樓盤情況會了解得很清楚。他認為，很多炒房者就是通過地產中介實現投機性投資，這些中介公司的銷售人員由於生計和任務，能夠操縱炒房者，因為地產中介是區域制，他們最清楚以前和現在的價格。“而且在這裏不是實現了完全買賣而只是虛假買賣，”肖先生說，“沒有一家中介不吃差價，給地產中介銷售人員一點小錢，他們就會為他的利益來滿足你的需求。”記者在採訪深圳某中介公司一位地產中介經理時，他告訴記者，對於地鋪而言，每一地產中介的炒家並不多，這些炒家對行業進行研究，有一些獨到的見解，而且掌握多家公司的報盤資料，能夠看準時機出手。由於接觸的機會多，大家彼此都還較熟，銷售人員也會將一些“荀盤”(指超值的靚盤，低於一般市場成交價)的資料首先通知他們。在收取佣金方面，他表示只是按照常規收取成交價1.5%的費用.

生態二：房源積壓在手

像肖先生這樣能夠把握時機，頻頻得手的幸運炒家也許並不多。在記者採訪過程中，很多炒房者不願露面，只轉告聯繫人說：“在這種時候，不要來打擾我們了。”有朋友告訴記者：“宏觀調控後，炒家心情不爽啊。”邊先生就是這樣一位心情不爽的炒家。“電話是天天響個不停，看樓的人也多，就是成交不了，根本賣不出去。”他煩惱地說。邊先生可以算得上是一位房地產業內人士，從事過媒體及房地產策劃工作，現在仍然經營着自己的工程公司。邊先生有三年炒房史，從小戶型入手，到現在擁有了自己的別墅。由於自身在房地產行業的人脈資源較廣，掌握着一些內部信息，他經常以低於市場價300~500元/平方米的價格拿到一些房源。“炒樓是一定要有眼光的，區域位置非常重要。”邊先生前期專門在深圳打工族羣居的地方進行投資炒房。“這種地段的小戶型，出租和銷售都非常快。”談到前兩年把握好的機會，順風順水地進行炒作時，邊先生還是略有成就感的。可以想像，在前兩年買房，銀行提供了多種優惠措施，按揭非常便宜，交付按揭款後，租價一般都還有盈餘，炒房者看到市場價格好的時候再轉手，由此可以確保旱澇保豐收。“深圳炒家是分級別來炒房的，有專門炒小戶型，有鎖定高層公寓的，還有就是盯住別墅來炒作的。”深圳高端住宅經歷了幾年斷貨期，在近兩年得到了長足發後展，有些品牌發展商開發的品質好、地段好、供應量少的別墅，更成了市場的搶手貨。在兩年前，便以170萬元左右的價格拿下了位於南山區的某樓盤的一套別墅，由於地段和環境優越，他一直自用。“現在想把這套房放出去，投資別的項目，卻怎麼也賣不了。”他告訴記者，在春節前後，以200萬元的價格可以輕鬆出手，現在中介公司對這套房的估價是208萬元，後來自己下調到190萬元，照理其房齡已有2年多，不用繳營業稅，而且還是獨門獨戶，有許多賣點，在這種情況下還是賣不出去。他準備以每月15000元的價格出租，但很難找到長期的租戶。“現在炒房可真不是時候，深圳樓價高，已沒有什麼利潤空間了。”他無奈地說。

生態三：靜觀樓市風雲變化

約見邱先生的時候，他正好與朋友在科技園一帶看盤。邱從事電子器材生意，涉足炒樓也就是最近兩三年的事。由於資金較為雄厚，他的炒房範圍較廣，商用住宅和商鋪都有涉及，而進入炒樓市場最原始的誘因是通過商鋪租賃。2002年，邱先生在南山區以每平方米100元的價格租下一商鋪，轉手就以150元的價格出手，無意中賺到50%的利潤，令他覺得“到哪也找不到這種美事”，從此，他開始研究樓市，挖掘如何炒樓專業知識，到樓市裏來找感覺。在與他的交談過程中，他隨意間可以說出一個樓盤所處位置的開盤價和現在二手樓市場的價格。“一手樓和二手樓之間有一個利潤空間，現在市場上主要是炒二手樓，新樓的炒得較少，主要是新樓利潤空間不大。”邱先生說。邱先生表示，開發商在營銷時制定的價格不是根據成本來核定的，而是採用比較法，諸如比較周邊的地理位置、產品戶型和景觀園林配套等，來制訂相應的價格，這種價格現在對炒家來說利潤空間已經不大了。而在二手樓的買賣過程中，大家普遍採用的是心理平衡法，各人有不同的觀點。一般人都想，原來是多少錢買的儘量不貶值，要貶也是這幾年的租金，還有一類特殊的人急於出手的，對價格不敏感。這樣就存在一定的利潤空間，也造就了許多炒家。由此可見，在炒作二手樓方面，他已是遊刃有餘。邱先生告訴記者，剛與朋友去看的盤是一個位於南山區科技園面積3000平方米的商鋪。“投資商鋪主要看位置和環境，並且要結合政府的市政規劃來考慮。”他說。房產新政策出臺後，住宅市場受到較大沖擊，而商業地產的波動不大，使得部分投資者從住宅市場抽身退出，轉而進入商業投資市場。據中原地產深港研究中心最新統計數據顯示，2005年上半年，商業租賃成交量比去年同期增長了98.77%。“投資商鋪也是一種預期，深圳在商業的整體區域策劃方面還比較薄弱，這樣對發揮商鋪的未來增值潛力還是有些影響的。”對於他去看的商鋪，開發商出價為每平方米60000元，遠遠超出了區域商鋪每平方米35000元的均價。“開發商有些一廂情願了，”邱先生說：“現在我只是在看一看，還不準備投資，政府一系列政策的出臺，實際增加了投資人的成本，在未來一兩年內炒樓都不是一個理性的行為。”

記者手記　　炒房有理？

胡正榮在記者的採訪過程中，幾乎所有的受訪者都不樂意接受“炒房”這個概念，他們認為自己是利用自身的條件和對房地產市場的理解，進行的是個人投資行為。有市場人士認為，眼下國家對房地產的宏觀調控，對真正的專業型炒家影響並不大，他們有一定的職業敏感性和抗風險能力，真正有影響的是一部分跟風炒作的炒家。一位接受記者採訪的炒家表示，房產新政策出臺後暫不需作進一步的行動，需要的是做好數據分析工作，即政策出臺前後所賺取利潤的對比，然後還需考慮下一步的應對措施。深圳市房地產研究所所長王鋒認為，深圳炒房本身並不是很嚴重的事情，真正值得關注的在於投資，他認為，在深圳個人投資比例已達到了10%~15%。據深圳市國土資源和房產管理局與中原地產深港研究中心聯合調查資料顯示，2005年5月的深圳春季房地產交易會上，深圳首次置業比率為65%，二次置業佔28%，二次以上置業者為8%。深圳移民城市的特徵決定了每年進入大量的外來人口，而中低收入人羣佔有絕對比例。一方面有大量靠租房為生的低收入人羣和稍有經濟能力買二手房的中低收入者；另一方面，深圳也有一批渴望改善居住環境的二次及二次以上置業人羣，這種市場結構讓炒房者也就應運而生了。有的人通過炒作迅速積累財富，而更多的人通過出租的方式進行投資，讓物業本身保值增值，在租賃市場獲取一定的收益。