編者按：自3月份以來，針對房價過快上漲，房產市場出現不健康因素，國家出臺了一系列調控政策，包括取消房貸利率優惠，國務院“國八條”、“新八條”以及七部委聯合發佈《關於做好穩定住房價格工作的意見》等。這些政策的出臺，將使各地房地產投資規模產生怎樣的波動？作為國民經濟支柱產業的房地產行業，其市場的風吹草動將會對相關的產業帶來直接的影響。而作為其下游的建築行業又該如何針對房市的變化調整自己的經營策略？本報“第一視點”邀請了6位長三角地區的房產開發企業老總，由他們來談談現今我國房地產市場的走勢，希望能夠給建築行業以一定的啓示。
“劣幣”驅逐“良幣”：並非市場期待
上海萬科房地產有限公司總經理丁長峯
2004年，上海萬科的銷售收入比2003年少了近6億元，但淨利潤卻高出4000萬元。這自然得益於上海去年房價的高速上漲。但房價高企也為上海萬科的管理帶來了新的問題：我們並不希望上海的房價像今年年初這樣漲法，這樣，萬科的品牌優勢、服務優勢、質量優勢就很難體現出來。現在的上海房地產界已漸漸進入了一個“劣幣”驅逐“良幣”的階段———開發商並不需要在產品素質上下很大功夫，就能獲得很好的業績。而有些開發商花了很大的成本進行產品創新之後，卻發覺周邊非常一般的樓盤也能賣得很好，這樣也會減弱他們提升產品素質的動力。現在上海房價急速上漲的態勢得到平抑，萬科也能從中受益：品牌優勢能體現出來，地價會降低，人力資源上也能有個汰弱留強。
目前，萬科正為上海房地產的盤整作三方面的準備：第一，保持穩健的財務水平；第二，加強內部的管理，調整員工心態；第三，將一部分利潤提出來用於提升產品品質。我認為，上海的房地產不會在今年迎來低谷。上海市政府和央行最近出臺的一些政策和利率調整還比較溫和，不可能真正地打壓房市過度投機行為。拿首付比例來說，上海去年基本上就沒有低於3成的首付了，最新的政策不過是在說法上更明確；多付的那些按揭利息相對於上海的房價也不過是九牛一毛。我希望，上海市今年能出臺更強有力的措施，比如進一步上浮首付比例，以有效打擊房地產投機行為。
而平抑房價更有效的方式，是政府能改革目前的土地供應制度。將2年內的土地供應規劃向社會公佈，以便開發商能夠更有的放矢地進行投標，而不是像現在這樣，因為不清楚未來什麼時候才會有下一塊土地被拍賣，開發商普遍有一種吃了上頓沒下頓的感覺，因而一有土地拍賣，就蜂擁而上、不計成本地拿地。開發商如果能夠更理性地買地，房屋的成本和售價自然也會下降。
應針對房市區域特徵對症下藥
廣廈房地產開發集團有限公司董事長樓江躍
今年“國八條”和七部委《意見》對全國房地產行業產生深遠影響，房地產行業格局也將發生質的變化。6月1 6日，杭州市政府的透明售房網顯示，當日網上交易信息一欄上“今日成交套數”為“19套”。在杭州，這樣的成交量已經持續一段時間。從5月下旬開始，杭州透明售房網顯示的日成交量一直在10-20套之間徘徊。“新政”的出臺，使得杭州房產交易量明顯萎縮，購房者持幣觀望。
從國家經濟健康發展角度看，“新政”有一定的必要性，但關鍵要防止房價大起大落。我認為，“新政”是中央為避免經濟過快發展可能會產生的危機，而進行的自主預防的調控措施。但我還認為各地的經濟發展情況不一樣，尤其是房地產市場，它的地域性、區域性經濟特徵很明顯，如長三角地區與其他地區就有明顯的不同。而且房地產業對拉動國民經濟有巨大的作用。因此，政府出臺的“新政”應該區分不同的市場，這樣政策的指導性和針對性就更大。就目前而言，全國的房地產市場是否普遍真的存在泡沫？有沒有一個科學的、權威的數據？這是我們房產企業十分關注的。國家出臺任何一項政策，如果偏離實際情況，往往會給經濟帶來負面影響。我認為，“新政”的總體目標是促進房產行業格局的健康發展。在“新政”下，房地產行業將會進入一個重新“洗牌”的過程，競爭將會更加激烈。至於未來房產市場走勢會是一個什麼樣的狀況，會對我國國民經濟產生什麼影響？目前還難以定論。因為房地產業帶動相關產業的消費作用十分明顯，如建築業、建材業等等。
目前的狀況是，“新政”出臺後，購房者普遍持幣觀望，成交量迅速下降。因此，我認為購房者和開發商的對峙局面將持續較長一段時間。
“新政”促進房地產健康發展
上海浦發金地房地產發展有限公司總經理李耀強
政府對房產市場的宏觀調控，已經從2004年對土地供給的調控轉變到了2005年對需求的調控，調控力度不斷加強。如何看待這些調控措施？我覺得最重要的就是正確把握基調和正確解讀宏觀政策的目標。
實際上，促進房地產健康發展的基調在國務院的文件中有很明確的說明，充分肯定了房地產業作為國民經濟支柱產業的地位，並重申了“積極穩妥、把握力度，突出重點、區別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監管”的原則。這說明，國家進行房地產市場調控的根本目的並不是打壓房地產業的發展，而是要引導房地產業持續穩定地發展。這對房地產企業來說應該是個長期利好的消息，因為只有市場環境健康穩定，企業才能持續地發展。
至於宏觀調控政策的目的，我個人理解的觀點是，要強化房子的居住功能，抑制房地產行業的投機。房子是用來住的，不是用來炒的。其次，是要抑制過高的房價，因為房價過高，會帶來的一系列社會的不穩定因素，包括銀行風險等。政府的目標是構建和諧社會，促進經濟長期繁榮。同時，要通過新政的實施，促進行業健康、有序發展，穩定房地產的經濟地位。
基於這樣的目標，今後對房產企業提出了更高的要求。我們可以看到，最近幾年，國內房地產市場出現了一些地區房價上漲過快、局部過熱的現象。一些品質並不好的樓盤也隨着大勢一搶而空。這樣的市場不僅不利於消費者，同時也不利於房產市場自身水平的提高，不利於整個行業的優勝劣汰。
因此，新政的出臺讓市場變得更加理性，對開發商提出了更高的要求。以“產品主義”見長的“金地”，以及所有具有專業實力的房產商在新一輪的“洗牌”中將脫穎而出。
房市復歸理性長期依然向好
上海建工集團總經理助理、上海建工房產有限公司總經理杭迎偉
我認為，國家對房地產市場進行宏觀調控，其目的不是為了簡單地打壓房價，而是要通過消除住房價格和房地產投資過快增長等不健康因素，努力實現商品住房供求基本平衡，切實穩定住房價格，打擊房產市場的投機行為，促進房地產行業的健康持續發展。
今年以來，隨着各項政策調控措施的出臺，上海房地產市場運行出現積極變化，價格上漲趨緩、局部有所回落，消費者的購房行為復歸理性，開發商的投資行為趨於冷靜，投機者的炒作行為得到遏制，政府對房地產市場調控的預期目標正在逐步得到實現。同時，我們也應該看到，房地產業在我國是一個方興未艾的新產業，對上下游產業的拉動作用不可小視。對此，我認為健康、理性的房市還必須保持一定的發展速度。
當前，上海的房產市場表現出一定的觀望情緒是很自然的，也是正常的。從中長期看，鑑於上海城市的長三角龍頭地位、經濟的蓬勃發展、人民改善居住條件的現實需求以及外來人員的源源流入，客觀存在的市場需求能夠支撐上海房產業總體上升的走勢。因此，我的預判是，房產市場經過一段時間的結構性調整後，供求雙方都將更加成熟，健康持續的發展完全可以預期。
建工房產作為一個有一定規模的國有房產企業，我們對上海房地產市場的長期向好充滿信心。因此，我們公司各個項目的開發、建設、銷售等業務活動，完全按原計劃照常展開；同時，我們將一如既往，積極參與中低價配套商品房建設，爭取為市政府提出的“兩個一千萬”目標早日實現、促進房產市場的健康發展，做出自己應有的貢獻。
從目前上海房產開發企業的構成看，建工房產有兩個比較特別的地方：一是我們是目前上海房產開發界為數不多的純國有企業之一。我們的企業目標、經營方針、開發定位都和政府的政策導向保持高度的一致，保證了我們和消費者之間能有廣泛、深入、密切的聯繫和溝通。其次，我們有着十分深厚的建築業背景。這決定了我們對“建築”有着比較深刻的理解，使我們能夠堅持“和諧為本，追求卓越”的建工理念，獨具匠心、巧奪天工，努力為消費者提供環境宜人、房型宜居、真正的放心房，實現“建築、藝術、生活”的和諧相融。同時，我們和上海建工集團各建築設計、施工、安裝企業以及物業管理企業一起，共同組成了珠聯璧合的開發建設團隊和強有力的質量保證體系，以我們的用心規劃、精心建設、誠心服務，換取客戶的放心購房、安心居住、舒心生活，為消費者提供周到可靠的全程服務，使購買我們住宅的客戶永無後顧之憂。
房市調控：壓力與機會共生
戴德梁行董事陸劍
據統計，上海的老百姓有50%以上的資產包含在住宅裏面，如果房價大起大落，和股票的起落相比，影響要大得多。當前政府下大決心調控房價，正是基於這一點。因此，作為業內人士包括老百姓大可不必驚惶失措。
現在上海的中介和香港一樣，比米店、便利店還多，這不能說是壞事，但至少反映了一種浮動的心態。目前樓市二手房，從店的成交案例看，跌了最多的是浦東濱江區域，達到了25%。但我們覺得有漲有跌是正常的，尤其發生在春節前後的暴漲之後的跌。應該說，現在暴漲暴跌的情況相對已經開始比較穩定了。至於一手房市場，成交量感覺到明顯下降，新開樓盤開發商普遍採用了相對保守的定價方法，開盤價格基本沒有高過上一期的樓盤價格。
市場要往前走，靠現在的成交量是不行的。但很少有哪一個人會預測到具體在什麼時間好起來。有人曾經說上海的樓價一定會漲到2008年奧運會，一定會漲到2010年世博會。其實，市場絕對不會按某個人的意願去做。戴德梁行的研究部正在根據市場變化進行研究，但不敢武斷地下結論，只能說，目前市場正處在相持和多空觀望的階段。
房地產業是暴利行業。這一產業鏈的上下游因為暴利的存在，也催生了不少素質缺乏而一夜暴富的開發商、中介商和代理商。目前樓市不景氣，使得這些根基不紮實的企業搖搖欲墜，心慌忙亂。戴德梁行是中國內地首家獨資的境外房地產服務公司，在上海、廣州、北京、大連、深圳、天津、重慶、成都及杭州均設有分公司。泛城(中國)作為戴德梁行國際性測量行延伸的一個品牌，雖然也感受到市場的壓力，但更多的是感受到了機會。事實上，亂世出英雄，只有那些做好準備、持久經營、朝向品牌化發展的企業，才能在風雲變幻中始終保持住自己的市場地位和份額。
房產新政要洗炒家的“牌”
上海道邦投資董事林榮
最近，仔細閱讀了國務院七部委穩定住房價格的有關政策，我個人認為，這是此次調控的最後一兩道“金牌”。目前，房地產交易雖處於膠着狀態，但重心馬上會下移，很有可能會在底部進行長時間盤整。
現在的房地產市場已變成標準的投資市場，少部分人自住，大部分人蔘與炒作。炒手們對每年8%的回報是看不上眼的，總希望每年的房價上漲30%到50%。據我所知，滬上投資客投資住宅樓，10套房子裏面，5至6套是浙江人買的，2至3套來自港澳臺資金，還有1套是留給上海人買的。據我們瞭解，部分浙江投資客已把浙江當地的二、三線城市都炒了遍。形象的形容就是：幾個人拿着一張地圖，駕車開到哪兒，把這個地方的樓盤掃瞄一遍，然後就盯着某一個樓盤重點炒作，接下來是第二個城市，第三個城市，然後再回過來“拋”第一個城市的樓盤。這些人的資本差不多已有20多年積累，已在房地產價格最低迷的時候“衝”進去很賺了一票，所以完全“扛得住”此次房產新政所產生的風險。但是，從去年下半年跟風進去的投資者，就不那麼幸運了，很可能會在這次“洗牌”中被無情洗掉。
在國內的理財市場還不是很健全的情況下，浙江資本從上海撤退之後，會向全國進行輻射。我們從跟我公司合作的北京開發商處得知，有一部分嗅覺靈敏的浙江資本，北上北京投資房地產，力量相當之大。其實，我們也是做投資的，我們覺得上海住宅價格偏高，商業樓盤價格偏低，浙江資本的大動作代表了以後的發展趨勢，第一批房地產投資客去哪兒，哪兒的市場就會好，他們離開哪兒，哪兒的市場就會低迷一段時間。前不久，我們收購了一個項目，是小戶型的，為改變周邊環境，已經花了很多的錢。我覺得此次房產新政出臺，不單單是洗上海人的“牌”，也是洗了溫州人的“牌”。如果今年年底房地產市場能夠見底的話，明後兩年就會有一個機會。