近日，中國人民銀行對全國重點城市進行房地產調查，分析加息和7部委聯合下發文件後，各地房地產市場的反映，並呈報央行總部，作為下一步央行出臺政策的依據。鄭州中心支行負責鄭州市房地產市場，通過調查，中國人民銀行鄭州中心支行認為下半年鄭州的房價將穩中有升，現將他們的調查數據及有關資料在此公佈，鄭州房價何去何從，相信你會做出個判斷。
【市場:“三個基本”判斷】
鄭州中心支行經過調查後認為，鄭州的房地產市場較為規範，整體供給基本平衡，供給結構基本合理，房價上漲基本穩定，房價不高，漲幅適度，與周邊省會城市相比，鄭州房價較低，相對合理。
2004年，鄭州市人均可支配收入在全國37個大中城市排名第21位，而房價排名第27位；2004年，全國24個同類城市房價排名第19位，僅高於中西部部分省會城市。鄭州市房地產價格指數低於全國平均上漲水平，2004年，鄭州市房屋銷售同比價格指數為104.0，低於全國平均水平5.7個百分點。房屋銷售價格指數在全國35個大中城市中與西寧並列第25位；與周邊省會城市相比，鄭州市房屋銷售價格指數低於濟南(110.3)、武漢(108.4)、太原(106.4)、合肥(105.6)、西安(105.0)，僅略高於石家莊(103.6)。
【房價:是真實的】
鄭州中心支行分析房價上漲的七大因素後，認為鄭州房價上漲是供需的真實反映，少有泡沫的成分。通過分析購房者的身份，大多是河南省居民，少有外資介入。調查數據顯示，鄭州外國人、外資購房幾乎為零。
1.消費需求拉動房價上漲。
2003年鄭州人均GDP突破1000美元，2004年市區城鎮居民人均可支配收入9667元，同比增長11.8%，居民可支配收入快速增加，使市區居民消費升級明顯、升級換代加速；2002年以來，鄭州市區戶口放開等一系列政策的出臺，吸引了大批外來人員通過購房置業在短時間內成為名副其實的鄭州人，外來人員購房呈快速增長趨勢。此外，2003年下半年尤其是2004年上半年以來，大批來自“長三角”、“珠三角”等發達地區的企業駐足河南，把生產基地、辦公場所、研發、決策等機構設在了鄭州市，導致大量的經營性需求用房。種種因素導致購房消費需求快速增加，成為房價上漲的一個重要因素。
2.投資需求刺激房價上漲。
3.開發商獲取土地的成本增高。
2004年以來，國家繼續加大對土地市場的調控力度，農業用地轉建設用地受到嚴格控制，土地開發面積增幅回落，土地交易價格持續上漲。2004年我國出臺的土地市場政策法規《關於停止經營性項目國有土地使用權協議出讓的補充規定》(4號令)，嚴格規定了經營性用地必須經過招、拍、掛的方式取得。2004年3月30日，國土資源部和監察部聯合下發71號令，要求各省、市、區在8月31日之後，不得再以歷史遺留問題為由採用協議方式出讓經營性國有土地使用權；商業、旅遊、娛樂和商品住宅等經營性用地必須採用招、拍、掛方式供應。土地交易價格持續上漲，2004年，鄭州市土地交易價格同比上漲3.9%，創近四年來新高，與1999年持平。分季度來看，一季度與上年同季度持平，二季度上漲1.3%，三季度上漲4.7%，四季度上漲9.6%。
4.建安成本的增加。
近期建築材料價格的短期波動，也許還不至於使開發商冒着市場銷售的風險而漲價，而且建材價格已有所回落，但從中長期來看，建材的價格仍將會回落在一個較高的價位上。
5.房地產企業融資成本的增加。
2004年以來，國家一方面通過控制銀行的信貸規模，從而有效抑制過熱行業的資金源頭，另一方面則通過調整資本金比例，來進一步抬高過熱行業的准入門檻。這一系列宏觀調控、金融政策頒佈實施後，銀行對房地產開發企業，房地產企業的資金鍊繼續拉緊，融資難度的加大，導致房地產企業另尋新的融資渠道，使融資費用無形中增加，同時意味着房地產開發商的開發成本提高。
6.住宅配套設施費用的增加，使建築成本有所增加。
根據國家和省政府要求，鄭州市的物價局、財政局和人民防空辦公室聯合下文，從2004年7月1日開始，將執行新的人防建設規定，以經濟的手段，引導各類建築單位建設人防地下室。2004年7月1日以前鄭州東區多層建築的人防易地建設費約為18元/平方米，而現在卻達到了80元/平方米之多。
7.大盤的帶動。
本地一些“明星樓盤”的熱銷，使該區域、地段的房價不斷攀升。
【加息:效果尚不明朗】
鄭州中心支行調查認為，連續兩次加息，對於鄭州房地產市場的影響尚不明朗，需要進一步觀察。
2004年10月29日以來利率的兩次調整以及取消貸款利率上限和存款利率可以往下浮動的規定，意味着中國正在進入一個新的加息週期，而加息帶來的投資成本的升高將抑制一部分投機需求，從而降低了市場需求量，但同時加息導致的融資成本的增加，加重了房地產開發商的資金成本，並最終減少投資行為，使房地產市場供給減少。2004年年初以來實施的調控政策對房地產的影響存在滯後效應。2004年，鄭州市個人住房貸款、住房開發貸款增速分別為29.22%、30.94%，分別較2003年下降14.82個百分點、72.12個百分點。2005年前4個月，住房開發貸款同比下降10.24%。房地產開發貸款和消費貸款增速放緩，將直接影響房地產開發的規模和施工、竣工速度，其對鄭州市房地產市場的最終影響有待進一步觀察。
【七部委文件:效果初顯】
5月初，國家七部委聯合發佈了《關於做好穩定住房價格工作的意見》後，市場有了立竿見影的反應。
5月份，鄭州市批預售項目共計12個，比上月減少了16個，投放面積29.32萬平方米，較上月減少了23.18萬平方米，下降44.2%。5月銷售各類商品房3270套，比上月減少152套，較去年同期減少298套。5月銷售均價為每平方米2637元，較上月略降0.04%，價格基本持平，較去年同期價格上漲了17.3%。
為抑制投機性和投資性購房需求，《意見》規定從2005年6月1日起，對個人住房不足兩年轉手交易的，銷售時按取得的售房收入全額徵收營業稅。受此影響，5月份二手房成交量激增，較去年同期增長近五成。特別是在5月31日，二手房成交量就超過了300套，由於房源較好，因此銷售均價較去年同期有所上升。全月成交量1871套，成交面積16.5萬平方米，銷售均價為每平方米1479元。
【預測:房價穩中有升】
通過調查的種種數據，鄭州中心支行認為，2005年鄭州房價上漲速度將放緩，但房價還將持續上漲，鄭東新區規模初現，將進一步成為市場的寵兒。
1.2005年鄭州房價不會快速上揚，將會穩中有升。2005年，在國家繼續實行穩健的財政和金融政策的背景下，鄭州市房地產行業仍將面臨諸多不確定因素的影響，投資增速將進一步下降，價格漲幅將小幅回落，行業發展過熱的苗頭將得到進一步遏制，但在強勁增長的需求拉動下，房地產業並不會出現深度的調整，整個行業將在政策的壓力下實現平穩增長。
2005年，面對旺盛的市場需求，鄭州市將進一步加大經濟適用房及普通商品房的建設。鄭州市除了完成100億元的投資外，還計劃開發建設住房480萬平方米(其中鄭東新區240萬平方米)，實現經濟適用房新開工50萬平方米、竣工40萬平方米。二手房市場的活躍以及銀行再次加息預期，會有部分房地產投資人士出現持幣觀望或延期進行投資。因此，2005年鄭州房價不會快速上揚，而是穩中有升。
2.東新區地產將會繼續升溫。2005年CBD內會展中心將投入使用，區內的市政、交通等與CBD有關的經濟開始出現跨越式前進，因此對樓市所產生的升值預期開始釋放。
3.住宅將進一步呈現高層化、郊區化、規模化趨勢。土地實施“招、拍、掛”後，土地稀缺，地價攀升，建造高層是節約成本的重要方式。高層作為城市現代化的標誌，在提高城市檔次方面可以起到積極的作用；隨着市中心區域土地開發量的日漸減少，郊區化發展成了一種必然。2005年鄭州地產郊區化發展將更加明顯，尤其是東部、北部。
2005年是鄭州房地產市場發展的關鍵一年，老107國道將在2005年年底完成景觀建設，農業路、東風路鄭東新區段將於10月左右打通，從老市區到鄭東新區將會更加便捷，基礎設施建設基本到位。
對於2005年的鄭州房地產市場，中心支行認為房價上漲速度減緩，但整體還是穩步上升的。宏觀調控的是房價的漲幅，而不是房價本身，房價下跌也不是房地產市場所期望的。