●政府有關人士稱，新禁令仍難杜絕變相預定，建議開發商以免費排號方式積累客戶●業界建議政府制定專門管理措施，如限定最高數額、無條件退款、約定退款期限等
銷售影響
日前，北京市建委公佈了一個通知，要求房地產開發企業在取得商品房預售許可證之前，不得向買受人收取任何預定款性質的費用，這項被業界稱為“禁收令”的政策引起開發商的普遍關注。業界認為，禁收預定款不會對資金流產生太大影響，但會增加開發商把握市場的難度，增加市場風險，延長回款週期。要建立良性的交易制度，對於預定款的管理宜疏不宜堵。
業界稱，禁收預定款可能會減慢銷售速度，延長回款週期，增加開發商把握市場的難度。
近日，市建委公佈了一個通知，要求房地產開發企業在取得商品房預售許可證之前，不得向買受人收取任何預定款性質的費用。事實上，建設部早在2001年就對此作出明文規定，但在實際執行過程中，北京市一直未能有效管理開發商收取該項費用的行為，近年反而越來越多，以至記者在隨機調查部分開發商時，6個開發商負責人中有4個根本不知道政府曾經出臺過此項政策。
此次政府再次強調這一政策，在業界也引起較大的爭議，對於規範市場的效果也存有較大的疑慮。政府部門相關人士指出難以杜絕相關問題，業界人士也透露，在昌平已經有開發商採取了多種變相的預定方式。部分開發商指出，政府在限制顯性的“預定費用”時，會導致更加隱蔽的變相收取形式，反而更加難以管理，由於最近四年以來的實踐表明，買賣雙方皆需要這種交易形式，建議政府承認預定費用的合法性，在平等對待買賣雙方的基礎上，對此類行為制定專門的管理細節。
“贊成者”
禁收定金可以減少不必要糾紛
香山別墅目前是採用先辦理許可證後接受預定的模式，5月初拿到了銷售許可證，5月底才開始銷售，之前沒有收取過任何預定費用，目前項目的銷售進展得比較順利。該項目的銷售經理表示，收預定費用容易引起糾紛，由於高檔項目非常注重品牌形象，因此不願意採取這種模式。如果公司有相當的品牌，積累了大量的固定客戶，忠誠度比較高，能替代預定的作用。他指出，儘管很多項目都需要通過預收定金來積累人氣和造勢，但實踐表明在不收定金的條件下，只要選擇適當的入市時機，一樣能保證開盤的效果。他贊成取得預售許可證前不得收取定金的政策，對於一些大型的有客戶積累的品牌開發商而言，這是一個積極的政策。但他同時指出，客戶在購買前要考慮成熟，如果抱着無所謂的盲目心態匆匆交納定金，其指導意義不大，如果因為開發商的誘導或者一時着急交納了不可退的定金，容易帶來不必要的糾紛。
百旺茉莉園銷售經理李仕釗也對政策持支持態度，據他了解，儘管多數開發商收取定金的目的是為了積累客戶，但也有項目借定金的名義提前回收大量的現金，這樣對整個房地產的銷售環境沒有好處，市建委在重申這一政策時反覆強調了要杜絕“任何形式的預定性質費用”，有一刀切的傾向，但從長遠來看對所有的買房者和賣房者都相對更加公平。
“擔憂者”
不收定金容易引發盲目開盤
然而，也有不少人對此次一刀切的政策表示擔憂。
思源顧問董事長陳良生認為，目前大部分項目銷售前收取預定費用的主要目的是為了調研市場，禁收這筆費用不會對開發商的資金流產生大的影響，但會增加開發商把握市場的難度，增加市場風險，放慢銷售速度，延長回款週期。
other渡上銷售經理楊簡寧也表示，幾千元或萬元左右的定金對開發商而言是一個微不足道的數字，開發商的目的是希望搞清楚到底有多少客戶對項目有誠意，以便有針對性地開盤。
她本人很少見到有開發商因為取得預售許可證前的訂金或者定金問題而與業主起糾紛，由於數目很小，絕大多數開發商會將應該退給業主的費用退還給業主，只有少數代理銷售的經紀公司可能會將過期的定金作為自己收入的一部分。
她強調，完全禁收預付費用後，銷售人員只能依靠增加電話溝通的方式來維繫與客戶的關係，無法判斷哪些客戶購買意圖更強，其成本更大，效果反而更差，她覺得沒有必要去限制，如果沒有事先預定，開盤會比較盲目，也容易導致現場混亂。
記者在採訪過程中遇到的一位業主表示，他在看房階段通常會在多個比較合適的項目交納一定的預定費用，以保證自己在尋找更合適的樓盤時能夠有更多的比較空間，如果沒有交納預定的費用，就難以保證此前看過的房不被別人買下，心裏總覺得不踏實。他認為只要開發商及時退還這些費用，交納這些費用對自己影響不大。雖然也聽說過一些相關的糾紛，但他覺得開發商為了數千元欺騙業主的可能性比較小，看房者可以爭取儘可能少交費，可以降低風險。“一般來說，預定期的價格相對比較優惠，如果不允許提前交納，這樣的優惠可能就沒有了”，該名業主向記者表示。
“政府”
新政出臺後仍難以杜絕變相預定
北京市建委市場一處處長沈潔指出，此次政府重申禁止收取相關費用的目的並非是因為目前預定費的糾紛增多，只是在目前宏觀調控大環境下，為了配合其他措施進一步規範市場的需要。這些政策過去一直存在，建設部早在2001年就明文規定“不符合商品房銷售條件的，房地產開發企業不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預定款性質的費用。”但在北京市以各種名目收取購房人定金的現象仍屢見不鮮，過去的禁令沒有完全杜絕這種現象，現在也不會因此而完全杜絕。她指出，作為政府部門，過去可能存在處罰力度不夠的問題，但今後一旦出現這樣的問題，必然會依法嚴格查處。
沈潔指出，預定款性質費用的界定有兩條：與銷售房屋有關；有文字性的定金合同、收據或者買房序號。該政策並不是完全禁止開發商在取得預售許可證前不可以收取任何相關費用，對於其他與購房沒有直接關聯的收費形式，開發商是可以收取的。但對於一些可能是變相收取定金的形式，如俱樂部會員卡費用、購買其他物品等，根據具體的案例來進行鑑別，只要被認定，就會進行處罰。她表示，開發商可以通過提前排號的方式來解決客戶積累問題，只要不收取費用，一般排號是可以進行的。
-應對措施
調整銷售流程應對“禁收令”
開發商將需要更專業的市場調研支持，前期推廣模式也可能隨之改變，甚至會推遲銷售週期
記者在採訪期間，發現開發商比較一致的反應是今後的銷售難度會比較大，要調整銷售流程來應對“禁收令”。
在允許收取預定費用時，很多項目可以收集市場意見趕在開售前進行最後一次改進，現在政府明文禁收預定費用，開發商減少了一次改正機會，前期工作需要更加嚴謹，自然需要更專業的市場調研支持。
前期的推廣模式也可能隨之改變，要進行更充分的市場宣傳。在過去收取預定費用的模式下，為了爭取更好的戶型，或者獲得相對比較低的價格，客戶往往會提前前往售樓處，開發商可以等到交納費用的業主積累到理想的數量後“隆重開盤”，現在，無法用收費來區分客戶的購買意向時，何時開盤更加難以確定，如果前期宣傳不充分，開盤的場面就更難以控制了。為了避免冷場，保險起見的開發商可能需要推遲銷售週期，在取得預售許可證後再經過一段時間來收取預購費用，而一些開發商可能需要增加找“托”的預算。
過去一些別墅項目或者高檔項目可以集中通知重點客戶來購房，成交效率會比較高，現在可能在開盤時通知更多的客戶來現場，誰是重點只能靠感覺來判斷，平時與客戶溝通要有更專業的判斷能力，同時還要增強現場接待能力，為了保證公平，排號、搖號等行為也會更多地被運用到現場。
-業界預測
新政可能引發變相收取預定費用
目前已有開發商採用其他方式來收取預定費用
陳良生表示，在銷售前收取預定費用幾乎已經成了開發商和業主都約定俗成的習慣行為，買賣雙方都基本能在協商的基礎上達成自願的協議，禁止收取該項費用對規範市場的效果不明顯。
李文傑表示，項目預售前要禁收預定款的規定很難奏效，過去這項制度就一直存在，但一直沒有起到實際效果，與制度本身違背市場雙方意願有着直接關係。據他了解，目前取得預售許可證前收取費用出現的糾紛遠不如取得銷售許可證後出現的多，單純禁止取得銷售許可證前的預定費用對規範市場的意義不大，如果開發商希望提前接待客戶，一般都能找到變通的模式。目前已經有開發商採用其他的方式來收取預定費用，如辦理會員卡，購買原本屬於預定後就免費贈送的禮品等，相對於以前公開的收費行為而言，這些行為更加隱蔽，更加不規範，業主的權益更加難以保證。
他還指出，預收各種費用是買賣雙方的需要，開發商需要通過這些預定信息來對項目的定位進行最後調整，預定費用可以讓開發商獲得相對比較真實的市場數據。如果失去這一渠道，在開盤前就需要組織其他形式的調研，其難度可能更大，取得的資料也沒有目前真實，而業主在需要多家對比時，也會覺得不踏實，這對政府和開發商都是一種資源浪費。
-經驗借鑑
為業主設立法定“冷靜期”
建議預定款不直接交給開發商，由律師信託賬戶託管
澳洲置地銷售總監段宴坤透露，目前澳洲並沒有預售許可證制度，由於前期審批規範和長期積累的法律基礎與市場準則，項目只要允許建設就意味着允許銷售，儘管多數人因為市場規範而交易速度很快，但也有客戶選擇交納定金或者訂金的行為，由於有律師陪同購房制度，這些費用基本沒有出現過糾紛。
她表示，澳洲模式特別值得借鑑的是，相關的預定費用不會被直接交納到開發商手中，而是由律師信託賬戶託管，客戶即使交納了定金或者簽訂了購房合同，政府還立法規定了三天的“冷靜期”，允許業主冷靜思考三天，期間改變計劃，可以要求退回自己的房款，不需要承擔任何損失，能大大降低雙方糾紛，規範市場。
中原地產總經理李文傑表示，目前這種預定行為在北京房地產市場上已經被買賣雙方廣泛接受，出現部分問題不是因為這種行為本身不應該存在，而是這種行為缺乏更好的監管。有關部門不妨借鑑香港對預定費用的管理模式，香港對預定費用就有專門的管理方案，對於交納了定金的行為，如果取消交易，不僅要扣除已經交納的費用，如果出現房價下跌，業主還要補償其中的差價，使得業主在支付定金時更加慎重。
他還指出，定金管理堵不如疏，對於取得銷售許可證前後的預收費用可以制定統一的管理措施，如限定最高數額、無條件退款、約定退款期限等。