不久的兩會期間，全國工商聯住宅產業商會的一個提案引起了各方重視：“發展房地產投資信託基金(reits)，建立廉租房體系，解決低收入羣體住房需求，防範房地產金融風險。”提案首次提出要用金融工具解決廉租房問題。

　　“宏觀政策幾次都提到廉租房，從我們推行(廉租房信託)到現在，已經協調過的多個政府主管部門，態度都比較積極。”全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生顯然認為廉租房基金“生恰逢時”。

　　據悉，信託基金的主要主管部門銀監會非銀行業務司已經初步認可了廉租房基金模式，目前項目報批手續正在辦理中，有望在年內獲得批准並進行試點。

　　為廉租房“補位”

　　去年底，建設部汪光燾部長交給了住宅產業商會及聶梅生會長一個任務：“不能總關注增量市場(新建房)，也要着眼於存量市場(二手房、租賃房)以及二者間的關係。”

　　肇端於上述契機，全國工商聯住宅產業商會投融資中心的研究人員在分析2004年及以前的房地產市場情況中發現，近年來我國住宅市場的結構性矛盾日趨突出，存量市場與增量市場發展不均衡，低價房供應不足。

　　建設部的統計數字顯示，2004年1至8月，全國經濟適用住房投資佔開發投資的比例由去年同期的6.2%下降到5.0%。同時，由於住宅成本的上升和整體市場價格的拉動，低收入家庭無力購買經濟適用房的數量卻在增加。

　　“結構失調造成房價上漲”已經逐漸成為從開發商、專家到政府主管部門的共識。

　　全國工商聯住宅產業商會投融資中心主任尹斌將我國目前的廉租房市場情況總結為“起步晚、規模小，基本上對存量市場和增量市場形成不了太大的影響”。

　　究其原因，研究者們認為，資金來源不穩定、資金缺口巨大是制約廉租房體系建設的關鍵。“我們希望廉租房基金能解決最根本的制約性問題，也是地方政府面臨的最大問題———資金問題。”尹斌的話概括了提案的初衷，“我們做出這一選擇的突破點是：在發展機構投資者的金融創新手段裏，增加直接融資，減少對銀行間接融資的依賴。”

　　“正是由於廉租房既無房源又無財源的機制缺項，加上房地產業融資的金融手段的嚴重缺位，讓我想要把這兩個缺位嫁接起來，共同為廉租房‘補位’。”聶梅生如是說。

　　“廉租房信託”

　　這樣一份試圖解決當前房地產市場結構性矛盾的提案，受到了全國工商聯主席兼全國政協副主席黃孟復的重視，並表示將它作為一個重點提案推進。

　　兩會之後，政協方面促成了4月份住宅產業商會就該提案向人大財經委的彙報。同時，建設部也已經把“啓動房地產信託基金解決廉租房問題”的建議寫到了他們遞交給國務院的報告裏。

　　而“根據廉租住房需求，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金，着力擴大廉租住房制度覆蓋面，加快解決最低收入家庭基本住房需要”，更是成為5月11日國辦轉發的建設部等七部門提出的《關於做好穩定住房價格工作的意見》中明文規定的一條重要調控措施。

　　尹斌認為，他們的提案受到如此重視並不是偶然的。

　　他說，在他們的方案中，政府每年投入的預算資金或社保資金只用來保障廉租房租金和資本市場回報率之間的缺口(差額)即可，這使有限的政府資金能夠帶動較大規模的社會資金來收購充足的廉租房源，滿足廣大低收入羣體的住房需求。

　　另外，根據《信託法》及相關規定，廉租房信託必須有嚴格的監管機制和信息披露制度，這將提高整個廉租房體系的運作效率和透明度。

　　儘管有如此多的好處，但投資者的天然屬性決定，只有收益與風險相匹配的投資品才能夠得到他們的追捧。

　　經過研究者們的設定，房地產信託的回報率平均介於投資利潤和國債之間，具體的數值可能為3%到4%(還需要經過機構間的協商最終確定雙方認可數字)。儘管收益並不算高，但由其政府背景帶來的低風險的長期固定回報，使尹斌完全放心，“廉租房信託將來決不會乏人問津”。

　　他認為，具備上述特點的廉租房信託將成為社保資金、保險資金保值增值的很好渠道。另外，通過這種金融產品還可以把對直接的增量市場，特別是對中高端的增量市場的投資資金聚集起來，引入到更有需要的廉租房體系中，從而減少增量市場(特別是中高端增量市場)的投資壓力。

　　當這種廉租房信託形成規模效應後，還會帶動其它社會資金的投入，並擴大其影響範圍，形成包括廉租房市場、一般租賃市場、二手房市場在內的完整的住宅存量市場。這就使得今後除了傳統的資金、土地供給等方面的調控手段，政府還可以通過對廉租房租金水平和數量的控制，用擴大低端需求來調控房地產價格，促進住宅產業的可持續發展。

　　任重道遠？

　　但是，一個在房地產業內人士看似完美的方案，剛出襁褓便被信託業內人士提出警告：在執行可能性尚未確定的情況下，其實際執行效果就更是個未知數了。

　　“此方案總的來說不失為一個解決房地產結構失衡問題的通道，但是應該說它是任重而道遠。”

　　房地產信託專家、中國企業海外發展中心主任孫飛介紹說，房地產信託作為信託的一種主流品種，目前發行的資金額在整個信託品種中佔十分之一強。即便如此，目前房地產信託的發行量仍然不是很大，主要是由於受到《信託投資公司集合資金信託業務暫行管理辦法》中“資金信託合同總份數不得超過200份(含200份)，金額不得低於人民幣5萬元(含5萬元)”這一規定的限制。

　　這樣的政策瓶頸，使房地產信託募集到的資金量根本不可能達到與商業銀行的放貸總量相匹配的程度。這就會造成，即使上述“廉租房信託”被允許進入市場，其資金規模也將非常有限，不可能對於解決全國的廉租房問題起到決定性作用，更不足以對房地產市場的結構性調整和房地產融資結構的優化起到很大的觸動作用。

　　孫飛隨後的一席話似乎又給方案的提出者們帶來了莫大的希望。

　　他透露，目前銀監會正在制定中的《信託投資公司房地產信託業務管理暫行辦法》，首次將信託受益憑證運用到了未來的可開展的房地產信託業務當中，這對於突破信託行業原有的200份×5萬元的私募方程式進行了根本性的變革。

　　“一旦突破了200份的限制，房地產信託就完全符合住宅產業商會提出的概念和模式了。”孫飛認為，只有該辦法實行以後，才能推動這種準房地產信託基金或稱為準房地產的產業基金大張旗鼓的出現，才能有利於房地產金融市場的優化配置和優化發展。“預計這一辦法有望在年內出臺。”

　　在房地產信託大勢所趨的前提下，銀監會政策法規部副主任李伏安也從部門職能的角度提醒道，為避免好事變質，“對於募集到的資金的管理非常重要”。

　　“方案再好不實施也不行。”聶梅生更為關注的顯然是擺在眼前的現實問題，“目前我們做的主要工作就是徵得主管部門的同意，爭取年內能在某個城市開始試點，我們覺得只有通過試點才能得到真實的經驗。”

　　對於目前的一切工作，聶梅生表示只是在投石問路，其最終目的是：“以廉租房信託為切入點，啓動一個全新的房地產金融平臺。”

　　(作者：陰雪)