每10元房地產投資中就有近1.3元來自境外逐利資金，每10個買房人中就有2個買主是境外或外地人士。中國人民銀行最新公佈的上海市2004年金融運行報告，令“海外熱錢攪局樓市”的懸疑水落石出。
境外逐利資金究竟是如何來、又將如何去？會對房地產市場產生怎樣的影響？這些問題的求解對於眼下正處於調整期的房地產市場意味深長。
央行在2004年上海市金融運行報告中稱，2004年前11個月，湧入上海房地產市場的境外資金總量超過222億元。其中約150億元用於房地產開發，佔當年上海房地產開發總投資的12.7%；約70億元用於購房，境外、外地人士已佔到上海購房者的近20%。
復旦大學房地產研究中心特約研究員、上海望源房地產開發有限公司董事長季寶紅說，央行的數據與業界關於約有兩三百萬美元的海外熱錢進入上海樓市的估計基本一致。
儘管進入樓市的境外資金從數量上看不算很大，但聯繫到處於高位運行的樓市的敏感性，以及境外資金逐利而來的目的，其影響仍不可小覷。
境外資金為何選擇房地產市場作為其登陸中國“淘金”的首選場所？業內人士分析，一是預期上海商品房有增值潛力，二是博弈人民幣升值。2000年以來，上海商品房價格逐年增長，尤其是2003年漲幅明顯過快，在境外資金看來，上海房地產的保值增值功能明顯。具有投機性、逐利性和短期性特點的“熱錢”在匯率平穩時，獲取房地產收益；一旦匯率發生變動，“熱錢”拋售物業，結匯流出，獲取房價上漲和人民幣升值後的雙份收益。
而隨着外資進入房地產領域政策限制的基本消除，境外資金進入內地樓市幾無障礙。正因此，到了去年底、今年初時，上海的房地產市場上已出現一些海外人士一個人買下幾十套甚至上百套房的異常現象。
外資進入樓市三種方式
記者從外匯管理、房地產等相關部門獲悉，境外資金進入房地產市場的渠道主要有3條：
●直接購買內地物業2004年以來，境外買家購置上海各類房屋出現了“爆炸式增長”，購買的面積高達395萬平方米，比2003年同期增長了85%，其中高價位房更是境外資金的追逐對象。一位不願透露姓名的業內人士說，2004年10月以後，上海內環線以內的中心城區高檔房的70%以上是被境外資金買走的。房地產管理部門的統計數據也顯示，2004年1到11月，在1.1萬元以上價位的商品房中，有近100萬平方米的新建房和二手房被境外資金買走，比上年多出近兩倍。除住宅外，境外資金購買辦公樓和商鋪的數量也在成倍增加。統計顯示，2004年前11個月，全上海有15萬平方米的新建辦公樓、商鋪被境外資金購買，比上年增長3倍多；至於二手辦公樓和商鋪，被境外資金買走的更多，總面積超過32萬平方米。
●成立外資房地產企業投資房產這是準備中、長期從中國房地產業獲利的境外資金“登陸”樓市的主要方式。2004年以來，外資投入上海房地產業的金額迅速增加，外資房地產開發企業完成的投資額比2003年增長了65%以上。目前，上海有各類外資房地產開發企業448家、註冊資金733億元，比2003年分別增長9%和35%；外資房地產中介機構也有143戶。
●境外投資基金參與內地房地產項目運作國內的房地產行業正成為境外投資基金關注的重點。2004年，摩根斯坦利、萊曼兄弟、新加坡的嘉貿基金、GIC地產基金、澳大利亞的麥格利等世界著名投資基金，紛紛進入上海房地產市場，他們或收購有穩定租戶的成熟物業以收租盈利，或收購不良資產、包裝後變現盈利。
內資跟風“熱錢”投機
專為臺灣人在上海購買物業提供資訊的樓評人士、臺灣房地產政策研究會祕書長蔡為民分析，進入內地房地產業的海外資金數量雖不算很大，但對於原本已處於高位運行的上海等熱點區域樓市的影響巨大，必須予以密切關注：
其一是會抬高房地產市場價格。高價位商品住房集中在內環線以內，境外人士集中購買這一地段的房屋，其間的房價漲幅最大，並對整個房市價格產生拉動作用。
其二是帶動投資性、特別是投機性購房。在2004年的上海房市，境外購房總套數的13%是被購買5套以上房屋的境外單位和個人買走，其中境外單位最多累計購買房屋127套，境外個人最多累計購買房屋115套。在2004年內，就有近20%的境外購房已經轉讓，投機性購房情況日趨明顯。
業內專家指出，更令人擔心的是，境外資金在房地產市場上具有明顯的“標杆效應”，很多民間資金在其影響下，紛紛跟風入市，房價越炒越高。而一旦境外購房者的預期發生變動，這部分房屋如果集中拋向市場，必然會對市場供求產生影響，容易引起房價大落。
其三是以投資、經營名義炒作房地產。在上海，境外基金利用“包銷”方式，買下整幢樓盤，加價銷售，抬高商品房價格的行為已經出現。深圳發展銀行上海分行的研究人士說，境外資金大量介入房地產項目，加大對內資的替補性，而當匯率或利率發生變化時，房地產市場難逃國際套利資本的衝擊。他認為，應該加大對投機性境外資本流入、流出的監管措施。譬如，對境外資本購買內地商品房在2年內轉讓的，在結匯時參照國外做法，加徵相應的稅收。
配套措施密集“鋪墊”
人民幣匯率機制改革漸行漸近
新華社北京5月26日電最近一段時間，有關人民幣匯率的“新聞”前所未有地密集，細心的人們已經注意到，與高層人士的表態同樣引人注目的，是我國政府為匯率機制改革而推出的一系列“鋪路”舉措。此間觀察人士稱：種種跡象表明，人民幣匯率機制改革正漸行漸近。
配套措施頻出相關監管部門近日接連打出了一套與匯率改革相關的“組合拳”：自今年6月1日起大幅上調紡織品出口關稅；擴大境外投資外匯管理改革試點範圍，增加今年度境外投資購彙總額度；上調境內美元小額存款利率；聯合香港金管局優化聯繫匯率制度，等等。這些措施無一不旨在緩解人民幣升值壓力、維護國際收支平衡。
技術準備提速值得注意的是，全國銀行間市場舉措頻頻：允許國際開發機構發行人民幣債券、批准首家境外機構投資者進入銀行間市場、外匯交易中心開辦8幣種外幣買賣業務等。這些措施都將有助於建立有效的外匯市場，並提供防範匯率改革風險的手段和機制。
市場人士尤其對8幣種外幣買賣的推出給予了特別關注。因為此舉增加了企業和個人外匯投資理財的渠道，豐富了規避外匯風險的手段，可望為人民幣匯率機制改革提供一個試驗平臺。
更重要的是，此次外幣買賣業務採用的國際通行的“做市商”制度，則可為美元／人民幣做市商制度的推出做鋪墊。
謀劃改革時機分析人士指出，制約人民幣匯率改革方案推出的主要障礙是，市場對人民幣升值的預期過高。在預期強烈的背景下推出這項改革，極可能加劇市場對升值的預期，使人民幣匯率被嚴重高估。而隨着上述一系列“為人民幣減壓”措施的出臺，以及技術準備的逐步到位，則可以認為，人民幣匯率改革時機漸行漸近。
權威專家分析，按國際經驗，成功轉換時機的選擇主要應考慮這樣幾個因素：其一，選擇貨幣處於“強勢”處境、存在匯率升值壓力時進行，而不是在市場力量已明顯地意識到匯率的脆弱性，以及投機者認為攻擊時機比較成熟的時候；其二，選擇貨幣沒有貶值壓力，國內有淨資本流入的時機；其三，需要謹慎的頭寸管理及提供有效的規避風險工具。
專家認為，我國匯率機制的改革已逐漸具備有利條件。這主要是由於我國有良好的國際收支狀況、持續的對外貿易發展動力，以及外國直接投資保持較快的增長勢頭。更重要的是，我國有良好的經濟基本面和經濟增長預期。
部分房價下跌三成
拋盤不斷出現
“前段時間我一直在關心張楊路國際華城的樓盤。3月份那會兒，它每平方米基價接近2萬元，且沒有還價的餘地，可是上週就有中介打電話給我說，28樓的房屋每平方米降到了1.8萬元，昨天又來電話說，6樓的每平方米降到1.5萬元，但必須要趕在‘六一’前成交。算一下，房價跌幅已經接近30%。我還是沒有買，我認為房價一定還會跌，不用着急的。” 這是從新疆來上海創業的柯先生，如今的購房心態。
記者在公平路、臨青路的一家房產中介店裏瞭解到，最近北外灘樓盤的房價下跌幅度也很大。一位姓馬的業務經理告訴記者，北外灘樓盤的房價是去年下半年突然起動的，均價幾乎都突破了2萬元大關。但最近幾天，這裏的房價跌得比較厲害，東方都市景苑的一套2002年交房的房屋，建築面積為152平方米，今年3月份掛牌價280萬元，單價1.842萬元，昨天房主來改成190萬元，單價只有1.25萬元，總房價跌去了三分之一左右。
記者通過調查發現，凡是去年下半年以來房價漲幅特別大的樓盤，自今年4月份起就開始有不同程度的下降，從5月下旬起下跌速度加快，跌幅增大。□記者劉為明
近期房產成交信息
●歐洲花園：面積128.8平方米，總價163萬元，成交單價1.2655萬元，5月份前成交均價1.9133萬元，降幅33.86%。 成交中介：普潤地產
●金匯華光城：面積119.15平方米，總價135萬元，成交單價1.1330萬元，5月份前成交均價1.5436萬元，降幅26.60%。
成交中介：漢宇地產
●新湖明珠城：面積113.75平方米，總價15..5萬元，成交單價1.3319萬元，5月份前成交均價1.7807萬元，降幅2..20%。
成交中介：漢宇地產
●綠洲城市花園：面積107.25平方米，總價140萬元，成交單價1.3053萬元，5月份前成交均價1.6787，降幅22.24%。 成交中介：美聯物業
●長久大廈：面積87.42平方米，總價99萬元，成交單價1.1324萬元，5月份前成交均價1.4447萬元，降幅21.62%。 成交中介：信義房屋(市場變動頻繁，上述信息為記者在中介門店抄錄所得，僅供參考。)