七部委聯合下發《通知》一週，北京新房市場部分消費者持幣觀望的現象有增無減。總體銷售勢頭放緩，但暫無樓盤拉低出貨。
對比前兩個“國八條”出臺後的反響，開發商們的心態也不再那麼浮躁。其中最關鍵的因素一是政府的殺威棒直指投機購房者，二是政府藉助行政手段“穩定”房價的意味高於“打壓”。
升還是降？在市場表現不明朗的時候，房價的走勢更加牽動人心。
土地供應不足支撐房價
土地供應不足導致商品房新增供應量不足，在市場上的總體表現就是供應小於需求，房價肯定還會漲——這是今年來自北京地產界的主流認識。那麼，土地供應究竟處於什麼形態呢？
近日有消息稱，《北京市2005年度土地供應計劃》已通過北京市政府市長辦公會審議。計劃顯示，2005年度北京市計劃供應土地6500公頃，其中新增經濟適用房用地200公頃，住宅商品房用地1750公頃。其他大量土地為基礎設施用地、科教文衛體和行政辦公用地、工礦倉儲用地及商服用地。儘管官方認為，加上去年“8·31”提前釋放的土地1290公頃，北京的土地供應很充足，不會出現土地緊張局面，但綜合來看，真正供應給房地產開發的地塊並不多。
“最要緊的是，這些計劃中的土地何時能落實”。北方地產總經理楊青說，“只有這些土地放到交易市場實行招、拍、掛，才能形成真正的土地供應。而且，只有這些土地變成熟地，才有可能在較短時間內真正形成樓市上的有效供應，增加商品房市場的供應量。事實上，現在不僅開發商在感受拆遷難，負責整理土地的政府部門一樣頭疼，而地塊整理不出來就沒辦法轉化成商品房市場的有效供應。”
楊青透露，很多“8·31”過關的項目因為拆遷問題而停滯不前，北京房地產市場今年1～5月的供應量比去年明顯減少，新盤也不多，所以北方地產正在推廣的兩個位於優勢地段的樓盤銷售勢頭一直都還不錯。京西的10號名邸是個高檔公寓，最小戶型面積也在200平方米以上，總價都超過200萬，但從“五一”到現在兩週內就賣掉了10套；位於北三環的小戶型項目“城市出品”在今年推出後不到兩個月的時間裏已賣掉一棟樓的2／3，據說買家多數是從城外迴流的。
楊青從“城市出品”的客戶特點分析，得出一個結論“北京四環外住宅受政策影響的可能性更大”。他說：“飽受交通擁堵之苦的城外大盤居民正在迴流，成為城市住宅的又一股購買力。另外，大量分佈在五六環的高檔低密度住宅受政策負面影響會比較大。”
但是，京東的樓盤因為競爭激烈，投資客戶佔的比例相對較高，銷售形勢就沒有那麼樂觀。七部委的聯合措施精確打擊投機客，讓東部樓市成為新政策風險高地。
兩家知名企業的高管先後向記者透露，進入5月之後樓盤銷售勢頭明顯放緩，訪客銳減，成交比例上升但總量下跌。不過，這種現象在北京其他區域的反應都不明顯。
中心城區房價依然看漲
建設部研究中心研究員文林峯認為，由於過去市場發展一直比較平穩，新的調控政策對北京市的房地產市場影響不會太大。與全國其他一些大城市房價快速上漲不同，北京近幾年的平均房價走勢相對平穩，從未進入增幅前10名，也沒有超過10%的漲幅。
另外，北京市的投資性購房與長三角熱點地區有很大區別。北京市是以長期出租獲取穩定回報為主，長三角地區是以短期內快速炒作為主，因此新政策的影響會較小。但對於中心城區，由於存量土地盤活難度越來越大，與需求相對應的土地供應相對短缺，將導致房價保持相對平穩，受供求關係影響，可能還會略有小幅上漲。
北京高力國際物業服務有限公司住宅代理部助理董事鄧健女士也認為，新政策雖然對住宅市場的投機行為有所打擊，但是對於北京市場而言影響會小於預期。首先，北京住宅產權證的辦理時間較長，通常在1年左右。住宅業主在未獲得產權證之前很難完成法律承認的房產交易。於是有很大部分二手住宅交易是在持有物業兩年之後完成，這樣僅需根據差額繳納稅款。此外，北京住宅價格相對其他城市一直較為穩定，並且投機行為有限，所以相信該市場將繼續保持穩定發展的勢頭。
高力國際最新統計數據顯示，北京中高檔住宅市場受之前央行上調個人住房貸款利率政策的影響並不顯著，中高檔住宅新盤售價甚至略有上揚。截至2005年5月，北京市中高檔住宅市場新項目的預售均價為每平方米13195元，較第一季度末上揚4%左右。相比之下，第一季度末的中高檔住宅市場新盤的預售價與2004年年底持平。
高端市場壓力顯現
“坐商”是北京發展商的一個共同特點。一方面得益於北京這個城市的集聚效應，一方面得益於市場需求的旺盛。不出門，在報紙上發佈個開盤的消息，房子就賣出去了，有什麼必要去外地吆喝呢？更別提出國賣房了。所以，對上海世茂濱江滿世界去賣樓，北京的開發商以前根本就不屑效仿。
然而，這種情形在今年有了轉變，以SOHO尚都為代表的一批樓盤跑到山西、溫州去推介，鳳凰城、住邦2000甚至遠走歐美去推銷。據說效果都還不錯，各有斬獲，住邦2000在美國吸引的首批購房者5月20日專程到北京現場簽約。
北京的開發商從“坐商”到“行商”，先行改變的是高檔住宅和高檔商務樓盤，這說明高檔房產的銷售難度在增加。系列調控政策的出臺、尤其是七部委聯合發出的《通知》嚴打投機購房者，破壞了一些本地投資者的心理預期。本地需求減少，就需要異地甚至異域需求來補充。高檔商品房市場原本就是個外銷客戶佔比很高的市場。
北京世聯地產副總王正宇分析認為，新政策對豪宅市場的衝擊會大一些，尤其對那些一直在凸顯投資價值的市區內公寓性豪宅的影響首當其衝。據他從豪宅銷售一線掌握的數據，豪宅消費採取按揭方式的還是佔大多數，而央行限貸的重點就是這部分人羣。銀行個貸出問題最多的正是豪宅貸款，騙貸、假按揭多出於此(不過，市場也有另一種說法：相比低價房消費者，銀行似乎更願意把貸款放給資信較強的高價房買家，低收入者的還款能力不被看好)。此外，王認為，主打投資牌的樓盤日子會比較難過了，因為政策在遏制人們的投資慾望。
政策利好市場基本面
無論在哪賣，只要房子還能賣出去，開發商就不會主動降價。“政策一齣，房價應跌，這決不是好事情。就像房價暴漲有問題一樣，房價暴跌也會帶來很多問題，對市場的打擊也會延續很長時間，廣州樓市就是個前車之鑑”。一位從廣州移師北京的房地產專業人士稱。他至今對廣州房價受政策左右幾年連續下跌的情形心有餘悸，有些擔心北京房價也會步廣州後塵。
但同樣屬於南軍北上之列的王正宇對北京市場的信心很堅定。他說：“從南方樓市的發育過程看，北京市場很正常，購買7000元價位房子的多數是首次置業者，屬於準中產階層，也是市場主力。這類人會越來越多，購買力也會持續釋放。另外，在政策作用下，樓市炒作之風將被遏制，開發商會踏踏實實做產品了，這無疑會讓那些有真實需求的買家增加置業信心。”