下旬，上海經歷了一次天氣震盪。
正當所有人忙着收起冬裝，準備擁抱春天的時候，北方呼嘯而下的寒流，讓人們領略了早春的乍暖還寒。
與此同時，上海也經歷了一次樓市震盪，處於震中的人們，同樣感受到了冷熱兩重天。面對3月份以來不斷出臺的地產新政，作為新上海人的王先生總覺得不太理解。“新政出臺後，我沒有感受到房價有明顯下降。但央行取消房貸優惠政策和提高首付成數的新規定，卻讓我的置業計劃無限期擱置。”
李先生2001年加入炒房軍團以來，每年都要倒騰好幾處房產。按理說他本該是宏調的“嚴打對象”，但李先生不以為然，“房價又沒有下跌，況且我名下有多處房產，又沒留下過不良信用記錄，銀行怎麼可能不貸款給我。再說還有中介可以幫忙。”
彷彿在證明他的觀點，最近一項網上調查也顯示，上海樓市看漲的呼聲依舊。
風景這邊獨好？
難道上海地產風景這邊獨好？
其實，一直以來，這樣的疑問就盤旋在中國地產界和學術界。
早在2003年，支撐上海地產業快速發展的需求是否是真實的需求，就成了多空雙方爭辯的焦點之一。
上海經濟研究中心副祕書長、新黃埔集團總經濟師肖元真對《財富地產》說，上海購房需求跟城市經濟發展密切相關。經濟的發展，首先表現在城市的發展，而城市的發展又拉動居民人均可支配收入水平的提升。
自上世紀90年代起長三角經濟圈崛起，其中上海更是一支獨秀，經濟得到突飛猛進的發展。數據顯示，僅2001至2004年這短短的四年中，居民的可支配收入漲幅高達56%。
居民人均可支配收入的大幅增加，必然產生出消費的衝動，而國人在兩千年農耕文化的浸淫下，對不動產有着與生俱來的偏愛。消費能力的提高加上偏愛，再在央行低利率政策的刺激下，迅速轉化為對房地產的巨大需求。
另外，從上世紀80年代開始，農民進城熱席捲大江南北。農民湧入城市，必然拉動對房地產的需求。因此，上海房地產需求應該是真實的，也是有着強勁後續力的。
但問題的關鍵在於，過快增長的房地產價格透支了這種需求，或者說當前房地產市場的這種持續繁榮，是建立在汲取未來需求的基礎上的。
上海望源企業總裁、復旦大學房地產研究中心特約研究員季寶紅，在接受《財富地產》採訪時表達了相近的觀點。他認為，“中國房地產市場遇到的最大難題，在於需求過快增長和居民購買力增長的不匹配，或者說房地產市場的最根本的矛盾在於，人民日益增長的住房需求和落後的購買力之間的矛盾。”
在上海，不少學者甚至官員，一說上海的房價問題，言必稱香港，說香港的房價是三四萬一平米，而上海的發展前景遠遠優於香港，那麼上海目前一兩萬一平米的房價非但很正常，而且在未來還有較大的上升空間。
肖元真認為，不可否認，上海在未來的亞太區金融中心、航運中心以及物流中心的城市定位，必將吸引全球更多的500強企業和高端人羣落戶上海，2010年的世博會，也將對上海的房地產市場產生巨大的推力。上海的明天可能比香港發展得更好，但至少目前就想與香港齊頭並進，是不可能的，也是不正常的。要知道，香港現在的房地產價格水平，也不是一蹴而就的，期間也經歷了幾次慘痛的大震盪週期。
在肖元真看來，房地產市場對未來的透支是非常危險的，這使得人們無法正確的評價當前的市場，以及對未來市場做出合理的估算，整個市場存在着風險失控的危機，這將給房地產業的未來發展帶來很多變數。
曾經“明壓暗保”？
去年的宏調不僅沒有抑制住房地產市場的虛火，反而引來各方的質疑之聲，甚至有人戲稱，宏觀調控把房地產市場從興旺帶向了更興旺。
但肖元真強調，不能簡單的認為，房價沒有下調就意味着宏調的失敗。宏調之所以沒能在短時期內讓樓市降溫，主要有三個原因。
第一，宏觀調控和房價之間並不存在必然的邏輯關係。
本輪宏調的着眼點在於，抑制投資過熱，實現房地產市場軟着陸，控制各地區在房地產市場發展中的不平衡性。因此，只要在未來相當長一段時間內，有效地控制住了房地產投資熱潮，房地產價格不再大幅上漲，甚至於出現小幅回落，宏觀調控就起到它的作用。
第二，很多的政策都帶有滯後效應。一些政策真正對市場產生影響，往往要在數月甚至一年之後，才會顯現出來。
比如土地政策，其實早在2002年5月9日，國土資源部就簽發11號文件《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》，文件叫停了已沿用多年的土地協議出讓方式，要求從當年7月1日起，商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式進行公開交易。此前，北京市近90%的土地是通過協議方式轉讓的，11號令被業界稱為"新一輪土地革命"。
2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發了《關於繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(71號令)，要求從即日起就"開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況"進行全國範圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。
曾有媒體報道，僅上海地區在2004年8月31日之後，依然還有3600公頃的“冬眠”土地未被喚醒，其中有不少是上個世紀90年代中期批租出去的，早已遠遠超過了兩年的時限。
今年3月底，國土資源部公佈了其在全國範圍內就地價與房價的關係問題所做的專門調研結果。
數字顯示，從全國平均水平看，地價因素只佔商品房成本的23%。而北京土地佔成本比還略低於全國平均水平，該數據為22.98%；上海的土地佔成本比相對更低，土地只佔總成本的16.15%；廣州則更低，為11.4%。調研結論認為，至少目前新建的商品房，其土地佔房地產商開發成本的比重是比較小的。
由此可見，中央緊縮地根的政策，未能真正把地根縮緊。
第三，中央的宏觀調控遭遇到地方的阻力。
2004年上半年，當宏調的聲音傳來時，一些相關部門的主管領導，在不方便公開露面的情況下，藉助於一些具有半官方色彩的行業協會專家之口，在那些由開發商贊助舉辦的各類論壇上，傳唱房地產市場持續健康的歌謠。
2004年末，正是這批學者，喊出了“看好中國房地產市場20年”的豪言壯語。
地方政府的積極表態，堅定了投資者繼續追擊樓市的信心。2004年底，一些境外投資機構所謂的唱空做多，就是最有力的佐證。
這回真的翻臉？
今年兩會之後，情況發生了改變。
溫總理在《政府工作報告》中，表達了對各地房價過快上漲的強烈不滿。
中央釋放出的強烈信號，立刻被地方政府轉化為具體行動。
3月6日，上海市政府一反常態，在幾乎沒有任何徵兆的情況下，突然宣佈出臺《關於當前加強房地產市場調控，促進房地產市場持續健康發展的若干意見》，提出將綜合運用財政、稅收、金融、產業四大政策來調控樓市。並同時宣佈，對購買不到一年的商品房轉讓，徵收總計為5.55%的賦稅。
隨後，房地產市場開始了政策井噴。
3月28日，上海市銀行同業公會發布了《關於進一步加強個人住房貸款管理的指引》，規定對貸款購買的第一套自住普通商品房和配套商品房等經濟適用房的，個人住房商業性貸款的成數和利率按照央行《關於調整商業銀行住房信貸政策和超額準備金存款利率的通知》規定執行。對同一借款人申請第二套個人住房商業性貸款的，提高第二套貸款購房的首付款比例。對同一借款人申請第三套及以上貸款的，應予以嚴格控制，大幅度提高首付款比例，並實行貸款利率上浮。而對於通過貸款購買房屋，在房地產權證上記載的時間或房屋交接書上記載的時間起一年內轉讓的，商業銀行不再提供個人住房貸款的轉按揭服務。
據某消息靈通人士向《財富地產》透露，3月下旬，上海市政府召開了一次高級別會議，會議大意是：上海無論在經濟發展的規模、速度以及未來前景上，都遙遙領先於全國的平均水平。因此，上海目前的房價相對而言還是比較合理的。但是為了配合中央的宏觀調控，從全局出發，上海應該做出一定的讓步和犧牲，或者說上海應該為其他地區的宏觀調控做出表率。
隨後，《解放日報》發表了題為“既靠市場調節也要政府調控”的文章，請來“上海房地產界三教授”大談樓市調控的話題。
此後的上海主流媒體，對房地產市場的報道口徑，從過去的“持續健康”悄然變成了“需要調控”。
與此同時，央行在去年10月首次宣佈加息以來，再一次舉起了利率之劍，取消了實行了多年的房貸優惠政策，也引來了各方的關注與猜測。
房貸優惠利率政策本來是為支持房地產業的發展，並作為當時刺激內需的手段產生的，但在經濟過熱、"房地產泡沫"論爭激烈的2003年和2004年，該政策仍被保留，顯示了房地產界強大的遊說力量。
中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘認為，在房價快速上漲的同時，全國房貸增速也高速增長，這孕育着泡沫的風險，同時吸引了大量外資流入，增大了人民幣升值壓力。因此此次利率和首付比率變化有利於抑制房地產價格過快上漲，從源頭上控制總需求，實現經濟降溫。
“此為釜底抽薪之舉。”哈繼銘說。
光大證券研究所首席經濟學家高善文認為，這一政策的重心是國務院對房地產市場的判斷髮生了方向性轉折；如果房地產業的調控無法達到目標，國務院完全可能推出進一步的政策措施。
肖元真則認為，近期在資本市場上發生的一些情況，也可能對房地產市場產生較大的影響。
他說，雖然政府官員從未說過，希望通過拯救股市，來對沖樓市內累積的金融風險。可一旦股市重新崛起，將分流掉一批目前囤積在樓市內的游資，也是一個不爭的事實。
雖然政府對調控樓市下了很大的決心，但顯然留有餘地。政策的搖擺性，明眼人一看就知，房地產市場的未來走勢依然是變數多多。
比如，前段時間上海市政府出臺的幾項地產新政，被外界認為是“溫柔一刀”。不少業內人士指出，區區5.55%的賦稅對炒房客而言，根本算不上什麼，況且在賣方市場主導的前提下，賣家很容易就將這筆額外的支出轉嫁到買家的頭上。
這正體現了政府的矛盾心態，畢竟房地產市場不僅關係着經濟的基本面，關係着銀行可能要承受的金融風險，更關係到政治、民心，小心翼翼並不奇怪，不到最後關頭，政府是絕不可能上演“辣手摧花”的一幕。
因此，房價在短期回落是不現實的。
肖元真分析道，近期政府出臺的房地產政策小步頻頻，一方面說明政府調控樓市的謹慎小心，希望通過逐漸加碼的方式，讓樓市降溫。但也從另一個側面，反映出政府由於還沒有經歷過一個完整市場週期的考驗，在調控市場的能力上還略顯幼嫩。這也使得市場在以下三方面存在着不確定性。
首先，銀行、房地局、稅務部門在出臺新政時，往往顯示出協調能力不強的弱點，彼此都只是從自己單一的管理職能和利益出發。雖然這些部門出臺新政的初衷可能是一致的，都希望通過逐漸加碼的方式，使樓市經濟實現軟着陸。但他們卻忘了，政策存在乘數效應，幾個新政扭結在一起所產生的力量可能難以想像。如果現有的市場平衡體系一旦被打破，此時再想關上水龍頭，就不是想像中那麼容易了。
其次，雖然中央一再強調出臺的新政要盡力避免一刀切，但事實上卻很難杜絕一刀切現象的產生。
據悉，3月16日央行宣佈減少商業銀行對住房貸款的優惠利率，並要求上調個人房貸首付款比例。但就在這樣的背景下，3月17日上海醞釀已久的商業銀行自律性房貸方案--《個人住房貸款管理協議》卻幾近流產。主要原因是，滬上各商業銀行對《協議》的分歧較大，意見不能得到統一。
3月17日，上海銀行同業公會牽頭召開商討會，對經過市政府批准和修改後的《協議》進行討論，參會的有滬上各大商業銀行的高層管理人員--行長和主管房貸的部門主管。但幾乎所有銀行行長和高層，對《協議》中一些條款，表示很難認同。其中最令銀行難以接受的是，對本市人口購買第三套房屋禁止貸款和對外地居民購買第二套房屋限制貸款。對一年內禁止轉按揭的條款，也存有爭議。
一位銀行的房貸部主管曾私下表示，“房貸增長太快會造成金融風險，那難道說貸款放不出去，就不是金融風險了？”
一些市民對這樣的規定，同樣心存疑惑。
很多人表示，銀行希望打擊投機者，這我們理解也贊成，但不能對投機者和正規的投資者不加區分的一刀切啊。那如果老百姓家中發生變故，需要資金週轉，或者是要移民什麼的，難道買了不到一年的房產也不能上市轉讓嗎？
對策博弈政策？
《財富地產》記者在登陸上海市房地產交易中心的網站後發現，4月1日以前，上海市二手房交易量基本在每天1000套上下浮動，成交量低的日子也能維持在800-900套之間。但從4月10開始，在掛牌量沒有發生明顯變化的情況下，平均日交易量迅速萎縮到200套左右。市場上持幣觀望的氛圍逐漸濃郁。
一個位於虹橋開發區的知名樓盤，最近倒是“人氣頗旺”，一口氣迎來了好幾撥溫州購房團。不過這些溫州炒房客不是來買房的，而是前來退訂的，其中一個有40人規模的購房團，全部退訂。
一個溫州人坦言，“我買房純粹為了投資，現在銀行提高了我的首付成數，又降低了貸款額度，同時又規定一年內轉手不得辦理轉按揭。這樣一來，既提高了我的投資成本，又增加了我的投資風險，我只能選擇撤離。”
現在一個現實的問題是，中國脆弱的金融監管體系，是否會讓這些新政到頭來成為一紙空文。
這種擔憂並非空穴來風。
為了能弄清前文中提及的那位炒房客李先生，何以在諸多新政出臺之際，依然能夠神定氣閒，《財富地產》記者曾暗訪了幾家房產中介。
第一家中介，一聽說記者沒有上海戶口，又是第一次買房，面露難色的表示，恐怕像記者這樣的人很難獲得銀行的支持。
而在第二家中介，記者稱自己是上海人，且名下已有三處房產，想趁着房價還在上漲的時候再買一套房，不知能否弄到貸款。
負責接待記者的工作人員聽後，立刻表示雖然有難度，但也並非不可辦到。隨後，他便暗示記者只要能在中介費上多做一些讓步，銀行方面他們可以出面疏通搞定。
當看到記者露出不相信的表情時，該名工作人員還十分“熱心”的給記者支了三招。
第一招，化整為零。他建議記者將名下的三處房產，分別轉到親屬的名下，自己名下只保留一套，然後再向銀行申請貸款。“銀行很難查證你名下的財產總數，也更搞不清你的社會關係。”這位工作人員這樣說。
第二招，各個擊破。他說如果記者覺得，將名下的房產轉出去不方便的話，也可以到不同的銀行分別申請貸款。因為，目前國內的金融機構之間還沒有實現聯網，如果每一筆個人房貸業務，都要去查證貸款申請人曾在哪家銀行貸款，現在是否已經還清了貸款的話，銀行早就破產了。
第三招，聯手騙貸。先讓單位開一張虛假的高收入證明，“很簡單的，你自己寫一個，再讓你們領導蓋個章就行。”當記者問他，那萬一給查出來那單位豈不是也要跟着倒霉，領導能批嗎？那位工作人員說，“其實沒關係的，因為中國沒有完整的信用體系和相應的監管懲罰制度，即便是銀行查出來了，也不能把單位怎麼樣。”