從經濟學家的觀點來看，房地產過熱、以及它開始形成泡沫的情形是顯而易見的。通常人們提出的檢驗標準有兩個，一個是房價與家庭收入之比，我國比發達國家的平均水平高出了二倍多，意味着我國居民收入的更大比例用在了購房上面。另一個是房價與租金之比，近幾年房價迅速上升，但租金並沒有同步上升，意味着購房的投資回收期拉長。關於這兩個

　　檢驗標準，還有一些爭議，主要是認為我國的情況應該特殊一些。

　　這裏，我要提出另外兩個重要的檢驗標準，以證明房地產行業的泡沫確實在形成之中。一是近幾年的購房者中，以年輕人為多，對北京的一項調查表明，2004年40歲以下的購房者佔了63%，30歲以下的佔了38.8%。但是，進一步的調查也表明，這些年青購房者的首付款中有很大一部分來自於父母的資助，而父母的這部分資金主要是用於未來的養老、醫療以及其他不虞之需。這說明從社會整體的角度來看，我們過多地消費了未來，過少地為未來進行儲蓄。從全社會的消費和儲蓄結構來看，這是失衡的，其嚴重後果必然會在未來某一時間爆發出來。二是房地產行業通過金融、尤其是銀行信貸渠道吸納了過多的資金，以北京、上海、廣州為例，如果能夠真實地統計銀行信貸的用途，再把對開發商的貸款和按揭貸款加起來，相信有40%左右的信貸用在房地產投資上了。由於有相當一部分企業以其他用途或者關聯企業的方式借款，實際上卻用於房地產開發，所以，銀行報表上的數據比實際情況肯定少得多。由於信貸是社會資金分配的主渠道，所以有理由說，社會把過多的資金用在了房地產這個行業上。這是社會資金在產業配置上的不合理。

　　從宏觀資金分配結構——消費與儲蓄、產業分配——的角度，更能看出房地產過熱以及它開始形成泡沫的特徵。事實上，在房地產泡沫形成的過程中，資金、主要是信貸資金起着推波助瀾的作用。有了信貸資金的支持，開發商就能生產更大的供給；有了按揭的支持，消費者就有了更大的需求。供給和需求相互推動，共同拉動這個行業的上升。開發商蓋的房子順利賣出，資金回籠加快，銀行貸款更有信心，消費者需求增大，房價上升，買房更有投資價值，於是產生更大的需求，開發商的房子也更好賣。這是一個典型的、由各種因素推動房地產走向泡沫的過程。

　　順便提一下開發房的觀點，有些開發商從自己的角度論證了房地產沒有過熱、更談不上有泡沫。開發商確實是從自己的感受來看的：我是建了很多的房子，但很容易賣出去啊，銀行的貸款我也不欠，誠然，我需要更多的信貸資金，但買房的需求也是越來越大啊，這難道不是一個良性循環嗎？

　　這確實不是一個良性循環。開發商只是從產品供給與需求的角度來看的，經濟學家則是從產業週期的角度來談論經濟過熱和泡沫的。上面所說開發商的感受，正是產業高漲時期的表現。如果房子賣不出去了，那說明泡沫已經破裂了。

　　開發商的觀點不是我們重點關注的對象。我們需要研究的是，為什麼有這那麼多信貸資金投入到房地產？從多年的實踐來看，為什麼會經常出現社會資金配置的不合理？我認為有兩方面的原因：

　　第一，銀行現行的信貸文化與房地產行業較為契合。首先，從對開發商的直接貸款來看，只要開發商有了啓動資金，能夠支付地價款，它就可以用土地作為抵押再貸款。抵押貸款是銀行所偏好的，在風險評價中具有優勢，開發商也因此能夠獲得更多的銀行貸款。相反，其他行業如工業企業，由於缺少抵押品，往往得不到合理的信貸支持；尤其是成長型的中小企業，不僅缺少抵押品，甚至找不到第三方擔保，儘管有比較高的利潤率，但是仍然得不到需要的貸款。所以，一般來說，房地產企業的負債比率要比一般工業企業高得多。其次，從對購房人的貸款來看，現在按揭貸款是各家銀行之間競爭最為激烈的領域之一，尤其是一些股份制商業銀行，都開始把發展的重點向個人金融業務轉移，有些銀行甚至把自己的市場定位為個人金融業務。由於多家銀行尋求的這種市場細分其實是同一個領域，所以也就形成了按揭貸款競爭的異常激烈。這在一定程度上助長了投資性購房的上升。

　　第二，我國現行的金融體制不能有效地分配社會資金，存在着一些重大的缺陷。

　　首先，資金過於集中。90年代中期以後形成的這套體制，使得資金高度集中。它主要是通過銀行體系，把資金從農村轉移到城市，從中小城市轉移到大城市，從內地轉移到沿海，從中小企業轉移到大企業。這個局面現在也還沒有改變。它造成了資金在少數大城市和少數領域的積聚和相對過剩，很容易形成局部地區和局部行業的過熱。很容易把資金注入到少數行業和城市，加劇經濟的不平衡。

　　其次，融資機構過於單一。主要是缺少形成長期資本的投資機構。象產業投資基金、風險投資、信託基金等沒有得到合理的發展，資金過分集中於銀行，即使是資本市場也沒有起到資金分配多元化的作用。許多高科技企業在初期和中期階段，基本上都寄希望於從國外資本得到融資。前面也提到，大量的資金進入房地產領域，不僅僅是利潤率這個原因，更重要的是它符合銀行的信貸文化。如果有多樣化的投資機構，社會資金就可以相對均衡地分配。

　　控制房價，離不開信貸。信貸既支撐着房地產的供給，又支撐着對房地產的強大需求，並且，推動着供需雙方的循環上升。所以，用信貸手段控制房價，短期內會十分有效。事實上，現在金融監管部門正是這麼做的。

　　但是從根本上說，還是要改革現行的金融體制，加快發展產業投資基金、風險投資和信託基金等投資機構，實行地區性資金保護措施。只有相對分散的、多元化的金融機構，才能比較有利於社會資金在地區和產業之間均衡地分配。