目前，房價的上漲與反覆已經成為中國經濟中一個非常特殊的現象。儘管來自於國家的調控力量和民間的呵斥之聲一直在繼續，但是，房價卻像斷了線的風箏，越飛越高。
所以，回顧一系列的調控過程，透析房價上漲的奧祕，可以幫助我們對當前的房地產有更加深入的認識。
多管齊下，房價漲勢未緩
事實上，從3月份開始，新一輪的宏觀調控就已開始，房貸利率回到了原始位置。與此同時，其他的調控措施也在默默進行中。
作為被歸結為房價上漲根源的土地也開始進入調控的範圍。
4月15日，國土資源部開始將《2005年全國土地利用計劃》下達各地。除了對本年度土地供應形勢做出判斷後，《計劃》的另一個重要意義就是在嚴格控制建設用地總量的前提下，優先保障穩定房地產市場急需的建設用地。
國土資源部有關負責人表示，目前調控部分地區房價過快上漲已經成為中央的一項重要決策，國土資源部門也將積極參與到這場調控中。主要加大土地供應調控力度，在房地產用地供應總量和結構上做文章。具體做法是，在嚴格執行土地利用總體規劃和土地利用計劃的前提下，對居住用地地價、住宅價格上漲過快的城市，將適當提高居住用地在土地供應中的比重，增加中低價位商品住宅和經濟適用住房的用地供應量。
分析人士指出，《計劃》的出臺，既是一次針對“地荒論”的國家行動，也是通過調控土地市場抑制房價的有力信號。
與此同時，部分地方政府針對土地的措施也開始了。在廣州，為打擊囤積土地的投機開發商，從5月1日起，廣州市國土房管局將對閒置土地徵收土地閒置費，對於已經簽訂《國有土地使用權出讓合同》，並被認定閒置滿一年的經營性房地產用地，其每月的土地閒置費標準為合同出讓金總額的1.2%。新法執行後，對囤積土地坐等升值的投機者形成不小的壓力。
而在北京，市政府法制辦制定的《北京市國有建設用地供應辦法(試行)》已經由市政府批准，將從5月1日開始實行。本市首個年度土地供應計劃———“北京市國有建設用地供應計劃”也將同時出爐。據瞭解，該系統將對所有土地使用信用情況進行詳盡記錄，任何單位和個人都有權舉報違法用地行為。對經核實的欠繳地價款、擅自改變土地使用用途、閒置土地以及其他違法行為，系統將採取向全社會公佈的方式予以警示。
一直以來，稅收政策一直被看作是調控房價的另一個有力手段。
而從市場上關於不動產稅徵收的種種傳言看，這個問題顯得更加複雜。先是財政部財科所所長賈康在一次會議上表示，不動產稅徵收應該着眼於是中長期目的,與短期抑制房地產泡沫並無必然聯繫。緊接着，在4月24-25日的全國部分城市房地產形勢座談會上，中共中央政治局委員、國務院副總理曾培炎在講話中提出運用信貸、稅收等經濟槓桿，遏制投機性炒房，從嚴控制投資性購房，對普通商品住宅和經濟適用房繼續給予稅收優惠，對超越國情、超越經濟發展階段的住房消費要合理引導和調控的要求。再下來，有消息稱，央行準備對房產徵收不動產稅和投資貿易稅，並在包括北京在內的6個城市試點。但後來的消息證實此事並不確實。
所以不管是土地還是稅收，可以看出，宏觀調控的力度和廣度都在進一步加深，在這時，市場的反應就顯得尤為重要。
房價走高的迷霧
但是，當我們的努力在持續不斷的時候，房價卻在走高的道路上一去不回頭。5月8日，北京市統計局公佈的一組數據表明，今年第一季度北京市房地產市場保持了較快的發展態勢，市場需求旺盛。其中商品房銷售價格比上年同期上漲6.5%，比上年四季度上漲1.9%。在住宅類中，普通住宅和高檔住宅售價分別比上年同期上漲8%和8.9%，均創下全市1998年以來的房價最高漲幅。
而來自市建委的數據也顯示，僅4月份北京市商品住宅預售登記共25463套，登記面積2978168平方米。這一數字與去年同期相比有很大增長。
不難看出，在各種宏觀調控政策不斷出臺之後，房屋交易量不但出現繼續增長，價格也持續上漲，而這種結果遠遠背離了我們對於房價的預期。
迷霧背後
那麼是什麼影響了調控的步伐，讓房價成了一隻放飛的鴿子呢？
其實，造成調控失算的原因是多方面的。
首先，地方政府受各種因素影響，片面發展地區房地產業，最終影響宏觀調控效果。
房產市場的地域性差異，決定了國家對房價的調控不可能以統一“零售價”或者是“指導價”的方式來完成，只能通過抑制各地區(城市)房價，實現全國範圍內房產市場的穩定有序。因此，在實現政府宏觀調控的過程中，地方政府起着舉足輕重的作用。地方政府態度的偏移，可能會對國家宏觀調控的成效產生很大的干擾作用。
但是在目前的行政區劃中，地區利益是宏觀調空所面臨的一大障礙。由於房地產業涉及範圍廣、帶動的相關利益比較多，因此在很多地方房地產業就成了支柱產業，房產企業也是地方上的納稅大戶和地方經濟的代表。不但房產企業與地方經濟直接掛鉤，房產也與官員政績掛鉤。在這樣一種不協調的關係鏈中，房地產成了最該扶持和最不能倒的行業，因為它已經與地方經濟和官員生涯聯繫在一起了。於是乎房地產的發展陷入一種畸形狀態，大量泡沫由此產生。
其次，調控政策缺乏有力配合措施。
不管是去年10月底的加息還是今年3月銀行調整貸款利率的方法，甚至最近一直被炒得沸沸揚揚的“國八點”的出臺，我們發現，在新政策剛出臺的時候，來自市場的震動是非常明顯的，但是隨着時間的推移，市場對於政策的免疫反應開始呈現，麻木情緒也充斥坊間。
之所以會出現這種情況，一方面在於這些政策的落實力度不夠，很多預期的措施在遭遇一系列的現實障礙之後失去了效果。在另一方面，新政策的實施，需要相關的配套政策來輔助，因為單一的政策無法體現出應有的作用。而目前許多調控政策出臺後，相關的配套政策不能出臺，使這些政策成了唬人的紙老虎，雷聲大，雨點小，最後不了了之。
因此，業內人士認為，宏觀調控最終還是要落在微觀政策和具體執行上，要使微觀政策真正奏效，沒有配套措施是不行的。
再次，房地產系統的問題。
在所有的關於調控的言論中，幾乎所有的人都將調控房地產市場，抑制房價的寶押在了金融等措施上面，儘管這些調控手段的確能夠帶來一定的作用，但是從長遠看，僅僅通過這些調控措施能夠實現房地產市場的安全嗎？
答案顯然是否定的。因為金融系統作為一個獨立的體系，不但有自身發展的一套理論和方法，從實證的意義上說，金融安全來自於金融系統本身治理結構的改革，而不是某個行業的好壞。例如在房地產信貸方面，即便是房地產的信貸風險很大，但也可以通過一系列的措施來降低這種風險。也就是說，金融機構可以通過透明機制來約束信貸的發放，但是不應該因此而惜貸或者不貸。
同樣，房地產的發展也是自成體系的，必須在市場規律的作用下進行，而不應是通過其他途徑來解決。國家調控房價和抑制房地產泡沫的願望是美好的，但是必須明確的是，在現在的市場背景下，受住房不可替代性、住房需求的剛性及土地資金稀缺等因素影響，供不應求將是未來幾十年中國房地產市場的基本走勢。控制投資，不僅對房地產無益，而且還會危害社會協調發展。
因此，如果不是從房地產這個行業的整體來進行有益的調控，僅僅通過一些皮毛性的東西來達到調控房地產的目的顯然是行不通的。
房價，到底該怎麼辦？
在遭遇房價與調控的矛盾之後，現在應該是我們通過房價迷霧來看清調控真相的時候了。
其實，要想長期穩定房價，首要的問題是必須建立抑制房地產泡沫化的長效機制。因為從房價上漲的原因探究，不外乎以下因素：首先，國民經濟的持續增長帶動居民收入的增加，人們對住房需求的檔次隨之提高，改善性需求增加，供需不平衡的現象成為影響房價的最大因素；其次，在房價上漲這一大背景下，消費者關於房價上漲的預期增強，甚至因為房價上漲而帶來一定的市場恐慌心理，因此刺激了人們購房的慾望；再次，投機心理以及境外大量資金攪局中國房地產市場，客觀抬高了實際房價。在北京、上海等發達城市，隨着境外投資基金的介入，房價被抬高。
故此，我們認為，房地產泡沫的問題並不是三言兩語就能說清楚的，抑制房地產泡沫也需要一個長期的政策準備和心理準備，要通過一系列連環性的措施來解決房價問題。
其次，從供求的關係看，應該採取相應的措施來平抑供求矛盾。因為如果供需矛盾不能解決的話，房價問題無法得到平抑。而很多人堅持看好房價會漲的理由，正是因為有大量的需求在那裏。實現供求對接，進一步放開房地產二、三級市場，增大房地產供應量，在對一級市場的衝擊中平分秋色，這在一定程度上可抑制一級房地產價格。
因此在現在，需要我們重新審視關於宏觀調控的一切理念和方法，對此進行總結和回顧，只有這樣才能應對新的房產形勢。