主持人：接下來我們請出的是世聯地產顧問中國有限公司董事長陳勁松先生。演講主題是住區與市場的現象規律。
陳勁松：今天下午安靜了很多，更像是論壇了，昨天更像是論劍，今天下午這種風格是我喜歡的。來博鰲之前翻了一下所有關於博鰲論壇的資料，整個三屆到今年第四屆，我們總結下來，實際上論題都是一些老的問題。總結下來，中國房地產的論壇走到今天再往下走，一直往下走的是一種宏大敘事的規模，這樣一種敘事風格，我們覺得中國的房地產如果大家總在重大的歷史性敘事的風格下走會忽視一些問題，我們的論壇翻一翻我們的歷史，貫穿在我們論壇上的都是非常重要、重大的國計民生、政策的、大喜大悲、大開大合這種論戰，今天下午大連萬達也好，昨天很多關於Shopping Mall的觀點，事實上他們都在實踐，而且這種實踐不管我們同意還是不同意，他們正在走，中國地產需要實驗，這也是今天我要講的住區與市場的現象規律，實際上我不準備按照我的PPT來講，我們主要需要另一種敘事風格，叫工具理性。工具理性的敘事風格是一個行業走向成熟的標誌，否則這個行總在一些原則問題上吵不能深入。什麼叫工具理性，工具理性就是在各種約束條件下我們選擇的路徑有沒有工具，我們的工具在哪裏？這個問題說起來就不這麼令人激動，這是行業應該要做的。事實上關於我們這個行業論壇這麼火爆，每次論壇吸引了這麼多人的參加，而且觀點非常的衝突，有一個最重要的問題是這個行業定位還沒有清楚，整個房地產的行業沒有清楚，所以我們有各種觀點，甚至說對和錯，我們也沒有一個標準在進行評判，一個行業的出路，首先我認為取決於行業對自己自身的定位。
我舉美國鐵路的例子，為什麼說行業定位很重要。美國鐵路業是走向夕陽的行業，因此美國鐵路業重新在思考自己到底是什麼行業，大家發現在運輸是不是運輸業，鐵路是不是客運和貨運。美國鐵路業他們發現不只是運輸業，他們還是娛樂業，因此美國鐵路業把行業的定位拓展了，美國鐵路類似的東方快車謀殺案和北非諜影中在火車上送別人非常浪漫的情景，他們正在極力營造和恢復，它成了旅遊、娛樂的重要的組成部分。美國鐵路業由此產生了新的整體行業的收益。
反過來說，我們中國的房地產到底是什麼行業，我們是解決人住的行業嗎？沒錯，但僅僅是這些嗎？我們是解決資金出路，或者是資本的行業，但是僅僅是這些嗎？我們中國房地產行業對自己行業的定位的簡單化造成了我們目前對這個行業問題的爭論，大家互相講自己的話，而沒有形成的行業的共識。比如說我們的政策一會兒把房地產只理解成人的住，因此他發現大部分的工薪階層買不起房子，然後就積極的大量的推行經濟適用房，經濟適用房政策事實上使這個行業的商業市場受到相當相當大的衝擊，而我們的經濟適用房的政策跟國外經濟適用房的政策有着本質的不同，我們到現在也沒有把經濟適用房的政策恢復到他的本身，剛才莫天全在說政府認為市場是解決人住的問題，是，但是它只是一部分，我們的這次宏觀調控又是把房子變成的資本的一部分，就理解成是一個資本市場。然後這個調控我們發現所有的城市昨天幾乎調查下來所有城市的房地產尤其是住宅價格在上升，有些地方的住宅價格上升得很厲害。
深圳在今年的上半年拍賣了一塊地，93000元每平方米，樓面的單價去到了7400元的時候，它告訴我們整個行業發生了本質性的變化，也就是說樓價裏面的因素，地價已經超過了建築費用，而且超過了不止一倍。這樣的房子在公開市場上拍賣出來然後我們作為它的指標來衡量市場的過熱還是不過熱，我覺得開始對市場本身懷疑認為市場的走向與我們的預期相反，開始出臺了一系列限制市場的措施。事實上中國房地產業把行業的定位本身搞清楚的話，我認為需要回歸到住宅市場到底是一個什麼樣的市場本身，我們知道人們對複雜的問題總願意簡單化，這是我們認識世界的方式，我們把複雜的世界簡單化後人就可以控制、調控市場，住宅市場或者說是我們的房地產市場是不是這樣簡單的市場？就顯然不是。世界上可以調控的系統都是簡單的系統，就是叫它的技術系統，技術系統是有指標、可調控、有單一的因果關係，或者是不復雜的因果關係。我們顯然發現我們的住宅市場不是非常單一或者簡單的因果關係它是一個複雜的系統。什麼叫複雜系統呢？就是我們說的社會系統，社會系統是非常非常複雜的系統。在這個裏面，我們只能摸清他的規律，只能沿着它的規律走，而不能單一的控制，有些系統比如說神州五號雖然很複雜，但是它是一個簡單系統，他是可控制。所謂複雜系統就是人不可控制的，我們現在做的事情是把房地產當作簡單的系統然後進行控制，在這裏面，我覺得歷來我們出臺的政策達到的效果是值得分析的，就是把所有的改革開放以及對房地產的認識以來所有的政策列出來，那邊把它的結果列出來，我們會發現它有時候調控的宗旨和目的跟它的結果正好相反。
最主要的問題我認為是這個問題就是對複雜系統的簡單化。這個問題事實上我們專業房地產界對這個問題進行了大量的研究，我認為通過論壇的形式能向大家彙報我們這些方面的成果是非常重要的。關於複雜系統有哪些規律值得我們注意，首先是複雜系統邊界的規律。比如說市場是一個複雜系統，原先用計劃經濟是一個簡單系統，經濟代替市場的時候我們發現不行，然後我們讓位給這個市場，這是我們整個改革的一個原因。讓位市場之後，突然發現市場沒有達到我們的預期，然後我們再強烈干預市場，目前走的就是這個路子。為什麼這個市場會達不到我們的預期？這裏我講一下叢林法則的失效的原因在那裏？叢林法則就是自由市場競爭的法則就是老虎吃羊、羊吃草的法則，在叢林裏面自由競爭，優勝劣汰也是這麼多年來整個市場競爭的法則，這個法則為什麼在房地產界任憑這個法則任意發展會失效呢？最主要的是叢林開始被破壞，叢林法則最有效的基礎是叢林存在。當叢林不存在的時候，法則要重新建立。因為叢林法的失效使我們的生態環境發生了變化，市場也一樣比如說我們的住宅，市場也是一樣。
我們現在說一下為什麼某些地方的房子一手房樓買的很高，而二手房一旦入住普遍有一個20—30%的跌幅，原先在深圳是非常明顯的，老百姓買了房子入夥後會有一個跌幅，為什麼有些地方不會，有的地方會有一個明顯的漲幅，在上海過去三年裏面普遍漲了很多很多，珠江三角洲的一些地方一跌不止，大的有環境的問題，小的也有。比如說深圳波特菲諾的房子買了以後普遍漲幅20—30%，很多很多地方的房子在跌，這是為什麼？如果沒有宏觀調控之前，這個問題可以忽略掉。但是，在宏觀調控出來的時候，目前雖然還沒有出臺進一步打擊消費者的政策，和強烈干預的措施，我們消費者的信心正在徘徊中，消費者的信心是受輿論的影響，與政策是有關係，也與輿論有關係的，同時也與他真正買的房子的升跌，二手樓和一手樓的價格，同一棟房子在一手樓和二手樓是相聯繫的。為什麼呢？這就是叢林法則的問題。比如說，深圳是一個海濱城市，我們到了深圳沒有這種感覺，我們為什麼感覺不到海？如果認為是叢林的一部分，它是被一條高速公路完全阻斷，一條高速公路能夠阻斷一個城市跟海的關係，事實上類似這種事情，大可以到城市，小可以就可以到住區。比如我們接觸了很多的項目，他們都有湖、有山等等。但是為什麼不是區域整體的升值，而是隻有山景、湖景有價格的差別，原因是因為我們中國房地產界，我們的政治資源、我們的自然資源，我們任何資源都是非常寶貴的，也就是叢林是非常寶貴的。當我們把叢林無限的蠶食掉的時候，我們整個價值受到我們對叢林破壞的影響。我說的叢林法的失效，使得我們必須注意中國的房地產平均數對於我們的意義，尤其在綜觀和微觀上對我們的意義非常小。比如說：我們統計整個城市的平均數，事實上老百姓不認平均數,上海的平均數、深圳的平均數，老百姓是不認的，他認的就是哪個區域,哪個地方到底是怎麼樣，而中國房地產的每個城市都是千差萬別的。
這個複雜系統還有一個規律，尤其我們中國房地產在我們高速公路、城際交通，以及城與城區域相互競爭這樣一個時代我們發現都有很明顯的規律就是中心化和邊緣化的規律，這個規律可以解釋，為什麼？為什麼一些城市，比如上海,剛才莫天全已演示了出現的一些異動，他的價格已經完全違背了世界性的收入房價比的規律？我們覺得這是複雜系統的一個基本的常識，就是說如果說在外界的條件不變的話，市場本身會形成中心化和邊緣化的基本趨勢，中心化的含義就是中心化的地區價格高，邊緣化的地區價低，高有高的道理，低也並不是沒有道理。我們知道北京、上海這些城市，他們的主流話語霸權在哪裏、主導產業在哪裏、國際性的區域總部在哪裏、國際的移民也在哪裏，錢流和人流在哪裏？而被邊緣化的地區也存在規律就是錢、人和物的流向是逆向的過程。實際上市場出現這樣的情況就是邊緣化對抗中心化。
我們不要幻想中國是一箇中國，不要幻想我們的城市都會像上海、北京，我覺得這是複雜系統運作形成的最基本的規律，這個規律體現在房地產，我們如何評價北京、上海、杭州他們的價格，我覺得這些價格上的評估，使我們的政策制定者心裏感到非常恐慌，實際上上海的一城九鎮，他們自己在平衡這個問題，使得他們的城市運營成本不至於太高。價格高或者低，我不贊成用國際上的指標來衡量，事實上中國的房地產對中國人來說，意味着不只是住，也不只是投資，獲取資本回報他意味着更多的東西，比如說信用，比如說身份等等，實際上中國房地產的物業給中國人建立了信用基礎，否則我們中國人從原理上說是沒有信用的，而只能通過不動產，如果這樣來看，評價中國城市的房地產價格，我們希望加入一個係數，就是中心化的係數，這個係數包括產業集中度，資金流向度等等的因素，這樣的話我們評估上海的價格，才會覺得它有規律可尋，否則這個規律我們就找不到。第三，複雜系統的時候強調任何單一的因素，比如說產品、消費者的需求、政策、資金、技術等等都會造成神話。這幾年中媒體不斷的製造出中國房地產的技術神話，消費者神話，產品神話，那麼它就是把一個複雜系統的一個單一因素單獨的拿出來然後誇大。事實上，所謂的定位，因為我們是搞市場，我們到現在還在探討一個問題就是所謂的精準定位是不是存在的，這是一個，第二所謂物業的價值是不是存在，第三就是所謂的大道理到底有沒有解決中國房地產問題。大道理談了這麼多，到現在還在談，我在這裏就進行呼籲我們中國的房地產市場本身要做我們自己哈根達斯試驗，我們知道對於複雜問題我們不能用簡單的推理辦法，哈根達斯是一個著名的雪糕生產商，他們做了一種實驗，就是用8安士紙杯裝7安士的雪糕，這是一種。還有一種是用5安士的杯裝6安士的雪糕，我們知道這一個雪糕凹下去，一個就凸出來，那麼消費者到底願意給哪一種雪糕付更多的錢。哈根達斯在全球進行實驗，結果是消費者願意給雪糕冒出來的給更多的錢。這是一個複雜的系統解決問題的方法，這個方法不是推理，因為如果按照推理來，8安士紙杯裝7安士的雪糕無論從消費者喜歡杯還是喜歡吃雪糕，它的價值應該遠遠要大5安士的杯裝6安士的雪糕，但是消費者願意為5安士的杯裝6安士的雪糕付錢，這個是一個實驗的結果。因此我贊成所有的中國房地產市場上的各種實驗，同時我也呼籲大家把這個實驗進行溝通，因為中國的房地產市場一定是不同於歐美的房地產市場，我們建立自己的房地產評價體系、評價指標。我們通過我們的哈根達斯試驗來證明我們的商業房地產怎麼做，我們的住宅產品是怎麼走，這樣的話我們的房地產市場回到理性，或者是回到應該它走的軌道。