http://www.951059.com順馳置業網[上海] 2005-03-25 09:53:42

　　去年央行加息0.27個百分點，成都房價絲毫不為所動。一週前，央行再度決定上調商業銀行自營性個人住房貸款利率0.20個百分點，這對成都房地產市場會有什麼影響？銀行權威人士和專家仍然認為加息的影響不大，主要是信心打壓，但當記者走近幾個投資房產者後，發現並不是那麼簡單。

　　成都安易居房地產公司總經理周瑞金認為，成都目前現有的購房者50%以上屬於投資者，在央行兩次加息的情況下，將會出現較多的以短線投資和一次性付款坐待升值的投資者。雖然在央行有可能實行連續加息的假設下，投資者將會放緩投資節奏進而持幣觀望，但是在現今房價不斷上漲的背景下，利息的漲幅對於房價上漲所帶來的獲利可以忽略不計。順馳企劃部負責人郭磊相信，真正的投資者還是會因為良好的市場前景而入市，畢竟現在還是賣方市場。

　　該公司信貸部經理曾兵以30萬元20年首付三成為例算了這樣一筆賬，就算用很保守的數字(如下)，去年投資房產的回報率也在40%。

　　“去年央行第一次加息後，我的兩套房子就沒有出手，一直在中介那裏掛着，現在來看，上次加息對成都房價的走勢一點影響也沒有，春節後房價依然以將近10%的速度上漲，這次加息的實際作用也不大，尤其是我身邊的朋友都在用自己的錢投資房子，對銀行的利率根本就不敏感。如果沒有政府其他一些配套措施，我還是看好後市。”一位投資過股票、期貨的投資人，2003年發現了房子的投資價值。他告訴記者自己手中的一套房子是在2003年底籤的合同，總價40多萬元一次性付款，兩個月前曾考慮70萬元出手，因為中介說這個價錢隨便賣所以他還在等時機。

　　一位在銀行工作的房產投資者告訴記者，出於還要加息的預期，許多有真正需求的購房者會持幣觀望，從這個層面上講可能會影響房價的漲幅。但是現在房地產市場已經不是普通購房者的市場，在2004年的房價上漲中，這個羣體的購房需求已經因為房價的高漲喪失了買房能力。所以，這些人是因為房價而不能進入市場買房，而不是因為利息。據這位投資人士的粗略估計，現在的市場中有1/3的短線炒房者，1/3的長線投資或二次置業者，還有1/3的首次置業者，而炒房者和投資者對加息後一個月多供20多元錢是不敏感的，所以加息對房價的影響就很有限。

　　小算盤

　　按照去年成都房價漲了300多元/平方米的統計，一個100多平方米的房子就可獲利3萬元，在去年這種高利潤的誘惑下，許多短線投資房子的人膽子越來越大，他們的心理底線是隻要政府不出來打壓房價，房價還會漲。一位長線投資房產的人告訴記者，他不是短進短出，“我看好房子的大勢,十年後誰敢說成都的房價還是4000元/平方米，只要地段好能出租出去我覺得投資房子還是划得來。而且銀行只加了貸款利息，又沒有加存款利息，錢存進銀行的利息還抵不過貨幣的貶值，股市又不景氣，我又沒有別的投資渠道，房子還是最好的投資產品。”

　　只有那些首次置業者對加息最敏感，他們正成為加息的真正受傷者。

　　“我們從銀行方面瞭解到，自從去年10月央行首次加息以來，提前還款的客戶明顯增多。此次再度加息，將會有更多的人提前還款。這還是有提前還款能力的消費者所能採取的辦法。”安易居總經理周瑞金說，曾有客戶因為還款壓力大，把房子以大換小，甚至有的賣了房租房住。這其中有他們對自己未來收入估計不足的原因，但兩次加息肯定也是一個重要原因。富房劉應忠也持相同意見：“加息真正受影響的是已經按揭購房的消費者，他們在未來開徵房產稅和連續加息的陰影下，已經成為了最大的受害者。”

　　一位已買房的唐先生為自己的提前還貸計劃感到慶幸。他那套總價56萬元的房子，首付接近一半，從銀行貸款30萬元分15年還清。“當初就是因為覺得要給的利息太高，所以提高首付比例、縮短貸款期限，”唐先生說，“去年買房沒多久就漲息，今年又漲了。現在我每個月有2000多元的月供，要是再多漲幾次息，也夠嗆。等過了限制期我還是打算把貸款全還了。”業內人士分析，雖然此次房貸利率調整幅度不大，卻仍然會刺激提前還貸。據分析，提前還貸的客戶主要有三種心態。第一種類型是加息恐懼族，擔心新增的月供壓力過大，影響生活質量。第二種類型是節省利息族，想通過提前還款，減少利息支出。第三種類型是無處投資族，覺得自己手中反正有閒錢，平時也很少投資，就有了提前還款的想法。房貸升息加上目前股市等其他投資渠道處於低迷的情況下，不如一次性付款購房來得安全。

　　小算盤

　　一位專業人士跟記者算了一筆賬，5年以上的房貸去年利率調整從原來的5.04%上調至5.31%，增加了0.27個百分點，這一次最低的又增加了0.2個百分點。以一套30萬元的房子為例，目前首付多為三成，要貸款21萬元，20年還清。在等額還款方式下，加息後取下限利率5.51%計算每月還貸將增加26.3元，一年就要多支付315元，20年就多支付利息6300元。如果這些還在普通購房者的承受能力之中，那在連續加息的陰影下，部分月底交了月供就沒有餘錢的“月光族”只能換小房子，或者賣掉房子去租房子。

　　央行副行長吳曉靈近日表示,只有金融政策和其他的各方面政策配套打壓房地產價格上升過快的勢頭，才能保證老百姓的利益。只有政府出臺如稅收等其他調控措施，對房價才真正有作用。而記者在幾天時間內，接觸了不同類型的房產投資者，他們談論最多的並不是加息，而是政府對房價的態度，他們擔心最多的是政府出臺稅收政策或者加大供給。