觀點地産網 新鴻基地産為斥重金購買的西九龍高鐵上蓋地塊，找到了新投資者。

去年11月，新鴻基擊敗長實集團、恒基兆業、九龍倉等對手，以422.32億港元價格奪下這宗香港有史以來成交價最貴的商業用地。

據了解，西九龍高鐵上蓋商地位于香港九龍連翔道與柯士甸道西交界，位處廣深港高鐵站上蓋，亦鄰近香港地鐵九龍站及柯士甸站。

地塊地盤面積約為5.97萬平方米，未來的發展項目将包括商業／零售部分及辦公大廈部分組成。目前，預計辦公大廈部分的樓面總面積約為26.16萬平方米，約占總項目建築面積的89%。

其時市場估計該地塊項目未來投資額，或将高達700億港元。當然，如此大規模的重投資的商業地産項目，從來不是某個集團的獨角戲。

新鴻基地産在拿地後1個月内，就接受了大股東郭氏家族的私人投資公司入股。目前就引入中國平安人壽保險股份有限公司作為第二投資者。

公告顯示，平安人壽通過旗下富悅投資管理有限公司，分别與新鴻基地産和郭氏家族公司達成交易。

首先，平安向新鴻基收購Vivid Synergy Limited（該公司透過復雜的股權關系持有上述地塊辦公大樓部分）25%權益，代價為93.94億港元。

郭氏家族公司同時向平安出售Vivid Synergy Limited5%股權，代價為18.79億港元。

而待交易完成後，Vivid Synergy Limited将由新鴻基、平安人壽及郭氏家族分别以50%、30%及20%比例擁有。

一次超百億的交易，只是對市場來說它可能稱不上意外。今年年初，已有消息人士傳出平安與新鴻基地産進行了初步磋商，前者有意購買商地規劃中的三座寫字樓中的一座，用途作為平安集團香港總部大樓。

事實上，早前3月25日據國家發展改革委官網透露，平安人壽在香港投資開發平安集團香港總部大樓項目一事，也獲發改委證實並核準。

如今三個月來的磋商最終落定，平安落實了香港總部的選址，新鴻基找到了幫手分擔投資重擔。

“是雙赢的交易，架構安排得十分漂亮。”一位不具名的香港資深金融人士對觀點地産新媒體評價，這樁交易顯然兼顧了各方的利益。

從交易金額上來看，平安可以說付出了相當公平的價格就成功入股。以422.32億港元拿地價計算，辦公大樓部分占89%即375.86港元。93.94億港元相當于24.99%持股；18.79億港元則相當于4.99%持股，不多不少。

雖然依照公告，除112.73億港元實際標明的交易金額外，平安之後還需償付土地購買價的融資成本，及于土地上興建項目辦公大廈部分的項目成本的融資成本。

但這是忽略項目未來升值空間的算法。該人士稱，都地産投資三要素：地段、地段、地段，不要說以目前的價格，“就算是10%的溢價，甚至20%”都有财團搶着入股。

另有地産金融界人士認為，西九龍是近年來香港金融新貴的熱門居地，“單單這個地標建築，附加周邊整體配套，香港還有其他地方嗎？”新鴻基在當地的另一個地標項目環球貿易廣場ICC，亦是不少金融機構的總部所在。

2007年摩根士丹利将亞太總部遷出香港金融中心搬入ICC，德意志銀行位于ICC的香港總部在2010年竣工驗收，瑞信則在2011年完成将香港總部搬往ICC 87至97樓的工作。

而從新鴻基的角度， “引入平安也算另一種意義上的融資”。此前5個月内，市面上也並未傳出新鴻基就西九龍高鐵上蓋商地，與某銀行或金融機構協商融資事宜的消息。

同時，平安亦並非第一次以股權合作的方式介入新鴻基地産項目營運。去年9月，雙方就曾組成聯合體，以成交總價132.6億元競得杭州江河匯流綜合體地塊。

“平安的加入，對項目未來的借貸能力和成本也有積極影響，相當于壓低了項目整體的開發成本。”上述人士表示，“不止如此項目後續的銷售或租務也不用愁了”。

在最新的一份表态中，新鴻基亦稱平安為長線戰略性投資者。該公司主席兼董事總經理郭炳聯提到，平安首先入股後續會吸引很多高質量的租戶，“引入這樣一位主要投資者，未來将能吸引更多跨國集團和金融機構進駐。”

按照最新計劃，西九龍高鐵上蓋商地辦公樓部分将分為三座構成，持股30%的平安将擁有其中一座，至于剩余的零售部分則由新鴻基地産全資持有和運作。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。