成都房地產市場一週分析
(2007年6月11日-2007年6月17日)
本週五城區共成交了1945套，相比上週減少546套，需求有一定回落；郊縣區域的成交總量相對有一定回升，雙流成交量相對最高；
本週成都市主城區住宅產品成交均價最高的是錦江區，均價為5910.13/平方米，全市成交均價為5266.80元/平方米；
新發預售證項目共9個，共計增加住宅3280套，相比上週數量有所增加，但是產品受關注度與之前相比略有不足；廣告投放數量繼續低迷，投放99次；
紅牌樓區域市場開始啓動，新項目準備進入市場，其中新界項目是區域內最吸引人注意的優質產品；
今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元，同比增長超過五成，其中投入房地產的外資近五成；各大樓盤又開始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套為賣點吸引買家；新特區的具體政策規劃尚未出臺，但必然對房地產行業產生助推作用；5月份深圳房屋銷售價格上漲12.3%，受到管理部門重點關注；
6月15日拍賣成交多宗土地，其中紅牌樓西部汽車城地塊成交樓面均價最高，達到5111元/平方米。
一、一週交易量彙總
1、主城區交易量
本週市場需求有所回落，相對上一週來看成交數量有一定幅度的降低。
本週共成交了1945套住宅，相比上一週成交減少了546套。
本週的可售套數是42930套，相比上週的可售套數42892增加了38套，相對上一週來看，本週的成交量有相當幅度的減少，可售套數相對變化不大，說明本週市場供需基本平衡。
本週市場上新增的項目相對來說影響力和受關注度都不如前兩週上市的建設路區域項目，因此成交量明顯不如前兩週。
本週最值得關注的就是成都和重慶設立新特區這個消息，對於房地產行業來說，這是相當利好的消息，可以說給兩地的房地產行業提供了一個極好的發展契機，但是從實際情況來說，對這個政策最先起反應的是股票市場，這相對也影響了本週房地產市場的運行。
2、郊縣成交量
本週郊縣區域成交量同上周相比總體成交量略有一定的提升。
在經過前段時間成交量的暴漲之後，都江堰區域的成交量在這兩週已經開始回落，在上週成交46套住宅的基礎上，本週成交了100套住宅，而之前成交量不太穩定的雙流和溫江區域本週的成交量呈兩極分化，雙流區域本週成交了387套，相對上一週數據有很大的提升，而溫江區域成交了115套，和上週數據相差不大。
上週成交量最大的是龍泉驛區域在本週總共成交了201套，相對上一週數量有所降低，結合最近一段時間郊縣區域市場運行的狀況來看，各個區域在本區域有項目上市的情況下成交量會得到相當的提升，反之，成交量數據明顯萎縮，可見對於郊縣區域來說，供應量的多少是影響成交量的重要因素。
(本版塊數據均採自成都房地產管理局公眾網信息發佈平臺，由世家機構情報分析部整理)
二、本週住宅產品成交價格
本週成都市除了錦江區之外各區域每日的產品成交價格相對很平衡，說明目前市場對於各區域產品有明確的需求，成交產品基本相似。
根據統計數據來看，本週均價最高的仍然是錦江區，一週成交產品的價格是5910.13，相對上一週又有一定程度提高，這也是得益於目前區域內在市區有相當數量的產品在售。其次是武侯區和高新區，價格分別是5642.04和5668.3，這兩個區域的成交均值相對上週都略有提高。本週成華區的均值為4947.67，成交均價繼續提升，主要是受建設路區域產品的帶動。總的來看，雖然本週各區域的均價都有一定提升，同時本週住宅產品成交均價相比上週也有一定的提高，說明在本週較高品質的住宅需求比較強烈。
三、本週新發預售證項目
(本版塊數據均採自成都房地產管理局公眾網信息發佈平臺，由世家機構情報分析部整理)
本週共有9個項目拿到預售證，新增住宅供應3280套，面積294939.96平方米。
同上周相比，本週新增項目增加了3個，住宅套數增加168套，面積增加了31300.64平方米。
從產品上市的情況來看，本週的市場供應增加量與上週的增加量相比有相當的提升，在最近4周時間內，市場上大量增加住宅產品的供應。
同去年同期比較，從數據上看，本週的新增產品不論從套數還是從面積上都有很大的提升，最主要的原因應該是受到成渝設立新特區政策的刺激。
本週增加住宅產品的平均面積大小是89.92平方米，相對之前兩週平均面積由一定的提升，說明本週新增加的住宅產品中面積較大戶型所佔比例有一定增加。
四、本週廣告投放統計
本週廣告投放總量為99次，相比上週投放次數減少了1次。
本週單個項目投放次數最多的是紅牌樓廣場，一共投放了4次，其他的項目中，天合凱旋城、錦江城市花園、華宇.錦都名城和淺水半島2期分別投放3次。
本週廣告投放的數量共99次，對比前一週的廣告投放數量來說相差不大。最近一段時間內的廣告投放數量基本維持就在這個數值左右，雖然在上一週傳來的成渝設立新特區的利好消息，但考慮到廣告宣傳推廣和產品營銷之間的協調，即使要增加廣告投入還是要受到一定程度的限制。
五、熱點項目簡析
新界
基礎數據
項目地址：武侯區武侯大道武侯山莊旁
佔地：370畝
總戶數：151(1期1組團)
期數：1期1組團(共3期)
產品形態：8層多層退臺電梯洋房
戶型區間：1期1組團：107-154(退臺式)
開盤時間：07年6月底
基礎數據分析：
優勢：
開發商有實力和一定得知名度，在成都已經開發多個優質住宅項目。
項目規模較大，按規劃共分三期開發，目前即將面市的是1期1組團，共約151套。
項目所處武侯大道武侯山莊旁，總共開發面積超過300畝，是目前區域內正在開發的最大盤，項目所處位置較佳，距外雙楠和神仙樹片區的不到10分鐘車程。
本項目1組團預計售價在5500-5900之間，在目前片區的開發情況下，這個價格相對來說略有一點高，但是項目的產品品質應該能夠抵銷這個問題。
1組團的戶型以120左右的套三戶型為主力，其他還包括有1樓帶花園和2樓帶大陽臺的154和144的大戶型，7、8層的106的較小戶型。
目前排號正在進行中，已經發放超過340號，從銷售現場的情況來看，前來諮詢的90%以上是自駕車，多為30歲以上的人羣，從諮詢的意向來看，大多集中在100平方米左右的戶型上，同時140以上的大戶型也有不少的追捧者，相對來說，3-6層的120左右的戶型除了其中幾套能夠兩面面對景觀的戶型外，受到的注意就少很多。
抗性：
3期背後有一條鐵路，對2、3期住戶的影響可能較大
(1)銷售狀況
營銷週期表
六、本週信息動態分析
動態信息：來自省商務廳的消息稱，今年前5月，全省外商投資合同額為10.68億美元，同比增長超過五成，其中投入房地產的外資近五成。
要點簡析：統計顯示，前5月，全省房地產業合同外資和實際到位外資均超過製造業，列各行業之首。其中合同外資達50614萬美元，實際到位外資金額38925萬美元，均佔全省外資總額五成以上。其中，合同外資增資額和實際到位外資增加額在3500萬美元以上的全是房地產企業，包括萬科成華、中海興業、四川雅居樂和愛美高實業等。在市場競爭進入公司實力比拼的情況下，必然會有越來越多的外資通過各種渠道進入房地產市場。
動態信息：暑假將至，各大樓盤又開始大打“名校牌”、“教育牌”，以教育配套為賣點吸引買家。同時，市場上也有很多買家為了解決子女的教育問題而買樓。
要點簡析：在目前成都市場上教育地產做得最成功的莫過於南延線的育才.竹島項目，依託育才七中的影響力，竹島項目上市之後一直受到熱烈追捧。這是因為教育地產概念從根本意義上來說符合了開發商和業主的需求，對發展商來說，在樓盤硬件越來越同質化的今天，教育概念增加了樓盤的賣點和項目的附加值，有助於銷售，從而增長利潤；而對於業主來說，望子成龍是每個父母的心願，多數人會選擇一些附近有名牌學校的樓盤，以解決子女日後讀書問題。
動態信息：由於新特區的具體政策規劃尚未出臺，對房地產行業的影響難以估計，但能肯定的是基於新特區的成立，成渝兩地房價必然會有一個上漲。
要點簡析：就上一週市場的運行來看，在售的房地產項目基本沒受到太大的影響，反而是二手房市場首先受到消息的刺激，外地客戶在成都購房的意願開始強烈。就已知的消息來看，這次的信特區不是單純的新經濟特區，而是統籌城鄉協調發展，通過創新城鄉發展體制，從這一着眼點來看，區縣的房地產市場才是這次新特區建設的最大受益者。
動態信息：調查顯示，5月份70個大中城市房屋銷售價格同比上漲6.4%，漲幅比上月高1.0個百分點；環比上漲1.0%，漲幅比上月高0.3個百分點，深圳漲幅達12.3%受到重點關注。
要點簡析：深圳市政府為應對此次專項整治行動而召開前期預備會議。本次檢查的重點在於市場層面，即調查是否存在“非正常、非市場”性的因素推動城市房價的快速上漲。這也意味着“房地產市場秩序專項整治”即將正式啓動，新一輪針對房地產行業的宏觀調控已拉開帷幕。
七、土地拍賣信息
6月主城區共拍賣土地7宗，且全部成交，總成交面積達247123.25平方米，合370.6844畝。其中高新區成交最多，3宗地共205.6901畝，其次為成華區和青羊區。
從方位看，城南共成交3宗地，總面積150.6238畝；城西雖然只成交2宗地，但是總規模超過城南，達186.6583畝，且這2宗地都位於三環外；城東的兩宗地都位於一～二環之間，位置相當好，但地塊面積也很小。
從環域看，三環外繼續保持土地供需的熱點態勢，成交土地4宗，總成交面積313.7835畝。其中，有2宗地位於成南，2宗位於城西。從今年城南上市交易的土地來看，通過拍賣或掛牌方式成交的12宗地中，11宗地位於三環外，總淨用地面積達498.3459畝，佔整個城南總成交面積的84%。由此可以看出，城南的房地產開發已基本上往三環外高新區轉移。隨着區域開發的日漸火熱、配套設施的逐步完善以及品牌開發商的不斷聚集，城南、三環外的市場價值正越來越獲得市場的認同。與城南相比，城西三環內尚有部分土地可供應。
從交易結果來看，7宗土地中有6宗都處於房地產開發的絕佳或熱點區域，
從成交土地單價看，一～二環的成交宗地單價平均為1110萬/畝，二～三環的只有1宗地成交，成交單價為920萬/畝，三環外成交的4宗地平均單價為690萬/畝。
從樓面地價看，此次拍賣的成交的宗地的樓面地價都很高，均在2000元以上。其中，樓面地價在3000元以上的宗地就有4宗，最高為紅牌樓西部汽車城地塊--5111元/平方米。
成交結果
1號宗地位於成華區雙林路新華公園對面，起拍價560萬/畝，被福建六建建設集團有限公司以1290萬/畝的單價拍下，成交總價23154.21萬元，樓面地價3870元/平米。
2號宗地位於東大街以南、二環路內側豐田4S店對面，500萬/畝起拍，被成都成房置業有限公司以930萬/畝的單價拿走，成交總價14371.569萬元，樓面地價2790元/平米。
3號宗地位於青羊區培風村，280萬/畝起拍，最終被興元房地產開發有限公司以750萬/畝的高價拿下，成交總價81068.55萬元，樓面地價2250元/平米。
4號宗地位於武侯區永豐鄉核桃村(西部汽車城旁)，350萬/畝起拍，被武城房地產開發有限公司以920萬/畝的單價拍下，成交總價21620.552萬元，樓面地價5111元/平米。
5號、6號宗地都位於高新區花蔭村九組、十組、燈塔村八組，起拍價300萬/畝，5號地塊被嘉里公司以840萬/畝的單價拿走，成交總價58124.976萬元，樓面地價3000元/平米；6號地塊同樣也被嘉里公司以850萬/畝的單價拿走，成交總價49237.78萬元，樓面地價3035元/平米。
7號宗地位於西部新區晨風片區，120萬/畝起拍，最終被芙華新大陸房產公司以320萬/畝的單價拍下，成交總價25141.408萬元，樓面地價達2000元/平米。