本文為樊綱在2023博鰲房地產論壇全體大會發表的演講。
樊 綱（中國經濟體制改革研究會副會長，國民經濟研究所所長）：在座的都是房地產專家，這兩天會有很多專場，業界人士會詳細分析房地產面臨的各種問題，我在這兒着重講講宏觀方面的問題。
宏觀經濟學的角度來看，現在確實沒有什麼好消息，這是多種因素構成的，包括失業、收入增長預期下降等等，導致消費需求不振。
消費是刺激不出來的，沒有收入就沒有消費，如果沒有收入增長，讓消費增長也只是曇花一現，給他發點什麼券也都是曇花一現。然後是產業鏈的調整，一些企業在外遷，國際的產業鏈在發生調整。
然後出現反饋機制，市場越不好，價格越下降，價格越下降預期越差，市場越不好，所有這些因素加起來導致中國經濟現在面臨的最大挑戰就是需求嚴重不足。
最近一個時期密切出臺很多政策，我們叫做政策組合拳，政策出臺總會起作用的，但是作用多大，大家可以觀察。我覺得除了政策力度夠不夠之外，還有政策的靶向，是打到什麼地方。
我們現在的主要問題是需求不足，如果政策靶向還是打向供給，給企業加點貸款、減點利息、減點稅，如果還在這個方向做文章，供給出來的東西誰來買？現在最嚴重的表現就是物價水平下跌，6月份CPI是零增長。
有人說這是通貨緊縮，但是從理論角度來講，通貨緊縮是有嚴格定義的，通貨緊縮指的是在貨幣減少的情況下導致了需求減少、購買力減少。但是我們現在的情況是貨幣超常增長，幾乎是13%左右，結果物價水平反倒是零增長甚至環比負增長。
還有PPI（生產者價格指數）是深度負增長，這在經濟學上不叫通貨緊縮，叫流動性陷阱。就是發了很多貨幣，但是掉進了一個黑洞，沒有轉化成需求，人們好不容易拿到了貸款，仍然不是轉化為有效需求，然後導致了物價水平的下跌。
流動性陷阱的機理是什麼？就是說如果預期投資回報比利息率還低的話，仍然不會投資，這就是我們現在面臨的情況。這個情況還會持續多久，能不能在政策組合拳的情況下得到扭轉，我覺得現在仍然需要觀察。
講完這些之後，我們還得講講積極的方面。中國經濟不是說沒有積極的方面，在世界各國出現變化情況下，我們的韌性還是比較足的。會議的主辦方反覆強調韌性，我也同意，應該說我們的韌性還是比較強的。
比如說物價水平下降的問題，其它國家高額通貨膨脹時，我們的物價不漲，這件事本身在一定意義上也是件好事。我們用不着去應付高額通脹，用不着去加息，反倒可以採取一些積極的刺激經濟的政策，增加流動性，採取一些積極的財政政策。
現在經濟不景氣的一個重要原因是世界經濟都不好，出口也出現了下降，但是我們仍然是一個較大的貿易順差。世界很多原來傳統的貿易順差國現在變成了貿易逆差國，比如韓國、日本、德國等等。外貿的下降，我們下降了6%、7%，韓國上個月下降16%，越南下降13%，相比之下我們還算是下降比較少的。這是全世界的問題，不是單純中國的問題。
所以在這個意義上說，順差總比逆差好。今天早餐會的時候，有專家提到了順差的事，我們那麼多順差怎麼沒有變成外匯儲備？這個問題我有點不同觀點。
我們過去順差都變成外匯儲備，是因為強制結匯。現在不強制結匯了，很多儲備是私人儲備，是商業儲備，是在商業銀行裏面。政府的外匯儲備是官方儲備，是強制結匯變成中央銀行手持的外匯。
然後我們有一些經濟的亮點、產業的亮點。最新的數據，今年上半年暫居世界汽車出口第一位，一季度超過了日本，二季度繼續拉開差距，成為世界第一大汽車出口國，其中一部分是新能源汽車，這個新賽道的形成、新產業的形成，是兩三年前都不敢想像的事情。
當然，汽車出口大家說也非常內捲，幾十家新能源汽車企業。任何一個新產業出現的時候不都是這樣嗎？都是大家趕上風口，拼命投資，然後一大批倒閉、產業整合。
在這個意義上，沒有什麼特殊的，包括我們房地產這麼多年也是因為這麼多企業的內捲、競爭形成的，市場就是這樣，競爭機制、淘汰機制就是這麼一個過程。
我們的新能源技術和設備，風電的設備、太陽能、儲能的產業也是高速發展，而且在世界上具有領先地位，從產業的角度來講，我們確實處在一個蓬勃發展過程當中。
然後是數字經濟，最近又被美國的ChatGPT趕超了，但是總的來講在AI的多數領域裏面，我們還是第一陣營。中國的傳統產業是比較艱難，但是比較穩定，傳統產業是中國的一大強項，應該說能夠保持下去。
現在社會更加重視，過去從中央政府到地方政府，恨不得把這些傳統產業都給淘汰，現在認識到淘汰是有問題的，我們的就業怎麼辦？這些東西只要你用，鋼材、水泥你要不要用？你自己不生產，讓印度生產，那就創造印度的就業，不創造你的就業。
所以從這個角度來講，只要大家對實體經濟政策的取向能夠比較平衡的話，不為傳統產業製造很多障礙，我們的傳統產業仍然有發展前途，為中國老百姓一般的需求服務，為世界大多數的低收入階層服務，為那些還沒有買房子、還沒有城市化的人羣服務，為那些相對比較貧窮的人服務，這個市場仍然有巨大的潛力。
生物醫藥也是一個亮點，我們的創新藥現在是世界第二，超過了日企、歐企。當然還比不上美國，但是我們佔到了創新藥的14%、15%。
再說到一個亮點，就是跟房地產相關的，我們的城市化新階段，城市羣的發展。下一階段，城市羣的發展是支撐中國經濟發展的一個重要引擎。
中國房地產市場今天遇到的困難，有企業的問題，有市場競爭等等問題，但是我們研究宏觀經濟的，不批判市場，批判政策，這是我們的職責。
現在的情況跟兩大政策密切相關，第一個政策是短期政策，是那一年突然斷供。
原來我在這個會上說過好幾次，要抑制房價、控制需求，限購這些都可以理解，為什麼要給房地產公司限貸？本來價格是由供求關係決定的，抑制需求、增加供給，但是斷供的話，就變成爛尾樓，不要增加供給。
那一年突然全面的、從上至下的停止給房地產企業貸款，有些要暴雷的遲早都會暴雷，但是很多企業都暴雷，都出現債務問題，都出現樓盤爛尾的問題，跟斷供政策是密切相關的，這是短期的問題。
第二個是長期的問題，就是我們的城市化戰略問題，鼓勵小城鎮發展，拼命給小城鎮供地，大城市限之又限，結果房地產市場兩極分化，小城市房子蓋完了，人走了，下跌或者漲不上去，大城市一個勁的漲。
往前看，這種兩極分化的問題會持續下去，因為中國城市的進程和人口遷移的進程，在現代化進程當中還遠遠沒有結束，在這個意義上房地產市場仍然有發展的前途。因為人們在遷移，需要新的住房，需要新的居住方式。
一方面是農民進城，這叫城市化，我們說中國式現代化，現代化的基本內涵，一個是工業化，一個是城市化，是建立在工業化基礎上的城市化。
人們為什麼遷移？因為要工作，農民要找一個非農產業的工作。小城市的人，因為小城市容不下大產業，產業的發展最後都要到大城市，因為大城市可以提供各種各樣的條件，包括基礎設施以及各種資源，包括高級的人力資源、人才等等，這些都是大城市的優勢。
人們一方面從農村進城，這叫城市化，另一方面從小城市進入大城市，有一個人口聚集的過程。特別是在工業化初期、城市化初期，一定是大城市率先發展，後面可能有一些郊區化，有一些出去養老，到農村地區或者是相對悠閒一些的地方去養老，那是後話，現代化進程當中最初的人口遷移一定是向大城市遷移。
大城市也不能無限制的發展，最後形成的就是城市羣、城市帶，通過更便利的交通，使得大城市帶動中小城市，甚至包括鄉村，包括一些農村的房子也可以利用起來，在城市羣當中得到發展。
我們這些年的政策調整，很大程度上應該是鼓勵城市羣的發展。今後中國的情況是什麼樣的呢？除了幾個大城市羣，京津冀、長三角、粵港澳、成渝，每個省會城市加上一些過去計劃單列的比較大的中心城市，都會形成一些大大小小的城市羣，這些是人口聚集的地方，這些地方的房地產市場應該會有一個正常的形態。
其它地方有些已經蓋起來的住房，將來就會逐步被淘汰。不見得房子被拆掉，有很多是賣出去了，但是沒人住，長期空着，這種房子在經濟學當中在一定意義上也起作用，就是財富效應。
如果在鶴崗有一套房子，不管能賣多少錢，但是總覺得還有財產在那裏，消費就會多一點，這叫財富效應。在農村有套房子，儘管只是春節的時候住兩天，但是有那個房子在那裏，心裏感覺那裏有一套房子，也會產生一個財富效應。
很多人說現在中國人都有房子了，需求沒有了，現在是總量問題。我說這不是總量問題，結構問題跟總量問題都是相關的，但是主要問題是結構問題。
就是剛才說的遷移過程當中的需求和原來的房子需求，這種兩極分化過去已經發生了，今後房地產市場的結構在這個過程當中仍然會有兩極分化的趨勢，會有這種歷史進程的痕跡，這也是新的一個階段，不可避免。
到了後城市化階段，人們還會有一些新的舉措，比如說法國在60年代的時候經歷了一輪城裏人到鄉村去，把鄉村的倉房買下來建成別墅，建成休閒的地方，這些趨勢都需要我們進一步研究。
但是在現在這個階段，我們面臨城市羣的發展，人口進一步聚集，產生一種新的形態，新的發展趨勢。
總之，我們應該尊重規律，剛才說的人口遷移是有規律的，就是建立在人的行為的規律上，因為人們追求美好生活。希望我們的房地產事業在下一輪城市化2.0版本，也就是城市羣發展過程當中，得到進一步的發展。
我就講這些個人書生之見，供大家參考。