觀點網 陝西首單本土產業園公募REIT成功登陸深交所。

11月12日，平安西安高科產業園封閉式基礎設施證券投資基金在深圳證券交易所上市交易，基金份額總額為4億份，發售價格2.914元/份，募集資金淨額約11.66億元。

作為原始權益人，西安高新配套公司在REIT上市同步作為運營管理機構，負責底層資產的日常運營、招商和物業管理。基金管理人為平安基金，託管人為中國郵政儲蓄銀行。

作為陝西省本土首單上市的公募REIT，平安西安高科產業園REIT底層錨定西安絲路軟件城成熟研發載體COM雲匯谷產業社區，資產所在地坐擁本地軟件信息產業集聚的紅利及30萬軟件人才產業底座。

資產底色

具體來看，基金底層資產為西安軟件新城軟件研發基地二期（3TCOM雲匯谷產業社區），位於西安高新區天谷八路156號，入池13棟樓宇，總建築面積32.5萬平方米，可出租面積約21.22萬平方米，2016年起陸續投入運營、已穩定超過八年。

追溯其運營過往，軟件新城二期於2016及2018年陸續竣工，並分區陸續開始運營。其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12於2016 年9月開始運營，B1、B3於2016年10月開始運營，C1-C3於2017年7月開始運營。

西安高新配套董事長曹靖在接受產業科技連線時指出，三年前啓動申報之時，該園區就是公司旗下規模最大、綜合運營指標突出、產業生態基礎最為紮實的載體，因此被選為本次REIT的首發底層資產。

研發辦公需求有真實的產業底座，作為項目所在地，絲路軟件城集聚陝西省超80%的軟件與信息技術服務企業，約30萬軟件從業人員在此就業，整個西安高新區高新技術企業數量突破6000家。

軟件新城二期錨定軟件開發、信息技術服務主導賽道，已引入阿里巴巴絲路總部、螞蟻科技、科大訊飛、龍旗科技、影石360等150餘家優質企業入駐。

不過，當項目評估基準日由2025年6月30日更新至2026年3月31日後，資產估值卻從首次申報的13.6億元下調至12.93億元，降幅4.93%。

對此，管理人給出兩點解釋：一是價值時點變化導致收益期限減少，估值下降，即評估基準日往後推移9個月，剩餘土地使用年限相應縮短，估值相應降低。二是出租率、增長率、收繳率調整，導致同一年預測收入下降，估值下降。

問詢函回覆披露，出租率假設方面，2030-2031年由88%調降至87%，2032-2034年由89%調降至87%；增長率由2028-2034年的2%，拆解為2030-2033年1%、2034-2035年1.25%；長期增長率從2%降至1.5%，折現率取6.0%。

換句話說，折價主要是資產被放回它實際所處的運營軌跡中重新測算。

從行業整體來看，與傳統標準廠房類產業園REIT相比，研發型產業園依託城市科創產業生態，租戶偏向軟件研發、數字服務類企業，產業附加值更高，但同時租戶受行業週期影響更大，租金上漲彈性與下行壓力並存，對產業運營服務、客戶維護、招商迭代能力提出更高要求。

數據顯示，截至今年3月底，不動產項目加權平均出租率85.48%，時點出租率86.43%。平均有效租金降至45.14元/平方米/月，為披露數據中的最低值。

租金收入從2023年的10，697.29萬元降至2025年的9，668.28萬元，降幅9.62%，而同期出租率於85%—89%區間小幅波動。

這意味着，下拉業績的主要力量是租金單價的下行，而非出租率的斷崖。實際上，這也正是當前產業園普通存在的“結構困境”，即讓渡一定的租金水平，通過“以價換量”留存客戶。

不過，在運營方的視角，衡量一個產業園的質量，應該把價值錨點放在租金之外。“不同於房地產開發的思維，產業園區一定要樹立產業思維。”穩定出租率背後是生態與人才的穩定，研發辦公資產的價值兌現靠的是長期運營與產業生態，而非短期收益。

存量盤活

在上市儀式現場，交易所、基金管理人平安基金、原始權益人、產業運營團隊、機構投資人代表共同見證敲鐘環節。

曹靖提到，這是陝西省首單攻略的歷史性突破，也是西安高新區盤活存量資產、創新投融資模式的重要里程碑。

對西安高新配套公司而言，通過REIT上市正式構建起募、投、管、退全週期的業務閉環和資本循環，讓沉澱的重資產實現價值重估、高效流動、增效反動。“這既是市場對我們過往運營能力的全面檢驗，更標誌着高新配套從產業園區運營商向資產管理運營商和產業價值共創者的全新轉型。”

不過，上市敲鐘只是資產證券化的第一步，公募REITs的長期價值終究要回歸底層資產經營本身。

放眼公募REITs全市場，此前消費基礎設施REITs憑藉消費復甦紅利，上市後獲得較高市場熱度；反觀產業園賽道，市場呈現明顯分化。

其中一部分區位優越、產業確定性強、以標準廠房為載體的產業園REITs保持穩定表現；而研發辦公類產業園資產，受TMT行業週期、地方新增產業載體供應衝擊，不少標的出現租金承壓、以價換量現象。

資本市場對產業園REITs的定價會有波動，但產業運營方則認為長遠看仍應本着長期思維去判斷和決策，底層資產、運維能力和產業生態三者缺一不可。

曹靖對長期價值的表述，也落在這個邏輯上。他提及，物理樓宇只是載體，底層資產的核心價值在於運營能力。

產業園運營好，長期價值就是把產業做好，讓園區主導產業鏈上的各類企業都有好的發展；把初創企業、中小企業通過服務和金融支持扶起來，讓它們走得更遠，“這既為園區企業創造長期價值，也為資產投資人創造價值”。

曹靖表示，團隊將持續迭代園區硬件條件，打磨資產品質，兼顧入駐科技企業實際使用需求與基金投資人的利益訴求。未來工作重心將更多在存量資產上深耕產業服務，同時適度拓展增量空間。

與此同時，針對當前園區研發屬性較強的特點，後續將補充生產型園區供給，承接企業研發成果的產業化落地，為企業打造覆蓋研發到生產的全生命週期產業空間。

對原始權益人而言，首單REIT的意義也不止於一次性融資。曹靖透露，公司自持有12個產業園區，未來擴募的選擇不僅限於這12個園區，還包括整個西安高新區其他兄弟公司的優秀產業資產，園區資產也在向廠房類、生產類擴張。