觀點網 從2007年接手湖濱國際名品街起步，到如今連片成勢的商業綜合體，湖濱銀泰in77的擴張史幾乎與杭州商業的進化同步。
11月17日，湖濱銀泰in77全新打造的A3區將正式開業，為項目增加約3.9萬平方米商業空間，令項目總商業體量躍升至26.9萬平方米。
面對杭州萬象城、杭州大廈等強勁對手，in77試圖以空間延展與業態升級，在“百億俱樂部”的競逐中搶佔更多市場心智。但這又將是一場持久戰。
2025年市場統計數據顯示，杭州萬象城以135億元銷售額居首，杭州大廈約120億元位列第二，湖濱銀泰in77以110億元穩居第三。
三者雖同處百億梯隊，但in77仍落後一步，體量擴容也將只是起點，遠非終點。
而放眼杭州商業市場，頭部商場正通過不同路徑集體“長大”。
除此之外，接下來杭州高端商業供給也將進入密集兌現期。杭州恆隆廣場已在今年4月開啓試營業，SKP、IFC、K11等項目將在未來兩三年內接踵入市。當增量供給集中釋放、存量頭部持續擴容，這幅拼圖還能拼出多少增量？
拼圖式擴容
杭州湖濱銀泰in77的商業起點在2007年12月。銀泰集團與杭州市上城區政府達成協議，以5.26億元收購了湖濱國際名品街50%股權，正式將旗下項目在杭州西湖畔落地。
彼時的杭州湖濱國際名品街總商業面積約1.8萬平方米，由超30家國際著名品牌專賣店圍聚而成。曾有數據顯示，2005年10月開街以來，湖濱國際名品街租金逐年遞增，從最初的每平方米每天1美元至1.2美元漲至約2美元左右。
而當時的銀泰正有意向“高端”轉型，僅在2007年末，就相繼簽約了嘉興梅灣商業區、杭州上城西湖土地、金華福泰廣場等項目，均為高端商業地產綜合開發。
由湖濱名品街改造而來的正是如今的湖濱銀泰in77的A1區；2013年4月，借延安路改造，二期（C區）亮相；2014年10月，龍翔橋地鐵上蓋 B區啓幕，項目正式啓用“in77”品牌名，定位年輕化、潮流化、國際化。
2015年7月，銀泰聯合上城區城投以12.19億元拿下原西湖電影院、中華飯店兩塊地，前者打造 D區，後者打造 E區，分別於2017年、2018年開業投用。至此，A、B、C、D、E五區全部開業，構建出約23萬平方米的連片綜合體。目前，項目入駐超過600個品牌。
需要注意的是，即將於11月17日啓幕的是項目A3區，這也意味着，A2區仍然缺位。
今年10月20日，杭州湖濱88商場在其官微發佈了一則公告，其中提到：“經雙方友好協商，自2026年10月16日起，湖濱88商場將戰略出讓至杭州華溥實業有限公司商業管理分公司繼續運營。”
據悉，杭州湖濱88的原運營主體為浙江匯和控股集團旗下杭州匯和誠仁商業管理有限公司，業主方為華溥實業。此次接手項目運營的杭州華溥實業有限公司商業管理分公司，正是由其業主方成立於今年5月。
在業主收回物業自營的猜測中，也有消息稱湖濱銀泰in77將參與該項目的商業運營。這顯然也是雙方的最佳選擇。
從位置來看，湖濱88恰好位於即將開業的A3區與2007年啓幕的A1區之間，項目以“二次元”為核心標籤，構建起核心競爭力，場內七成以上為泛二次元品牌，集聚了大量穀子店、IP主題門店。
對湖濱銀泰in77而言，湖濱88與現有項目在客羣結構與內容業態定位上存在互補耦合空間，而在物理動線上，亦具備進一步整合聯通的現實餘地。
更值得一提的是，據銀泰方面2024年消息，“in77正在打造六期即F區，以‘科技元宇宙’定位，着力構築年輕多元生活方式和城市品質社交空間。這將進一步提升湖濱商圈能級與影響力，打造引領國際時尚潮流文化和商業創新的新地標，助力杭州國際消費中心城市建設。”
然而即將在月內開業的A3區正是由此前的F區調整而來。A3區項目商業體量約3.9萬平方米，匯聚26家首店與旗艦店，業態以潮流服飾、潮玩、特色餐飲為主，定位潮流首發陣地。
若能將湖濱88的人氣與A3區形成有效聯動，對湖濱銀泰in77而言顯然稱得上是錦上添花。
據悉，銀泰商業接管後，湖濱88有望作為in77的A2區進行改造升級，與現有A區及即將開業的A3區實現聯動經營。只是，這一事項尚未獲得官方正式確認。
不過，伴隨湖濱銀泰in77的逐步擴容，杭州商業市場也呈現出更激烈的競爭局面。據市場統計數據，杭州萬象城、杭州大廈、湖濱銀泰in77在2025年按銷售額統計為杭州三大頭部商場，銷售額分別約為135億元、120億元、110億元。
目前，湖濱銀泰in77 面積雖已追平杭州萬象城，但銷售額仍有差距，其原因或許能夠體現在客羣結構上。僅就客單價更高的重奢品類而言，in77的佔比弱於前兩者，其依託西湖文旅資源，客流充沛但遊客佔比高、消費隨機性強。
相比之下，杭州萬象城、杭州大廈均已形成完整頂奢矩陣，握有更穩定的高淨值客羣及目的地性消費屬性。湖濱銀泰in77的商業面積可以靠持續增加的拼圖補齊，客羣與坪效的趕超則需要更長時間。
頭部商場在“長大”
激烈競爭下，杭州的頭部商場正通過不同路徑集體“長大”。
2026年9月，就曾有消息稱華潤萬象生活以輕資產方式取得杭州平安金融中心悅坊的商業運營權，接管已於9月1日正式落地。在將悅坊“收編”之後，與之相鄰的杭州萬象城得以實現版圖的外延。
據悉，悅坊於2019年4月開業，共有4層，商業面積約2萬平方米，位於杭州萬象城與來福士之間的核心節點。悅坊原為杭州平安金融中心的配套商業，以餐飲業態為主，引進藍蛙、The boots泥靴 City、文興酒家、秋粵臺、國藩家宴、SOUQ·黎巴嫩烤肉、定心拉麪、陳八兩面家等，還包括M Stand、Manner Coffee兩家咖啡品牌，主要服務商務宴請以及周邊辦公人羣的日常用餐需求。
儘管目前商戶情況還未做明顯調改，但在華潤萬象生活接管之後，有望依託品牌庫及成熟的操盤體系實現業態上的補足，將這塊長期各自為政的縫隙資產盤活運轉。
當然，此舉也被業內視為深圳經驗的異地複製。早在2023年，平安不動產與華潤萬象生活簽署戰略合作，將深圳平安金融中心商場（PAFC MALL）及佛山平安中心委託華潤方面操盤。歷時近兩年的調改後，面積超4萬平方米的項目實現新籤品牌近130家，首店率達60%，出租率98.9%。
回到悅坊本身，其原本以小體量“嵌於”杭州萬象城與來福士之間，在華潤萬象生活若接手之後，商業邊界進一步消融，華潤商業在板塊內的整體勢能有望放大。
與此同時杭州萬象城此前已啓動為期915天、覆蓋一期與二期的第三階段改造，工程涉及土建、景觀、外立面等多維度。面對漫長施工不可避免帶來的“陣痛期”，新“收編”的悅坊恰好能有效承接外溢需求、成為華潤的緩衝底牌。
在更早的去年7月，恆隆地產則與杭州百大集團簽署了一份為期20年的租賃合同，成功為尚未開業的杭州恆隆廣場擴容40%商業空間，臨街面積增加超200%。
不難看出，讓商業項目變得更大，已然成為運營商們的共識。更大的物理空間意味着更豐富的業態組合與場景可能，能夠以更完整的商業生態，覆蓋更廣泛、多元的客羣，從而實現對市場心智的深度佔領。
但在杭州，除杭州萬象城、恆隆廣場之外，本土項目杭州大廈的“長大”要更早。
1998年，杭州大廈兼併了項目西側的新天龍商廈，並將其作為杭州大廈B座，經營面積的增加是顯著的，從4.5萬平方米擴至6.5萬平方米；此後，C座、D座相繼開業，形成以A、B、C、D四棟及E座中央商場構建的建築羣，營業面積由6.5萬平方米進一步擴展至18萬平方米，總建築面積約28萬平方米。
空間煥新與品牌能級提升緊隨其後，夯實其頂級奢場的護城河。從LV到Chanel，再到Hermès、Dior、Gucci、Prada六大重奢齊聚於此。充足的首層沿街鋪面，正是這些國際頭部奢侈品牌彰顯格調的絕佳窗口。
最新據熟悉杭州大廈的人士分享，杭州大廈也有擴容計劃，且即將迎來落地。涉及的物業位於杭州大廈A座旁。
從單個項目來看，體量的增大是對一站式滿足多元消費需求的必要選擇，但若將湖濱銀泰in77、杭州萬象城、杭州恆隆廣場、杭州大廈的集體擴容放在同一張版圖上，既是進攻也是防禦。
數據來源：網絡公開資料，商業客整理
事實上，高端商業供給正在杭州這片土地上密集兌現。經過數年籌備，杭州恆隆廣場在今年4月28日試營業。
除此之外，杭州 IFC計劃自2027年上半年起分階段開業；SKP計劃2027年年中完成竣工驗收；K11預計在2027年四季度開業；綠汀路萬象城亦計劃2027年年內開業；杭州嘉里城預計2026年下半年開業。
這些籌開項目均有着可觀的體量，且無一不攜帶着頂級運營商的品牌資源與操盤野心。在這場即將到來的貼身肉搏中，誰能以更完整的商業敘事講出差異化主張，誰便更易贏得消費者的選擇。
在強敵到來之前，存量頭部商場的集體擴容，也更像是在新一輪洗牌中搶先為自身的護城河添磚加瓦。