觀點網 17年沒出過純宅地的長寧內環，被一個新盤攪動了。

11月7日，上海長寧內環純新盤保利蘇河珺正式啓動認購。項目過會均價為14.2萬元/平方米，首推106套房源，建面覆蓋112-155平方米的三至四房，認籌金設置為100萬元。

據市場消息稱，這是上海長寧區內環近17年來首次有純商品住宅用地入市，也是保利發展2026年在上海土地市場拿下的核心地塊後，第一個面向市場亮相的項目。

焦點最初集中在14.2萬元/平方米的過會均價上，但更值得深入挖掘的，是從今年3月土拍拿地到11月啓動認購的8個月時間裏，保利圍繞這個項目做出的一系列差異化動作。

先手棋

回到2026年3月30日，上海2026年二批次涉宅用地土拍正式開啓限時競價，本批次僅放出一宗長寧區中山公園宅地（長寧區華陽社區C040101單元E1-17、E1-21地塊），該地塊是滬7條之後首幅出讓的內環內宅地。

競價現場，有三家主體爭地，包括華潤與新長寧聯合體、中國金茂、保利發展，前40輪報價中，華潤聯合體與金茂交替舉牌，保利始終沒有動作，直到第41輪，保利突然直接出價59.22億元，全場競價隨即終止。

最終，該地塊由保利摘得，溢價率6.43%，成交樓面價7.77萬元/平方米。

事後的公開信息顯示，這次保利採取的最終一擊並非臨時決策。早在2026年3月24日，保利旗下項目公司上海保利建霖房地產有限公司就已發佈該地塊的招標計劃公告，擬投資總額達100億元，摘底的資金排布早已完成。

這是保利首次進入長寧，而該區域內環近17年沒有新增純宅地供應。據資料顯示，地塊北臨蘇州河華政灣段，距離11號線隆德路站步行約500米，南側緊鄰中山公園，周邊還包括長寧來福士、龍之夢等商業體。

值得注意的是，這宗地塊由E1-17、E1-21兩幅子地塊組成，總出讓面積約2.9萬平方米，總建築面積約7.62萬平方米。從地塊規模看，項目可開發體量適中，既可以支撐完整的中型社區規劃。

這一地塊的出讓，可謂滿足了保利在上海市場的貨值補倉需求。過去數年，保利發展雖長期穩居全國房企銷售榜首，但在上海市場始終未能登頂。

於2026年上半年，其與上海頭部房企的差距進一步拉大。華潤置地、招商蛇口在上海的全口徑銷售額分別為289.5億元、263億元，而保利發展僅錄得155億元，同比降幅接近40%。

銷售端的後勁不足，也需要關聯前幾年的土地儲備節奏。2025年中海、招商、華潤三家在上海的拿地金額均超過200億元，同期保利的拿地投入僅為147億元，這在一定程度上影響了其2026年新盤供應的節奏。

要知道，在2025年上半年，單盤銷售71.53億元的保利世博天悅曾助力其登頂上海市場，而2026年上半年，其貢獻最高的珺園項目銷售額僅27.97億元。

觀點新媒體進行梳理後發現，在拿下長寧地塊之後，保利在上海的拿地節奏明顯加快：5月其競得虹口歐陽路地塊，7月又聯合華潤拿下楊浦八埭頭地塊，還與徐匯城投摘得徐匯康健地塊。

這四宗核心區項目共同構成了保利2026年在上海的土儲底盤，而長寧蘇河珺項目，正是第一個面向市場的棋子。

14.2萬單價背後

14.2萬元/平方米，保利蘇河珺的單價並不低。

於同板塊內，前期入市的和樾長寧均價約13.27萬元/平方米，當期認籌率41.7%；更遠一些的西郊雲廬均價約11.25萬元/平方米，整體去化率33%。而保利蘇河珺的定價明顯高於周邊已入市項目，其溢價支撐源自何處？

項目最核心的差異化設計，是來自其所宣傳5.5米抬板打造的立體浮島社區。整個住區被抬高至城市路面之上，車輛直接進入抬板下方的地庫，地面全部景觀與步行空間。

產品端的另一核心差異，是高層戶型普遍配置的類一梯一戶獨立電梯廳，其112-155平方米的主力戶型全部實現無連廊設計，搭配轉角飄窗，可將蘇州河灣景納入室內視野，增加又一賣點。此外，該項目社區內另配套會所，配置無邊際泳池、專業網球館等功能空間，也是當前長寧內環新房中較少有的配置。

從真實的蓄客數據看，該板塊內積壓多年的就近置換需求確實真實存在。據觀點新媒體瞭解，保利蘇河珺的售樓處自8月下旬開放至國慶假期結束，累計來訪客戶超過2000組，國慶高峯階段單日到訪量接近150組，其中70%以上客戶年齡集中在30-50歲，多數本身就是長寧本地居民，核心購買需求為改善置換。

14.2萬元/平方米的定價能否被市場完全接受，首開房源的去化表現將是第一個明確信號。其中，保利放出的112平方米小戶型的去化更多反映內環入門改善需求的承接力度，155平方米四房大戶型的走量速度，才是真正決定市場是否願意為項目的真實溢價買單。

值得注意的是，蘇河珺首開最受行業關注的動作，並非產品本身，而是項目推出的上海內環首個首付分層權益方案，項目按照購房者的首付款比例設置不同權益檔位，付款比例越高，可享受的購房優惠幅度越大。

以一套總價約1800萬元的房源為例，在基礎首付比例之上多付5%，即可解鎖對應權益，省下近55萬元，檔位隨首付比例逐級遞增。

這個方案的推出，直接呼應了今年828樓市新政帶來的行業規則變化。新政明確現房銷售制度化推廣、預售門檻大幅提升。

在上海落地細則後，新政後拿地項目的個人住房按揭貸款，須待項目完成竣工備案後才能發放，也就是說，開發商從簽訂購房合同到拿到銀行放款的現金迴流週期被大幅拉長。

保利蘇河珺在3月拿地，11月就首開，其預售條件沿用舊規，但資金監管環節已經按照新政標準執行，這種模式對購房者同樣具備吸引力，鎖定當前房價的同時，無需即刻啓動還貸，降低了購房家庭的短期資金佔用壓力。

但這個金融方案只能對沖階段性的現金流壓力，無法完全消解市場端的定價考驗。首開僅推出106套房源，本身就是保利的一次試探性推盤。截至觀點新媒體發稿，保利蘇河珺已獲130組認購，目前認購率127%。