觀點網 一紙戰略合作協議，讓沉寂許久的深圳南嶺村舊改重新回到深圳樓市視野中心。

11月5日，中建玖合宣佈，與深圳市南嶺村股份合作公司（簡稱“南嶺村股份公司”）簽署戰略合作協議。

深圳市龍崗區南灣街道黨工委副書記、辦事處主任費克俊在簽約儀式上表示，南嶺村區位優勢顯著、發展潛力巨大，是區域建設中的戰略要地，其更新實踐對區域經濟躍升和產業提質增效具有重要意義。本次合作簽約恰逢其時，是央地攜手開拓城市更新的有益探索。

中建玖合董事長兼城市更新事業部總經理王藝超則表示，公司高度重視在深圳市場的深耕佈局，將與南嶺村股份公司精誠合作，充分發揮自身在投資開發、規劃設計、產業運營等方面優勢，助力城市面貌改善與民生福祉提升。

這意味着，中建玖合將參與到南嶺村片區的城市更新工作。

對於這個曾被譽為“中國第一村”，卻在過去十六年裏反覆擱淺的舊改項目而言，央企入局意味着實質性破局的時機已經來臨。

“中國第一村”舊改往事

南嶺村被譽為“中國第一村”，然而在改革開放前，這裏曾因貧窮髒亂被戲稱為“鴨屎圍”，彼時村民人均年收入不足百元。

命運齒輪於44年前開始轉動，1982年村裏拿到43萬元徵地補償款，當時村幹部沒有選擇把錢分掉，而是用來建廠房、引外資，硬是把一個貧困村推上了工業化前線。

40多年後，南嶺村集體固定資產超35億元、人均分紅超20萬元，昔日小山村如今已是高樓林立、產業發達的富裕村，“中國第一村”的名號也由此叫響。

但輝煌的集體經濟背後，是社區空間形態的嚴重滯後。

南嶺村內建築密度極高，多為二三十層帶電梯但確權率極低的小產權房和統建樓，被外界戲稱為“深圳版九龍城寨”。

荔枝花園、南晶小區、玉嶺花園、錦繡山莊、南洋花園、富璟花園等50多個小區散佈其中，超過2.3萬套房源、居住近7萬人，公共教育、醫療、綠地等配套供給跟不上人口規模，交通擁堵常年困擾當地居民。

於是，能夠將一切“推倒重來”的城市更新成為了南嶺村居民共同選擇。然而，這條路遠比想像中坎坷得多。

南嶺村早在16年前就已開始嘗試走上改造之路。

2010年，首次被納入舊改計劃，但同年底便與其餘12個項目一起出現在深圳首批被清除的舊改名單上，原因是確權不足。當時政策要求最低70%的建築面積可確權，而南嶺村確權比例僅20%-30%。

2017年，南嶺村被傳出要進行棚改，而且還有天健集團將接手南嶺村棚改項目的消息，但最後都無疾而終。

後來於2020年，南嶺村轉入土地整備利益統籌路徑。當年8月，被納入深圳市2020年度城市更新和土地整備計劃，成為龍崗區第一批平方公里級重點利益統籌項目之一。

2021年5月，深圳公共資源交易中心公示，天健集團中標南嶺村社區土地整備利益統籌項目前期服務商，隨後開展了項目前期服務、土地整備規劃研究、信息核查、測繪評估、實施方案編制等系列工作。

彼時有說法表示，南嶺村後續開發的操盤人也是天健集團。

自2021年9月啓動房屋信息申報登記以來，不到一年時間，南嶺村舊改於2022年8月時的申報登記率便達到99.38%，僅剩少數房屋無人申報。

就在外界以為南嶺村改造穩了的時候，事情的發展開始脫離預期。

2021年到2025年期間，市場上曾多次傳出“項目黃了”“天健撤回”之類的消息。

直到2025年8月，《南灣街道南嶺村社區土地整備利益統籌項目實施方案》經龍崗區2025年第3次土地整備專題會議審議通過並公告，標誌着這一項目終於取得實質突破。

如今，中建玖合與南嶺村股份公司簽署戰略協議，正式入局“中國第一村”舊改，為這個歷經坎坷的項目再次續上改造夢。

中建玖合“深圳局”

中建玖合發展集團有限公司是中建二局旗下房地產開發平臺，前身為北京中建地產。

今年5月，中建二局董事長石雨曾向中建玖合提出要求：要加快推動企業轉型，深刻把握城市更新市場的政策機遇和廣闊前景，從戰略高度系統推進企業加快向城市更新領域轉型升級。

不久之後，中建玖合便迎來了人事調整，董事長王藝超的職務新增了城市更新事業部總經理，公司總經理張發明則兼任城市更新事業部執行總經理。

很顯然，中建玖合正在加碼城市更新賽道。

根據當前公開資料，其此前在深圳並沒有任何城市更新佈局。實際上，即便是整個“中建系”也是直到今年5月才在深圳拿下首個城更項目。

因此，南嶺村舊改應該是中建玖合進入深圳市場的首次落子。只是，這場“首秀”並不容易。

資料顯示，南嶺村舊改項目位於龍崗區南灣街道南嶺村社區，東臨惠沙路，南臨求水山公園，西臨湖中路，北臨龍崗大道，研究範圍約345公頃，現狀總建築面積約373萬平方米，毛容積率約1.49。

圖片來源：深圳市龍崗區城市更新和土地整備局官網

根據項目實施方案，土地整備面積約251.94公頃，採用“貨幣補償+留用土地”模式，整備資金約50.54億元，其中直接補償費49.23億元。

留用土地46宗，總用地面積約89.03公頃，規劃容積約584.48萬平方米，其中住宅建築面積約436.56萬平方米，全部歸屬原農村集體經濟組織繼受單位（南嶺村股份公司），另含商業（34.71萬平方米）、研發（39.30萬平方米）、廠房（39.35萬平方米）及公共配套設施（18.81萬平方米）等。

據業內人士分析，通過土地整備利益統籌模式，政府投入50億資金整備了約250公頃的土地，成本相對比較低。

同時，通過留用地安排換取村集體支持，實現了多方共贏。南嶺村股份公司亦可通過留用土地開發權，化解土地確權、區域規劃等難題。

只不過，南嶺村舊改存在不少難點。

一是項目體量巨大，整備加後期開發投入規模高，資金統籌壓力不小；二是利益關係複雜，四大花園（荔枝花園、南嶺花園、南洋花園和富璟花園）居住人口約佔南嶺村總人口三分之二，但當中大量房屋為小產權房，產權證明不全，導致確權難度大。

對於長期推進緩慢的南嶺村舊改而言，央企入局無疑為後續留用土地的開發建設提供了更明確的資金與操盤預期。但從戰略合作協議到具體項目落地，中間仍需經過留用土地出讓、實施方案細化、搬遷補償談判等多個環節。

南嶺村這場跨越16年的舊改長跑，能否進入下半場仍需時間給出答案。