觀點網 老黃埔魚珠CBD，向來被視作廣州東部濱江改善的價值高地，臨江、近地鐵的區位標籤，足以撐起一眾新盤的改善敘事。

坐落於這片核心地帶的科城魚珠灣，卻走出了一條反差極強的行情。

作為魚珠舊改中僅有的一棟商品住宅樓，科城魚珠灣在“金九銀十”拋出直降百萬的大額讓利，寄望以價換量打破銷售僵局。

但降價並未換來市場積極反饋，自首開之後，項目網籤數據長期停留在5套。

看得見的地段紅利、實實在在的價格讓步，依舊沒能撬動成交。科城魚珠灣降價售賣的，是嵌在1273套回遷房之中的“孤島式”住宅入場券。

讓利的不同表現

據悉，科城魚珠灣的讓利力度，放在老黃埔並不小氣。

項目7月24日取證，備案均價約4.8-5萬元/平方米，99平方米三房備案總價約370-400萬元，129平方米四房約520-580萬元，142平方米江景四房高區單位頂格接近700萬元。

9月12日正式開盤，依靠備案原價銷售，市場反饋不及預期。

走量遇阻後，兩個月不到，開發商迅速切換策略，其中99平方米一口價最低306萬元，折算單價約3.1萬元/平方米出頭；129平方米和142平方米四房部分房源直降超過100萬元，高區江景單位降幅最大。

2026年“金九銀十”，這套“高位下調、以價換量”的邏輯，在廣州多個改善項目身上同步上演，只是收效截然不同。

如黃陂科學城純商品房項目振業天成花園，10月底集中釋放特價，128平方米戶型直降87萬元、167平方米戶型降幅接近百萬元，特惠單價2.9-3.1萬元/平方米；番禺創新城的恆基學苑壹號則經歷多輪逐級降價，10月底再度加碼，特價低至2.1萬元/平方米起，部分戶型單價已經跌破拿地成本。

急促的特價節奏，透出開發商快速回籠資金的訴求，但這上述項目似乎都沒能轉化為顯著的成交流速。

放在魚珠板塊內部來看，科城魚珠灣也並非板塊內第一個折價的舊改融資盤，同賽道早已有先例，最直接的參照就是中交四航·珠江春。

二者同屬魚珠舊改融資盤、同樣定位改善，但規劃佈局存在本質差異，珠江春為大片區商品房組團，商品房與回遷區分區隔離。

該項目2025年初首開，最高價突破7萬元/平方米，大戶型總價超千萬元，開盤初期去化同樣不佳。

當年下半年，項目推出工抵房源，單價低至3.9萬元/平方米起；調價之後，月度網籤從不足10套回升至雙位數，一期小戶型基本清盤，僅剩約20套尾貨。

同個板塊，珠江春的價格讓利撬動了成交，科城魚珠灣的降價卻沒能打破僵局。

更大的反差來自星河灣半山，作為黃埔科學城曾經的豪宅標杆，該項目從單價接近5萬元/平方米高位一路下調，毛坯特價低至1.9萬元/平方米起，成交均價約2.15萬元/平方米。

調價之後，項目成交迎來爆發，3月網籤155套，拿下黃埔單盤銷冠；4月網籤49套，兩個月成交總量，基本等同於此前兩年累計銷量，2026年前9月累計網簽約480套。

星河灣半山降價能夠奏效，核心是價格擊穿了市場心理閾值。昔日豪宅標的，被拉到剛需、剛改客羣可以決策入手的總價區間。

反觀科城魚珠灣，遇冷態勢從首開階段延續到降價促銷之後。截至目前，項目網籤套數依舊停留在5套。

“孤島”的結構差

要理解科城魚珠灣，得先看清它的“出身”。

科城魚珠灣5#不是一個獨立商品房樓盤，而是魚珠舊城更新項目中“融資住宅”部分的全部可售產出。

資料顯示，魚珠舊城更新改造項目位於黃埔臨港經濟區核心起步區，是一江兩岸三帶的重點區域。項目總用地面積76801平方米，舊改規劃計容建築面積約30.22萬平方米，其中回遷安置住宅約7.32萬平方米，九沙安置住宅約3萬平方米，而融資區住宅僅約1.5萬平方米。

2021年4月，科學城集團中標、作為改造主體正式進駐魚珠舊城更新項目，啓動徵拆攻堅。

2023年，魚珠舊城更新改造項目發改備案顯示，首開區011地塊包含4棟安置房及1棟商品房（科城魚珠灣5#），其中安置房率先動工；商品房5#樓後續接續開工。

2025年，安置區徵拆全面清零，至2026年上半年累計交付1.02萬平方米。大規模交付之後，商品房也迎來了開盤的節點。

但舊改把商品房變成了社區裏的“結構性少數”，整個項目六棟樓，五棟回遷，一棟可售，124套商品房對應1273套回遷房，比例接近1:10。

這意味着，買家要面對的不僅僅是簡單的“混居”問題，還有定價權歸屬的問題。

魚珠舊改的回遷房是70年產權房改房，可抵押、可上市交易，而1273套回遷房若未來陸續辦證入市，就是同小區、同物業、同園林的二手競品。

商品房買家從簽字那一刻起，資產定價的錨就不在自己手裏，而在整個舊改片區的供應結構裏。

有分析指出，社區混雜回遷房與商品房，居住圈層純粹性不足，對於追求圈層確定性的買家，這種格局會稀釋社區的價值預期。

科城魚珠灣用“魚珠CBD+一線臨江”的敘事支撐4-5萬元/平方米的初始定價，但市場在給它定價時，目光會越過這124套商品房，落到同一小區那一千多套回遷房上。

從定價支撐來看，江景是科城魚珠灣最重要的初始籌碼之一，但實地呈現與宣傳之間存在落差。更好的江景面被前排回遷樓棟部分遮擋，高層雖有江景，卻不足以支撐“為江景支付顯著溢價”的決策。

產品本身也帶着侷限，99-142平方米三至四房，部分戶型飄窗不可拆改，屬於“次新規”，而非當下主流新規產品，和當下買家對全新改善盤的產品力預期存在差距。

多重約束之下，不難解釋科城魚珠灣即便放下身段大幅讓利，依舊難以撬動成交。價格可以調整，但項目先天的規劃結構、供給格局無法短期改變。