2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日下午，2026觀點商業年會全體大會在上海召開。中金基金副總經理、董事總經理李耀光在演講中表示，不動產企業的發展分為三個階段，目前多數企業進入或處於第二階段，下一階段將以新金融構建投融管退大循環。
李耀光引述中金研究部觀點稱，第一階段以開發為主，增長核心是擴報表，驅動因素為漲房價、提高週轉率、加槓桿；第二階段是開發加持有，增長核心轉為提質效，驅動因素變為提品質、重運營、強管理；第三階段則是資產管理，增長核心是促循環，驅動因素是新金融--圍繞不動產基金和資產管理構建投融管退大循環。
在新金融體系下，三個業務內涵是創資產、盤存量、強投資。“當企業進入創資產、盤存量、強投資的階段，它已經邁入資產管理行業了。”
李耀光同時提醒，不同項目階段應使用不同的金融工具，“並不是說後面的金融工具比前面的更高級”。企業應全面復盤存量資產，以REITs標準重新審視資產的現金流、運營質量與證券化條件，分階段分類培育盤活，提前佈局、規範運營，推動企業轉向重運營的全週期管理。
他總結，商業不動產價值提升本質來自NOI的提升，REITs則是在此基礎上的助力：高效運轉助力資本循環、反向推動高標準經營與商管、打造長期資本平臺。