2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日下午，2026觀點商業年會全體大會在上海召開。在主題演講環節，中金基金副總經理、董事總經理李耀光表示，REITs的價值不止於資產盤活，更在於打造長期資本平臺、反向賦能商業運營。

李耀光認為，REITs視角下的資產定價有三層邏輯：第一層是資產估值，即以NOI除以資本化率的傳統評估口徑；第二層是一級發行定價，以詢價形成的一級發行分配率為核心指標；第三層是二級市場交易定價，由二級市場分配率反映市場對REITs價值的持續重估。“它決定了你未來擴募裝資產的時候，資產值多少錢。”

在他看來，REITs除對重資產企業有直接價值外，也會顯著影響輕資產商管團隊的價值。他舉例說，一個購物中心NOI漲1500萬元，以前看只是1500萬元；有了REITs之後，運營團隊真能讓NOI持續性地漲1500萬元，“你就幫着公司創造了三個億甚至更多”。

李耀光強調：“REITs肯定不僅是一個融資工具，未來它將是一個上市的、持續運營的、自成投融管退鏈條的平臺。”發行REITs之後，企業更能體會到什麼叫長錢，“因為REITs是與資產週期匹配的錢，甚至是永續的錢”。

他最後表示，REITs視角下，要推動投資部門跳出成本賬、資產部門走出狹義收租邏輯，各部門共同為REITs的分配率、估值覆蓋和擴募能力負責。