作為年度重磅產出之一，《觀點指數·2026年度商業地產表現報告》立足於行業從增量擴張全面轉向存量深耕、價值重構的新週期，持續追蹤行業脈動與變革趨勢，深入商業地產及其產業鏈核心環節，全方位呈現商業地產全鏈生態的現狀與未來。
以下為《商業地產金融：存量資本局》報告。
2026年，商業地產金融沿促消費、盤存量、強資本的邏輯展開，開發端投資延續探底，存量端機構資金接盤，資本端證券化通道拓寬，行業運行重心進一步從增量開發轉向存量運營與資本循環。
政策層面，從年初綠色消費與服務消費的部署，到年中服務業擴能提質、城市更新規劃，再到8月資本市場支持房地產發展新模式的系統性安排，貸款、債券、CMBS、ABS、REITs與私募基金並舉的工具組合基本成型，底層資產由消費基礎設施擴展至全業態商業不動產。
投資端，商業營業用房與辦公樓投資雙雙維持兩位數收縮並創階段新低；大宗交易仍錄得77宗、約832.64億元，機構化、金融化特徵突出，資金高度集中於上海等核心城市，保險資金組團、科技企業整棟購樓與外資分化進退構成三條主線。
資管端，樣本機構與地產企業錄得34起事件，產業端資本成為存量資產配置的新興力量，持有型ABS與困境資產處置同步推進；REITs端，消費、住房租賃、商業不動產三類產品運營保持韌性，首發與擴募提速，資產類型延伸至文創街區與酒店，市場在供給放量中分化，現金流穩健的板塊相對佔優，商業地產存量資產正加快進入機構化、資本化的循環通道。
商業地產金融工具覆蓋全業態全週期，存量資產證券化穩慎擴容
2026年商業地產金融政策思路沿促消費、盤存量、強資本的邏輯持續展開，從資本市場端收口，形成貸款、債券、CMBS、ABS、REITs和私募基金並舉的工具組合。
1月，商務部等9部門《關於實施綠色消費推進行動的通知》與國務院辦公廳《加快培育服務消費新增長點工作方案》先後發佈，從建立綠色消費基礎設施項目庫、支持服務消費企業發債，到推動消費基礎設施REITs發行，確立了金融工具對接消費場景的基本框架。4月，國務院《關於推進服務業擴能提質的意見》將支持範圍延伸至一刻鐘便民生活圈、商品交易市場和商圈改造；5月《城市更新“十五五”規劃》明確城市更新項目可發行REITs和資產證券化產品，並允許專項債支持。2026年央行等八部門《金融支持服務業擴能提質指導意見》明確，用好REITs盤活文旅康養存量資產、強化文旅基建金融支持。
8月28日，證監會《關於資本市場支持構建房地產發展新模式的意見》，系統完善房地產企業股票、債券、資產支持證券和REITs等融資制度。意見提出，支持房地產開發企業依託經營穩健、現金收益良好的不動產項目發行商業地產抵押貸款支持證券（CMBS）、不動產資產支持證券（ABS）；支持依託符合條件的租賃住房、城市更新等項目發行REITs或作為擴募資產裝入已上市REITs，穩慎推進商業不動產REITs發展，同時支持符合規定的私募基金管理人設立不動產私募投資基金。
從政策內容來看，2026年的制度安排呈現三條清晰脈絡：資產範圍持續拓寬，社區商業、專業市場、老舊街區廠區與寫字樓、酒店、奧特萊斯等成熟資產先後進入證券化視野，底層資產由消費基礎設施擴展至全業態商業不動產；融資鏈條前後貫通，前端通過項目庫和重點培育庫篩選資產，中端以信貸、CMBS和ABS提供債務資金，後端以公募REITs和私募基金完成權益退出，“投融建管退”循環初步閉合；財政與金融協同發力，城市更新領域允許專項債、企業發債與REITs共同參與，並按“誰受益、誰出資”原則構建政府、市場、居民共擔機制，商業地產資金來源由銀行信貸主導轉向多元主體分擔。
從政策走向來看，商業地產金融的重心已從開發環節的增量融資轉向運營環節的存量盤活。2025年末商業不動產REITs試點啓動，截至9月末已經有5只上市。此外，還有多隻業態範圍覆蓋辦公、商業綜合體、酒店等方向的REITs獲批通過。存量資產證券化在“穩起步、穩發展”的基調下保持常態化擴容，擴募通道使得已上市的平臺可持續吸納成熟資產。政策對商業不動產REITs始終強調“穩慎推進”，意味着現金流質量、運營能力與合規水平將取代規模成為核心門檻，行業競爭隨之從資源獲取轉向全週期資管能力。
長期來看，境內商業存量資產證券化率仍處於低位，隨着土地使用權續期、稅收支持等配套制度逐步到位，商業地產有望形成運營培育、證券化退出、資金再投資的良性循環，但其節奏仍取決於消費復甦與資產現金流的穩定性。
商業地產開發投資保持回調態勢，商辦零售業態同步收縮
從投資方面的數據來看，商業營業用房2026年1-9月完成投資額3508.57億元，同比下降25.90%，延續了近年來的收縮態勢。
同期辦公樓投資額為2000.66億元，同比下降21.00%，受企業辦公需求縮減、空置率上升等因素拖累，投資意願持續低迷。回顧近10年數據，商業地產投資整體保持下降趨勢並創歷史新低，企業對商業地產的投資意願仍較弱。
觀點指數認為，商業地產開發投資連續收縮，既反映了零售與辦公需求預期偏弱，也與行業資金更多轉向存量收購和資產證券化有關；隨着存量盤活工具增多，開發投資與大宗交易、REITs擴容之間的資金“此消彼長”，正成為商業地產資金循環的新特徵。
大宗交易“機構化”主線清晰，核心城市存量資產獲資金接盤
期內，據觀點指數不完全統計，全國商業地產投資市場完成大宗交易77宗，涉及披露金額約832.64億元。
報告期內，單筆規模分化明顯，機構化、金融化成為主線。區域上高度集中於上海，共錄得33宗、金額約394.41億元，佔總金額的比重為47.4%，是資金配置的核心市場。
香港則以8筆、50.71億元形成獨立的學生公寓投資主題，成都、廣州、武漢等城市多點分佈，其中成都萬象城單筆交易金額達84.75億元。資產結構上，寫字樓、購物中心、商業綜合體合計佔比76.7%，構成交易主體。
資金來源與交易方式呈現三大特徵：一是保險資金通過組團設立基金、股權收購等方式大規模配置核心存量資產，泰康、長城、友邦、大家、宏利、國壽等頻頻出手。
二是科技互聯網企業延續整棟購樓趨勢，拼多多、新浪、京東、泡泡瑪特、海爾等以總部自持為目的積極成交。
三是外資呈現有進有退的分化格局，英格卡、領盛、普洛斯等通過“售後回管”盤活或退出，凱德、博楓、太盟、高瓴、勝捷等則逆勢加倉；困境資產通過司法拍賣、打包轉讓等方式加速出清，萬達、蘇寧、金盛等存量項目得到盤活。
從買方結構看，內資機構、產業資本與國資平臺合計承接了絕大多數成交，資金來源由銀行信貸主導轉向自有資金、保險資金與併購貸款多元組合，買賣雙方的價格預期正在收窄；但買方更看重租金回報與現金流安全邊際，市場回暖仍集中於優質資產。
機構資金接棒存量資產，金融工具貫通資管閉環
據不完全統計，報告期內觀點指數監測下的樣本資管機構和地產企業共錄得34起商業地產資管事件。交易圍繞核心城市存量資產展開，資金來源、運作工具與需求主體同步變化，資管環節的機構化特徵持續強化。
保險資金成為本輪存量資產配置的主要力量，以組團設立基金方式承接大體量標的。規模86.01億元的天津蘭沁基金由泰康、長城、友邦等7家險資出資、高和資本管理，投向無錫、北京、武漢三地，英格卡保留運營管理權；大家、友邦、中宏聯合啓城投資組建61億元家鼎基金，接手中關村鼎好DH3；宏利、中國人壽信託、大家保險以59.9億元接手上海太平橋綜合體。險資偏好核心區位、現金流穩定的持有型物業，多采用基金架構並由原業主保留運營，推動交易由單一買賣轉向長期資本合作。
在“投融建管退”鏈條上，平安不動產一方面以基金和聯合投資方式承接核心存量資產，另一方面通過委託華潤萬象生活等專業運營方操盤深圳PA MALL等標杆項目，並以REITs等工具預留退出通道，使險資的長期資金屬性與存量商業的穩定現金流形成結構化匹配，也為公募REITs持續培育成熟的底層資產與機構投資者基礎。
持有型不動產ABS亦相繼落地，博楓博鄰服務式公寓ABS（15.2億元）為國內首單純市場化高端服務式公寓持有型ABS，新黃浦築夢城保租房ABS掛牌（11.94億元），機構退出通路進一步打通。
上海黃浦新天地太平橋商業綜合體的資本重構，是長期資金接棒核心城市成熟資產的一宗交易。2026年2月，瑞安房地產通過成立有限合夥企業及股權轉讓，將企業天地5號與新天地湖濱道的部分股權出讓給宏利、中國人壽信託與大家保險組成的投資體，初始對價約59.9億元；項目位於黃浦區太平橋核心地段，資產涵蓋辦公樓、商場及配套設施，可供銷售及出租的建築面積約為7.9萬平方米。交易以基金架構持有資產，瑞安保留項目的運營管理角色，險資以長期資金換取核心區位穩定現金流，這類成熟資產出租率高、現金流可見度強，回報與險資長久期負債更為匹配，也為未來通過公募REITs退出預留空間。
從行業背景來看，截至2026年二季度末，保險資金運用餘額約40.82萬億元，連續四年保持兩位數增長；上半年保險資管業協會新登記8只保險私募股權基金、規模223.16億元，同比增長166.7%。觀點指數認為，險資正從直接購置樓宇轉向通過私募基金、Pre-REITs組團配置，其較低的資金成本與長久期特徵，同核心城市成熟商業的穩定現金流相匹配，併為公募REITs培育了成熟的底層資產與機構投資者。
酒店資產交易呈現法拍出清與協議轉讓並行、交易邏輯分化的格局。司法拍賣方面，富力地產旗下合肥富力威斯汀、武漢富力萬達嘉華、武漢富力威斯汀、烏魯木齊富力萬達文華、青島富力艾美5家酒店於2026年1月至5月先後完成拍賣轉讓，成交價介於2.76億元至3.75億元之間，買方主要是地方實業企業。
這一組交易的共同點在於：賣方以司法處置方式批量出清酒店資產，成交價整體低於同類運營資產的協議轉讓水平，資金回籠優先於資產溢價；買方多為與酒店運營無直接關聯的地方實業資本，決策依據主要是資產價格與區位，承接後多保留原品牌運營或轉為其他用途。
此外，私募投資機構也在關注地產企業的文旅設施資產。2026年7月，建業地產公告，公司聯合河南中原、河南建業一路有戲文化旅遊產業發展有限公司，與中信資本旗下信宸資本相關主體訂立股權轉讓協議，將“只有河南·戲劇幻城”與“建業電影小鎮”兩家目標公司100%股權以30億元總價整體出售，其中戲劇幻城作價25億元、電影小鎮作價5億元，分別佔總價的約83%與約17%；交易完成後目標資產不再併入集團報表，所得款項淨額約7.05億元用於交易費用與物業交付等。
從交易結構來看，兩處資產作價差距明顯，反映其客流規模與經營體量的差異，戲劇幻城作為大型沉浸式演藝項目，運營體量與收入規模高於電影小鎮，因而在總價中佔據更高的份額。從買賣雙方動因看，建業地產以出售非核心文旅資產回籠資金、聚焦房地產開發主業，所得款項用於保交樓等用途；信宸資本作為私募股權機構，以30億元受讓兩處已投入運營的文旅項目，獲取其客流、品牌與運營團隊，屬於對成熟文旅資產的長期持有。文旅資產正成為私募股權機構配置存量不動產的標的類型之一。
險資也在承接養老社區資產，2026年3月28日，國壽健投以2.3億元協議受讓南京國壽嘉園·南京樂境養老社區（湯山溫泉康養小鎮），賣方為中國金茂（中國中化旗下），交易以協議轉讓方式完成。該筆交易反映險資佈局養老資產的路徑變化：中國人壽此前以自建方式培育養老社區，此次改為受讓開發企業已建成的養老項目，將存量資產直接納入養老社區版圖，縮短項目培育週期；賣方中國金茂藉此退出非主業資產、回籠資金。
同期康養設施交易還包括新華保險收購萬科北方區域5個養老社區項目資產包、悅心健康收購浙江康芮嘉養51%股權。整體來看，康養設施單筆金額低於寫字樓與商業綜合體，險資作為長期資金，與養老運營的穩定現金流相匹配，正從增量自建轉向存量承接，康養業態成為險資配置存量資產的補充方向。
存量盤活與困境資產處置構成供給端主線，核心城市存量物業經更新、拍賣與打包交易實現功能重估。砂之船以5.78億元拍下上海閔行原金盛家居二期爛尾商業，擬改造為超級奧萊；中關村鼎好由電子賣場更新為科創辦公綜合體，原遊族大廈由新浪基金改造為文創總部。萬達以批量打包方式優化資產結構，顓橋萬達以20.48億元轉讓予浙商金匯信托相關主體，東莞長安項目由太盟、騰訊、陽光人壽等組成的智新盟接手，松江、泉州兩座萬達由太盟、廣州資產、弘毅等通過安益基金承接。困境資產以市場化方式加速出清，專業運營商的介入賦予存量物業新的業態與收益能力。
非地產企業的介入拓展了商業不動產需求邊界，科技互聯網與產業資本延續整棟購樓、總部自持路徑。2026年6月，拼多多以約33億元自有資金整棟收購上海陸家嘴星展銀行大廈，未通過中介直接交割；大廈於2009年竣工、共19層，總建築面積約4.6萬平方米，標準層面積約2600平方米，摺合單價約7.33萬元/平方米。
該大廈將作為Temu海外運營、千億級自營品牌“新拼姆”與跨境供應鏈金融的一體化總部，拼多多同期另在雄安購置辦公樓承載大數據、雲計算與合規審核業務，兩筆收購合計約38億元。一向以輕資產著稱的電商平臺轉而自持核心樓宇，既為出海與自營業務的長期擴張預留總部載體，也體現產業資本對上海核心區位的長期信心；星展銀行大廈原由外資機構持有，此次由內資科技企業整棟接盤，與同期外資基金、投行出售內地物業形成對照，反映了核心城市優質資產的持有權正由外部資本向內需型產業資本遷移。
科技互聯網與產業資本的整棟購樓並非孤例。新浪以約40億元獲取上海徐匯濱江星雲1號大廈打造華東文創總部，泡泡瑪特斥資8.8億元收購北京太古坊二期寫字樓，海爾於前灘匯S3棟設立華東總部，恆力石化、美格智能等亦在上海購置獨棟辦公，美格智能更以承債式收購，合計約2.85億元接盤外資機構持有的維璟中心。
經過持續數年的價格調整，核心城市優質辦公租金回報率回升，企業一次性購置的年化持有成本已低於長期租金支出，租戶由此轉為業主。此類交易多以整棟、自有資金方式完成，買方對價格的敏感度低於金融機構，更看重區位與業務的長期綁定；相較於租金的不確定性，自持樓宇更能承載總部形象、業務協同與員工擴張，產業資本正成為商辦市場中區別於金融機構的重要買方。從全年看，科技企業的擴張節奏與核心城市商辦的供給釋放相互疊加，為自用型成交提供了持續支撐。
企業收購香港酒店與商廈改建學生公寓，形成報告期內機構投資者的投資主線。需求端缺口持續擴大，2025/26學年香港學生住宿牀位短缺約7.63萬個，至2029/30學年將擴大至約14.7萬個，而私人專用學生宿舍僅能提供約6900個牀位，主流項目入住率維持在98%至100%，租金自2022年以來年均上漲近10%。京東在7月連下兩單、合計約10.3億港元，其中以7.5億港元收購遠東發展旗下油麻地海景絲麗酒店、268間客房將全部改建為學生宿舍，並由遠東發展繼續管理3年、每年支付約4500萬港元保證收入，灣仔218 Apartment亦將改建為學生宿舍。
華潤隆地以約9.53億港元購入荃灣悅品酒店、583間客房規劃約900個宿位並與香港浸會大學簽訂住宿協議，招商局商業房托、高瓴旗下Dash Living、中原集團等紛紛購入酒店及商廈改造，新加坡凱德同期以約23億港元收購上環宜必思，反映酒店改學生公寓主題的資金關注度延續。
對買方而言，學生住宿供需缺口清晰、入住率與租金可預期，疊加賣方保底收益安排，能夠提供類債券的穩定現金流；賣方則多為借行業回暖回籠資金、優化負債的港資老牌房企。隨着來港學生規模擴大，住宿缺口在數年內難以收窄，酒店改宿舍正從短期套利轉向長期機構化持有，成為跨境資金的配置方向。
三類REITs運營保持韌性，供給放量下市場分化磨合
2026年以來，消費基礎設施、商業不動產公募REITs在運營、定價與供給上呈現差異化演進。底層資產經營總體保持韌性，二級市場受一級市場供應放量等因素影響整體承壓，首發與擴募同步提速，資產類型與發起主體持續豐富，商業地產存量資產的資本化、機構化通道進一步拓寬。
運營提質增厚盈利，業態擴容延伸邊界
出租率高位企穩，盈利端改善提速。12只消費基礎設施REITs保持較高出租率與近乎全額的收繳率，整體出租率2024年為97.68%、2025年為97.87%、2026年上半年為97.02%，收繳率穩定在99.5%上下；息稅折舊攤銷前利潤率在2026年上半年回升至66.17%，高於前兩年水平。有往期數據的有8只，2026年上半年合計營業收入11.81億元，同比增長6.78%，合計淨利潤1.78億元，同比增長27.65%，盈利改善快於收入，反映品牌調整、業態煥新與會員運營取得成效。
12只產品上半年營收合計約16.07億元。其中產品間有所分化，華夏華潤消費REIT以4.06億元營收居首，華夏金茂消費REIT淨利潤同比翻倍，華夏大悅城消費REIT、華夏首創奧萊REIT淨利潤穩步增長，新上市的奧萊類項目仍處培育期。多隻產品可供分配金額達成或超出招募預期，華安百聯消費REIT上半年可供分配6960.69萬元、按市值年化分派率約4.81%，中金中國綠髮商業REIT半年度可供分配折算年度完成率約108%。
二級市場隨勢回調，高分派凸顯配置價值。消費REITs上半年隨大盤震盪回調，由於業態與商業不動產相近，階段性跌幅居前；進入三季度後有所修復，9月消費基礎設施類月度回報位列各資產類別前列。穩定的現金流與較高的分派水平為估值提供了支撐，價格回調之後配置價值逐步顯現。
資產類型持續拓寬，文創街區首單落地。嘉實陶邑消費REIT於2026年8月25日獲受理，底層資產為景德鎮陶溪川文創街區首期項目，是全國首單文創街區消費基礎設施REITs、江西省首單公募REITs，項目估值13.22億元、預計募集13.25億元，標誌着消費REITs由購物中心、奧特萊斯、農批市場進一步延伸至文創街區。
消費REITs是2026年配置價值較突出的方向，兼具政策、基本面與資金面支撐，2025年以來在各板塊中表現較好，並在外部不確定性下具備一定的防禦屬性。從半年報來看，消費與保租房是可供分配金額同比增長較好、現金回報較紮實的兩大賽道。經過上半年價格回調，消費REITs的現金流與分派水平對長期資金的吸引力上升，後續表現仍取決於消費復甦的持續性與資產運營的分化。其中區位核心、運營成熟、分派穩定的頭部產品，更可能率先獲得長期資金的增配。
營收增長驗證居住需求，首發擴募雙輪驅動
出租率企穩回升，營收保持較快增長。保障性租賃住房項目出租率在經歷2024年的階段性回落後企穩，2025年、2026年上半年分別為95.56%、95.25%，收繳率維持在99.5%左右；息稅折舊攤銷前利潤率2026年上半年回升至81.12%。
伴隨項目成熟與擴募並表，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華夏北京保障房REIT、匯添富上海地產租賃住房REIT上半年營業收入同比分別增長101.28%、75.24%、62.01%和45.64%，廈門安居增長15.44%；淨利潤同步提升，華夏北京保障房REIT、華泰蘇州恆泰租賃租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、中金廈門安居REIT同比分別增長51.09%、68.82%、27.33%和22.00%。按二季度末市值計算的年化現金流分派率，國泰海通城投寬庭保租房REIT、華夏基金華潤有巢REIT、華泰蘇州恆泰租賃租房REIT分別約為3.45%、3.48%、3.38%。
板塊走勢相對穩健，機構底倉屬性強化。保租房是2026年公募REITs中相對穩健的板塊，8只可比產品年內跌幅均值約為2.65%，跑贏全市場平均水平，其中國泰海通城投寬庭保租房REIT 上漲約1.82%、華夏北京保障房REIT上漲約0.19%。在全市場年內僅約兩成產品收漲的背景下，保租房因需求剛性、現金流確定性強，已成為機構底倉的配置方向。
首發擴募同步推進，保租房供給有序擴容。中航北京昌保租賃住房REIT於2026年4月29日上市，底層為昌平區未來科學城3個公租房項目、建築面積合計10.56萬平方米；中金廈門安居擴募於3月通過，購入林邊、仁和公寓共2689套、合計6.85億元，擴募後上半年可供分配達成率約109%。儲備方面，中建·幸孚+公寓（上海松江，2432套，預計募集12.90億元）、杭州明石公寓（杭州首單，預計8.52億元）相繼通過，住房租賃資產供給有序擴容。
從行業節奏來看，保租房已進入常態化擴募階段，保險資金與社保持續增配；板塊長期維持高出租率、高收繳率的雙高格局，在估值合理、分派率具備吸引力時適合作為機構底倉。需要關注的是，部分項目擴募進度不及預期、租金面臨調整壓力，城投寬庭擬購入的浦江、九星社區在公告一年後仍處於盡職調查階段，供給放量與租金分化可能繼續影響板塊的短期表現。
新品類穩健起步，大存量加速盤活
底層資產成熟運營，預測分派率具備吸引力。作為2026年全新推出的品類，商業不動產REITs底層均為成熟運營的商業零售、辦公及奧萊資產。發行預測年化現金分派率整體高於多數存量品類，中信建投首農（龍德廣場）2026年預測達6.22%，國泰海通砂之船商業REIT、中金唯品會商業REIT、匯添富上海地產商業REIT、創金合信北京國資REIT分別為5.46%、4.84%、4.75%和4.22%。底層資產具備內生增長，例如砂之船西安奧特萊斯2023—2025年銷售額、運營淨收益複合增速分別為7.19%、6.22%。
上市首日全線收漲，隨後定價分化磨合。首批4只產品於6月18日上市，首日全線收漲、合計成交約13億元，其中國泰海通砂之船商業REIT以11.08%的漲幅和38.12%的換手率領漲，中信建投首農商業REIT、中金唯品會商業REIT分別上漲1.43%、1.04%。上市初期情緒高漲之後，多隻產品在上市後數日破發，隨後隨供給擴容與大盤調整而承壓；截至三季度末，僅國泰海通砂之船商業REIT維持正收益（+3.52%），匯添富上海地產商業REIT、創金合信北京國資REIT回調幅度相對較大，奧萊業態韌性優於純辦公，市場仍處於定價磨合期。
市場情緒在首批上市後由“打新盛宴”轉向理性迴歸。除砂之船外，其餘三隻產品上市前五個交易日均出現破發，第二批產品定價隨之趨於謹慎，首單央企商業不動產REIT華夏保利以廣州保利中心、佛山保利水城雙業態打包，認購價3.593元、處於詢價區間下限並較評估基準折價約10%，2026年、2027年預測分派率分別為5.99%、6.01%，網下認購倍數僅1.00倍，機構不再為新增供給支付溢價。
存量證券化提速，酒店業態實現突破。首批4只產品（合計募集約203億元）與9月3日上市的創金合信北京國資公司REIT共同構成5只已上市隊伍，發行規模合計231.63億元，標誌着規模龐大的存量商業不動產正式進入證券化通道。儲備項目豐富且業態持續擴展，辦公及綜合體方向有華安陸家嘴晶耀前灘、華夏保利、華夏凱德、光大安石大融城、招商蛇口太子廣場等；酒店業態實現突破，華安錦江（21家錦江都城酒店）、華住集團主導項目（國內首單民營酒店集團商業不動產REIT，預計募集12.39億元）相繼通過，新城吾悅進一步補充奧萊與購物中心供給，發起人同時覆蓋國企、外資機構與民營品牌。
制度與資金端的變化為中長期定價提供支撐。2025年末證監會63號文將商業不動產納入REITs底層資產，項目無需發改委前置推薦、審批週期由10至15個月壓縮至4至6個月；8月保險資金投資商業不動產REITs的限制放開、OCI記賬規則落地，首批4只REITs指數基金7月完成約12億元募集。
觀點指數認為，隨着長期資金進場，商業地產存量資產正通過公募REITs加速進入資本化、機構化通道。運營端，專業化管理推動收入與盈利改善；市場端，短期價格受供給放量影響而波動，現金流穩健的保租房、奧萊等板塊相對佔優；事件端，首發與擴募密集落地，資產類型由零售、辦公延伸至文創、酒店，長期發展空間持續打開。
下半年市場有望在分化中實現供需再平衡，核心資產獲得溢價、弱資質產品持續承壓，行業由規模擴張轉向價值深耕。
2026年度商業不動產投資管理機構表現10