觀點網 一塊土地，串起了萬達的轉身、融創的接盤與化債。

10月26日，融創房地產集團有限公司公告，廣州萬達文化旅遊城投資有限公司與廣州市花都區土地開發儲備中心簽訂《國有土地使用權收儲補償協議》，土地補償款總額為2.7億元。

融創於公告提到，公司將聘請第三方審計機構，評估本次收儲可用於兌付展期債券本息的金額。

從公告中不難發現，這筆2.72億元補償款，實際上是融創境內債券的償債資金池。

而收儲地塊的命運，最早可以追溯到王健林"萬達城"擴張最激進的那幾年。

十年預留地

被收儲地塊的“前世今生”，都離不開“償債”二字。

時間回溯至十一年前，萬達旗下“萬達城”正在全國範圍內強勢擴張。

2015年8月，萬達以26.89億元拿下廣州花都平步大道以北、中軸線範圍內A-E（5宗）合計約50.38萬平方米的“巨無霸”地塊，樓面價約2744元/平方米。彼時該資產包主要任務是承接文旅自持業態。

次年，萬達再度於花都落子，以23.03億元拿下花都區平步大道以北、鳳凰北路以東的A-C住宅組團地塊，總出讓面積439510平方米。

那是萬達文旅擴張最張揚的年份，花都這片土地承載的是一整套“文旅造勢、地產反哺”的循環。萬達在此合計兩筆出讓合同，整體淨用地規模超84萬平方米，規劃總建面接近千萬平方米，便是廣州萬達文旅城大盤的雛形。

彼時，廣州萬達文化旅遊城項目對外宣稱總投資500億元，規劃樂園、雪世界、商業MALL、酒店集羣，同時配套大片住宅與儲備建設用地，試圖打造屬於中國的文旅大城夢想。

本次被收儲的83331平方米地塊（約125畝），就屬於廣州萬達文旅城原始土地包的組成部分，權屬登記在廣州萬達文化旅遊城投資有限公司名下。

規劃中，該宗地作為後期開發的預留用地，計劃後續開發住宅及配套，但萬達時代該地塊始終沒有啓動開發，作為生地靜靜擱置在大盤之中。

願景在2017年出現裂縫。這一年，遭遇流動性危機的萬達，將西雙版納、南昌、合肥、哈爾濱、無錫、青島、廣州、成都、重慶、桂林、濟南、昆明、海口等13個文旅項目91%股權，作價438.44億元轉讓給融創房地產集團，項目公司同時承接約454億元存量貸款。

值的一提的是，最初萬達資產轉讓的方案為13個文旅城+76家酒店一併打包出售至融創。

其中，萬達出讓的13個文旅項目總建築面積合計約為5897萬平方米，當中自持面積約為924萬平方米，可售面積為4973萬平方米。可售面積佔總面積的84%。

但最終交易時，融創放棄接手酒店資產，只保留13座文旅城項目，對應的文旅城股權交易對價從原先295.75億元抬升至438.44億元；萬達擬出讓的酒店資產則調整為77家，並引入富力地產以199.06億元成交，相較最初估值大幅縮水，以接近賬面淨值六折的價格拿下這批酒店資產。

實際上，通過該次交易，融創一次性將萬達手中絕大多數的土地儲備收入囊中，這也是融創近年來通過併購曲線拿到的最大面積土地。

廣州文旅城項目則在萬達時代中，以萬達套現，融創拿地，富力得酒店落下終章。

2018年10月，融創進一步收購萬達原文旅集團及13個文旅項目的設計、建設和管理公司等剩餘權益，徹底接盤，其中"廣州萬達城"隨之更名為"廣州融創文旅城"。

2019年6月，廣州融創文旅城開業，融創樂園、融創茂、雪世界、水世界、星級酒店羣五大板塊正式對外開放，孫宏斌站到了王健林曾經規劃的舞臺之上。

化債新路徑

融創接手後的頭兩年，廣州文旅城遵循的還是那套熟悉的邏輯：文旅城負責講故事，周邊的住宅和商業負責把故事變成現金流。

但繁華併購背後，市場環境悄然轉向，疊加資金調配壓力，這宗125畝儲備地塊依舊沒能迎來開工，繼續處於閒置擱置狀態，成為資產包裏一塊沉睡的土地。

彼時沒人會想到，這座承載着"銷售物業反哺文旅"重資產模式的超級綜合體，會在幾年後以另一種方式兌現價值。

行業潮水退去，融創流動性危機爆發。2022年上半年，融創公開債務違約。

2022年底，融創推進境內大規模債券整體展期，涉及H20融創2、H1融創01、H1融1優等公司債券及ABS，合計規模約160億元。

彼時為換取債券持有人投票同意展期，融創推出新增償付保障資產方案，將重慶、無錫、成都、廣州、濟南五大文旅城自持物業，搭配紹興黃酒小鎮、重慶江北嘴AONE、溫州翡翠海岸城三處銷售物業，以資產收益權作為展期債券的償付保障。

方案規定，新增償付保障資產產生的淨剩餘現金流專項用於展期債券本息兌付；對外出售自持物業資產的對價須全部以現金交割，出售對價扣除必要支出後歸屬於發行人及子公司部分的30%用於兌付展期債券本息，且須在取得交割現金後30個工作日內提前償還。

廣州文旅城從"萬達的夢、融創的旗艦"，正式變成了融創境內債券的抵押物式存在。本次被收儲的125畝地塊，正是這一償付保障資產包中的一員。

如今公佈的收儲協議，是2022年展期條款第一次在土地層面被觸發。

具體來看，土儲中心按廣州花都區土地管理委員會2025年第25次會議的審定結果補償2.72億元，融創隨即啓動第三方審計，評估其中可用於兌付展期債券本息的具體金額。

換言之，2.72億元補償款落地後，將有相當比例在審計機構核定後，流向H20融創2、H1融創01、H1融1優等公司債券及資產支持證券的持有人手中。

值的一提的是，在五個文旅城自持物業組成的償付保障資產包中，廣州文旅城是第一個以政府收儲方式完成現金迴流的樣本。

此前無錫文旅城自持部分物業資產在司法拍賣流拍後，經由債權人申請，以17億元作價以物抵債；重慶文旅城部分資產同樣拍賣流拍後作價3.5億元抵償，走的都是“以物抵債”的被動路徑；廣州文旅城地塊則走出了一條“收儲—現金—定向兌付”的主動變現路徑。

不過，公告同時表示，本次收儲涉及資產佔新增償付保障資產的比例較低，對公司償債能力無重大不利影響。

言下之意，資產包還厚，這只是第一滴水流進管道。