觀點網 時隔三個月，建發國際再次宣佈與聯發集團合作開發新項目，這對“兄弟拍檔”這次選擇了杭州作為目的地。

10月20日，建發國際公告，聯發集團與建發國際兩家子公司廈門益悅置業有限公司、廈門兆翊蓉房地產開發有限公司以及杭州兆裕翔房地產開發有限公司訂立合作協議，共同開發杭州兩宗住宅地塊。

這兩宗地是建發方面於6月下旬拍下，均位於餘杭區未來科技城單元，土地使用權總代價28.86億元。

協議約定，益悅和廈門兆翊蓉分別向聯發集團轉讓項目公司45%和5%股權，交易完成後建發、聯發雙方各持項目公司50%股權。

三個月前，同樣的組合剛在廈門落下一子。

今年7月，益悅就曾與聯發集團簽約，共同開發聯發6月24日以20.56億元競得的廈門集美西亭、僑英兩宗地塊，聯發持股51%，建發方面持股49%，建發國際出資11.95億元。

一年之內兩度搭夥，把兩家公司的關係從股權上的“親屬”，推進到項目層面的合夥。建發國際母公司建發房產與聯發集團，都屬於建發集團系統內，是建發系地產業務的兩條腿。

過去多年，兩條腿基本各走各路。直到2026年1月，建發房產董事長林偉國同時兼任聯發集團董事長，兩家公司才被放進同一個管理框架。兩大平臺在頂層完成了人事打通，此後產品條線的資源開始互相流動。

這套安排放在建發與聯發之間，它像是一個被精心校準過的中間態，既不是誰吞掉誰，也不是各幹各的，而是在同一個集團意志下，把資金能力、操盤能力與報表訴求重新排列組合。

杭州合作

此次合作涉及的杭州餘杭未來科技城兩宗土地，為連體地塊。

資料顯示，地塊一即杭政儲出〔2026〕41號地塊，土地面積約45,864平方米，預計總計容建築面積不超過約68,796平方米。地塊於2026年6月23日出讓，經過41輪競價成交，成交價16.04億元，樓面價23,314元/平方米，溢價率33.22%。

地塊二即杭政儲出〔2026〕46號地塊，土地面積約38,153平方米，計容建築面積不超過約40,061平方米。該地塊在地塊一成交三天後，被同一主體收入囊中，成交價12.82億元，樓面價31,991元/平方米，溢價率23.04%。

兩宗住宅用地合計土地面積約8.4萬平方米，計容建築面積上限約10.9萬平方米。容積率指向低密改善產品，與未來科技城板塊近年來的供應結構吻合。

按照規劃，兩宗地塊分別建造14幢4層、12幢6層，共26幢住宅；以及28幢4層、1幢5層，共29幢住宅。

地塊所處位置緊鄰五常濕地，距西溪濕地也不遠，周邊擁有阿里巴巴西溪園區、海創園、釘釘總部、字節跳動、VIVO全球研發中心等產業資源，產業人口為項目提供較豐富的客羣。

拿地之後，建發找來聯發入局。10月20日的合作協議顯示，建發國際附屬公司益悅和廈門兆翊蓉分別向聯發轉讓項目公司杭州兆裕翔的45%和5%股權。建發、聯發雙方最終各持50%權益，而表決權分配為建發49%、聯發51%，項目公司隨之從建發國際的合併報表中出表。

目前看，這是一次標準的“先拿地、後引合作方分攤”的操作。事實上，由於項目前期由建發全額墊付的土地款，聯發將按權益比例返還；後續雙方對等增資，註冊資本做到28億元。

截至公告日，建發實際已支付保證金及部分土地出讓價款合計14.43億元，剩餘14.43億元不遲於2027年7月支付。

具體而言，益悅在項目公司的資本承擔總額預計約27.9億元，前期投入由益悅全額墊付，聯發集團將按50%權益比例向益悅返還7.29億元，此後雙方各向項目公司增資13.95億元，令註冊資本達到28億元。

在此基礎上，建發、聯發將共同在杭州市場加註。

各取所需

建發進入杭州的時間不算晚，但早期姿態較低。2016年建發首入杭州，是作為綠城鳳起潮鳴項目的合作方出現，股權佔比30%，操盤和管控都由綠城負責，建發偏向財務注資。

此後幾年，建發在杭州的角色逐漸從“財務投資者”變成“聯合拿地方”，與綠城、金輝都有過合作，但主要合作方還是綠城。這幾年建發跟着綠城做了沁園、西溪雲廬等多個項目，把杭州消費者的口味摸了個大概。

真正的轉折發生在2020年，建發正式設立杭州事業部，以書香印翠項目為起點，第一次以操盤手的身份站到臺前。

2022年之後，建發的拿地力度陡然放大。據市場統計，2022年建發在杭州拿地金額81億元、2023年達100億元、2024年通過加強與城投合作拿地金額超158億元、2025年則達到113億元，已成為最積極參與杭州土拍的房企之一。同樣是2025年，建發在杭州的銷售規模已達第一梯隊水平。

因此，在2026年初建發房產進行新一輪組織架構調整時，杭州與北京、上海、廈門三個高貨值城市事業部，就被列為“A類事業部”。它們被定位為建發未來實現高規模業績增長的核心單元，職能部門設置達最高的8個。

據建發國際2026年中期業績報告，杭州期內成為建發國際第二大銷售城市，應屬權益銷售貢獻約70億元，僅次於上海。而在2025年全年，杭州曾是建發國際第一大銷售城市，當年實現應屬權益銷售金額119.1億元。

圖片截取自：建發國際2026年中期業績報告

聯發集團在杭州的發展，呈現的卻是另一條曲線。

據瞭解，聯發2017年首入杭州，一齣手就是三宗地，落在良渚新城和桃源新城，打頭陣的項目是聯發·藏瓏玉墅，面向改善客羣打出排屋加洋房的配置。同期也推出了藏瓏大境和溪語宸廬兩個樓盤。

2018年的品牌發佈會上，聯發杭州公司管理層曾提過“深耕杭州”的說法。那幾年，聯發在杭州的姿態是“自己拿地、自己蓋、自己賣”，走的是獨立開發的路線。

但這條路沒有持續放大。此後聯發在杭州的土地市場上很少以獨立拿地者的身份出現。例如2020年筧橋的春來雅庭是一個典型樣本，該項目由綠城在2020年1月拿地，隨後引入濱江和聯發合作，聯發擔當的是投資者的角色。

此後，聯發與不同房企在杭州陸續合作了悅望薈、檀境裏和臻和雅頌等項目，也獨立操盤過北秀觀雲等小體量項目。

總的來說，聯發進場不算晚，項目不算少，但在杭州市場的存在感，沒有匹配上它在這裏的時間長度。杭州是一個被濱江和綠城兩大本土房企深度主導的市場，加上建發房產、興耀房產、建杭置業等有力競爭者，聯發在這種格局裏長期扮演的是“補充者”而非“競爭者”的角色。

就此次合作的項目來說，項目體量中等，分攤之後雙方壓力都可控。低密改善產品在杭州也有現成的去化路徑，建發對此的經驗不少。

於是，建發找來一個有能力的合作方來分攤項目的資金與週期風險，也給了聯發一次真正在杭州核心板塊加碼的機會。

從獨行到搭檔

在此之前，“建發房產”和“聯發集團”在同屬建發集團旗下這件事上，更多是一種股權層面的並列。

兩家各有各的戰略重心，建發走的是“燈塔項目”路線，聚焦核心城市稀缺地段，用高端產品線拉高品牌與利潤；聯發則在更長時間裏承擔着向更大地理半徑鋪開的角色，項目分佈裏三四線城市的比重更高。

2025年聯發前董事長王文懷在任內就曾推動戰略調整，核心方向就是讓聯發從三四線城市向一線和強二線城市收縮，在產品端打出“新青年好房子”的旗號，試圖用更聚焦的城市佈局和更清晰的產品線來修復資產質量。

但建發、聯發的交集仍然有限。

2026年人事調整之前，2020年以來，建發與聯發的合作僅有兩單。

第一單是2023年的上海，當年7月13日，建發與聯發組成聯合體，以13.37億元搖中浦東曹路基地15-01地塊，樓面價28369元/平方米，溢價率10%，房地聯動價51500元/平方米。後續開發的項目案名“建發聯發青雲上”，規劃448戶。

第二單是2024年底的福建莆田，當年11月19日，獨立第三方匯成世紀集團旗下福州匯成佰悅以底價5.85億元，競得莆田荔城區玉湖板塊一宗商住綜合用地，隨後引入了建發國際、聯發集團、莆田築圓置業作為合作方。

轉折點在2026年1月。建發房產原董事長趙呈閩卸任，總經理林偉國升任董事長，同時兼任聯發集團董事長。隨後，原建發房產東南集羣總建築師張波出任聯發產品研發中心總經理；建發集團總經理程東方、總經理助理李東勝進入聯發董事會……

此前兩家平臺各自向不同方向發力的格局，被收攏到同一個管理中樞之下。雙方的合作密度似乎也在加強。

2026年7月，建發國際就與聯發集團簽署合作協議，雙方將共同開發聯發於6月24日以20.56億元競得的廈門集美西亭、僑英兩大連片地塊。項目由聯發持股51%，建發國際持股49%。

3個月後，杭州項目合作成行。

建發需要聯發在核心城市分擔壓力，聯發需要建發的產品、品牌和信用背書，兩邊的需求正好對上。至少從目前來看，這對“兄弟拍檔”已經不再滿足於偶爾搭一次夥。