觀點網 杭州在盤活存量資產的道路上越走越寬了。

10月23日，中金杭州安居寧巢REIT在深交所上市，首日收盤價3.678元，較發售價格3.050元上漲20.59%，盤中最高漲幅一度觸及22.13%。

這是浙江省首單保障性租賃住房公募REIT，也是全國已上市的第10單保租房REIT。

發售階段的數據同樣亮眼，網下認購倍數355.04倍，公眾投資者有效認購確認比例僅0.32%，相當於約313倍超額認購，26家戰略投資者合計認購2.10億份，佔發售總量的70%，全部足額獲配。

一組數字勾勒出市場對這類資產的偏好：穩定、稀缺、政策加持。

但熱鬧之外，真正值得觀察的是，這隻基金所代表的資產模型能否維持穩定運營。

99%出租率

中金杭州安居寧巢REIT的底層資產是寧巢·明石公寓，位於杭州市上城區錢江新城核心區域，總建築面積約8.75萬平方米，包含1469套保障性租賃住房及約4722平方米配套商業。項目2021年9月投入運營，已超過5年。

從運營數據來看，出租率是這份資產最硬的指標。2024年末、2025年末、2026年第一季度末，出租率分別為99.32%、98.85%和98.84%，持續維持在高位。

財務數據也在改善，2024年營收4481.08萬元，淨利潤245.65萬元；2025年營收4910.97萬元，淨利潤616.84萬元；2026年第一季度營收1268.36萬元，淨利潤123.12萬元。

基金招募說明書披露，2026年4-12月和2027年預測淨現金流分派率分別為3.67%和3.75%。

橫向對比，這一分派率處於保租房REITs板塊的中等偏高水平。

以位於上海三隻保租房REITs的年化現金流分派率進行對比，2026年上半年，國泰海通城投寬庭3.45%、華夏基金華潤有巢3.48%、匯添富上海地產3.27%。

但需要注意的是，保租房REITs的租金定價並非完全市場化。

寧巢·明石公寓平均簽約租金為46.11元/平方米/月，僅為同地段同品質市場租金的70%。這意味着，中金杭州安居寧巢REIT底層資產的租金天花板是剛性的。

出租率可以維持在99%，但租金單價的提升空間受限於政策紅線。

更關鍵的是，這宗底層資產的運營成本並不受政策約束。人力、物管、維修等成本隨行就市，增速可能超過租金增速。

不難看出，租金端數字固定，成本端卻必須跟隨市場化變動，這一差異是保租房REITs項目長期面臨的問題。

當然，目前多數項目運營年限尚短，但隨着未來資產老化、硬件升級需求增加，中金杭州安居寧巢REIT等保租房項目的運營費用上升是大概率事件。

截至2026年8月末，全國已上市保租房公募REITs共9只（含杭州這單為第10只），分佈在北京、上海、深圳、廈門、蘇州、杭州等城市。

僅從二級市場表現看，保租房REITs是公募REITs各板塊中表現較為穩健的品種之一。

截至2025年末，已上市8只保租房REITs較發行價整體平均漲幅近54%，最高漲幅約82%。

擴募猜想

中金杭州安居寧巢REIT上市首日，已有市場聲音討論未來項目擴募的可能性。

從資料來看，杭州安居寧巢擴募儲備確實充足，母公司杭州安居集團持有12個租賃住房資產，總投資額約70億元，其中6個在建項目預計2027年-2029年陸續完工。

不過，儲備充足的背後，未來注入資產能否達到明石公寓的運營水平，能否達到99%出租率、46元/平方米的租金，存在不確定性。

截至2026年6月，全國已上市保租房公募REITs中，有3單完成擴募、4單推進擴募流程。

其中，中金廈門安居REIT於2026年6月完成約7.89億元擴募，擴募後總資產估值約20.89億元，房源總量從4665套增至7354套；華夏基金華潤有巢REIT於2026年1月完成約11.33億元擴募，成為境內首單非定向擴募公募REITs。

此外，匯添富上海地產租賃住房REIT首次擴募申請已於2026年10月獲上交所受理，擬購入資產估值約37.21億元，擴募後總建築面積將從8.83萬平方米增至29.6萬平方米。

作為對比，中金杭州安居寧巢REIT目前僅有寧巢·明石公寓一個項目，中金廈門安居REIT擴募後則持有4個項目、7354套房源；匯添富上海地產租賃住房REIT擴募完成後將持有4個項目、近30萬平方米建築面積。

單一項目意味着任何影響該項目的局部因素，例如周邊競品增加、區域人口流動變化、配套設施調整，都有可能對基金收益產生波動。

據觀點新媒體瞭解，杭州安居集團目前在營房源超2.2萬套，後續擴募節奏和資產注入質量，將影響中金杭州安居寧巢REIT的長期價值。

回過頭來再看上市首日20.59%的漲幅，二級市場的交易價格已顯著高於這隻基金髮行價。

保租房REITs的核心吸引力在於確定性溢價，但當溢價被市場充分定價後，後續收益，或許更多取決於擴募帶來的資產增量。

據觀點新媒體瞭解，中金杭州安居寧巢REIT的原始權益人杭州市安居寧巢投資有限公司在近幾年有虧損情況，2024年淨利潤虧損5273.91萬元，2025年扭虧為527.20萬元，2026年一季度再度虧損370.03萬元，且經營活動現金流連續兩年為負。

這直接顯示了規模化擴張期的正常陣痛，這家公司旗下共有6個TOD複合型保租房項目，總投資24.12億元，短期資金投入大、回報週期長。

這也意味着，原始權益人自身造血能力尚弱，對REITs平臺的資金回籠依賴度較高。

中金杭州安居寧巢REIT帶來的資金將用於6個新建項目，閉環能否順暢運轉，取決於新建項目能否如期完工，中間任何一個環節延遲，都可能影響未來的擴募節奏。