觀點網 拿了越來越多地的互聯網大廠，開始對自持商業有了想法。

這件事放在2010年代會被當成一句玩笑，那時候互聯網公司的標準敘事是輕資產、快週轉，寫字樓能租不買，商業配套最好一個都別碰，誰手裏握着一堆重資產，誰就顯得不夠“互聯網”。

早年間張一鳴是出了名的“租房派”，字節跳動最初辦公場所幾乎全靠租賃，例如在大本營北京，字節團隊就曾一度分散在北三環沿線大約30處寫字樓裏。

但“租房派”這個標籤的保質期到2019年就結束了。當年，字節跳動以約50億元收購方恆時尚中心，第一次擁有自有產權辦公樓，此後又斥資約90億元拿下大鐘寺中坤廣場。

後續字節逐年加大了對自持物業和土地的投入。

整個互聯網行業對此的風向也在轉變，沒什麼儀式感的節點，更像水位一點一點漲上來，讓大廠們的體感有了變化。

近年來，字節跳動、京東、拼多多等企業在全國範圍連續摘地，也都更願意將自有園區建設成“迷你城市”。

當一家公司的自建、自持園區多到一定量級，配套商業自然會浮出水面，變成資產負債表上必須處理的一層。

但想做和能做，不是一回事。自持商業是個苦活兒，招商、運營、調改，樣樣要專人，樣樣要時間。

所以你會看到一種分化，一部分企業不願親自下場，它們的辦法是把商業配套外包出去，找來商業運營商操刀；另一部分企業則開始摸索自己的商業產品線。當然，不少大廠是兩邊的路都在嘗試。

字節跳動與國內核心業務平臺抖音集團（以下統稱抖音），就屬於後者。

MEET系商業

“MEET”命名沒有太多玄機，數字就是門牌號。江灣裏MEET678在上海民府路678號，老船廠MEET178在天章路178號，倉南里MEET636在杭州景興路636號。

把地址直接嵌進品牌名，帶有濃厚的園區配套色彩。

江灣裏MEET678是MEET系商業的起點，坐落在上海楊浦新江灣城抖音集團辦公園區，3棟寫字樓底商加1棟獨棟商業，總體量約2.2萬平方米，盒子與街區拼成一個X型。

所對應的辦公體量則是十倍以上，整個園區總建築面積約28萬平方米，設計容量約12000名員工。

2023年9月園區投入運營時，抖音員工的大規模入駐，帶來了年輕、高密度的消費需求，而新江灣城原有的商業供給在品質和豐富度上存在滯後。

因此在初期，江灣裏MEET678的本質就是辦公園區的配套商業，主要目的是解決員工的工作與生活需求。項目也被交由專業商管公司龍湖商業做輕資產管理，這也是龍湖在上海的第一個輕資產商業項目。

江灣裏MEET678的運營思路，後來被項目方概括成：把“鉅富長”的氛圍感搬到上海東北部。核心客羣是工作日在新江灣城的抖音員工，他們週末才有空去市中心的潮流街區。

運營方於是直接去招那些通常只在市中心開店的品牌，用首店和定製店製造稀缺感。資料顯示，2023年12月開業時，項目招商率達95%，匯聚了近75%的首店品牌，其中又以餐飲為主攻業態。

包括盒馬新概念店盒馬FRESH&FAST、alimentari旗下意式餐廳issimo、燒肉居酒屋ALAIA、創意川菜一川二水等全國首店，以及潮汕菜MEET潮桔桔、可麗餅品牌PAPITO、咖啡與烘焙品牌Todos los dias等上海首店、楊浦首店；露營咖啡AOKKA也在這裏開出了華東首店。

接下來的運營中，江灣裏MEET678陸續將戶外空間、市集、寵物友好這些標籤貼到身上，也同步開始與抖音生態聯動，例如聯合“抖音汽水音樂”、“抖音美好現場”等IP舉辦街頭音樂節。

這讓江灣裏MEET678很快成了新江灣城一帶“好逛的地方”。

在江灣裏MEET678順利運營之後，抖音很快將相同的模式複製到字節跳動（抖音）華東總部的園區，並形成倉南里MEET636項目。這一次，抖音據信並未引入外部商管公司，自主完成規劃、招商和運營。

據瞭解，倉南里MEET636所處的杭州未來科技城“智慧科創總部區”，字節跳動（抖音）華東總部與未科阿里中心、vivo全球AI研發中心形成了一個高密度的產業建築羣。

如此環境下，這座面積約6000平方米的商業街區的功能，與江灣裏MEET678一脈相承，即為龐大的總部辦公人羣提供高品質的近距離生活配套。

定位上，倉南里MEET636被描述為“會呼吸的街巷”，空間形態由街區、空中連廊、立體花園組合而成，強調開放性與流動感，店鋪多為面向街區開口的首層鋪位，並預留了綠植環繞的外擺空間。

業態上，引入了咖啡茶飲、輕食正餐等30餘家品牌，其中不少是浙江或杭州首店。

到了老船廠MEET178，抖音的打法出現調整。

2021年9月，字節跳動以20.42億元競得楊浦濱江平涼路街道1街坊南塊地塊，土地面積約2.2萬平方米，規劃總建築面積約11.5萬平方米，也就是後來報批方案裏的抖音集團上海濱江中心。

這塊地前身是上海船廠舊址，場地內留着四跨老廠房，整個項目的設計也是從船廠歷史裏找靈感，最終在工業遺存上形成新辦公樓、展演中心、抖音大廳、商業集羣、觀浪公園、船排廣場、登船甲板等室內外業態佈局。其中，商業集羣便是老船廠MEET178。

圖片截取自：老船廠MEET178官方公眾號

對於該項目，區別於傳統大廠園區的運營邏輯，抖音似乎更願意將其融合為抖音內容生態的一個線下出口。

項目將商業空間、內容生態展示空間直接向濱水公共空間和城市人流打開，使得抖音的品牌和生態能夠以一種更具體驗感的方式觸達更廣泛的公眾。

空間形態上，老船廠MEET178體量約5800平方米，定位“上海多元生活創藝地”，靠保留下來的風貌建築拼出一個十字街區。

項目也一定程度上延續了此前的打法——首店、調性、外擺、氛圍，主力業態也是餐飲。但與此前項目相比，其主要客羣除剛需的辦公人羣外，相信也能吸引更多到濱水空間休閒的周邊家庭客，以及被抖音特色活動吸引來的人羣。

截至目前，抖音集團上海濱江中心整體項目已基本建成，圍擋打開後，老船廠MEET178進入試營業階段。

據披露，老船廠MEET178目前引入的品牌包括，露營咖啡AOKKA、Grid Coffee（楊浦首店）、M Stand、BalaThE逛山（都市茶山定製店）、甬江鮮·紫廬（全國首店）、萃拾廬（全國首店）、宋楠笙（全國首店）等。

抖音的土儲

那麼，抖音手裏到底攥着多少有可能長出商業的土地？

近年來，抖音已經是北京土地市場上最活躍的科技公司買家之一了。從2025年12月至近，十個月時間內，字節系已在北京公開市場拿下四宗地塊。

其中2025年12月，抖音旗下北京寧和康瑞醫療管理有限公司以3.36億元成功競得一處醫院用地，土地位於北京中關村朝陽園北區。而在2025年1月，抖音集團在北京市朝陽區建設三級醫院的提案便已獲得北京市衛健委批覆，暫定名“北京愛瑞醫院”。

2026年2月，字節系另一家子公司以28億元底價成功競得海淀區藍景麗家收儲項目兩宗綜合性商業金融服務業用地，項目納入海淀人工智能創新街區規劃範圍，並要求自持。

據悉，該項目將建設集高端辦公、商務配套於一體的數字經濟產業園，規劃建設工位4200個、酒店客房288間。

4月，字節系再斥33.05億元拿下學院路雙泉堡研發設計用地，地塊周邊3公里範圍內有39餘所高校、100多家科研院所，規劃用途為辦公研發。

9月，抖音以26.13億元競得朝陽奧林匹克公園南區OS-15商務金融地塊。該地塊規劃為綜合性商業金融服務業用地。

北京、上海之外，抖音近年來也在深圳、杭州、廣州、武漢、成都、廈門等地佈局了線下實體與園區項目。這些土儲裏，帶商業配套要求的項目也不在少數。

例如，2025年3月抖音以12.14億元競得的廣州琶洲中二區AH041101地塊，該地塊建築面積約7.1萬平方米，規劃為商務兼容商業設施用地，用於建設抖音華南創新基地。

按照規劃，該地塊就有商業配套功能，明確為商業建築（含公共服務及市政交通配套設施）面積佔比不得高於計容建築面積的17%。

已投入使用的抖音集團成都總部，總建築面積11.3萬平方米，也擁有一座3層高商業裙樓。

2025年11月，抖音在深圳以9.65億元拿下南山粵海街道K602-0016地塊，用於建設深圳第二總部，該地塊建築面積8.7萬平方米，其中規定包含商業6000平方米（含地下商業500平方米）。

這些凡是帶總部辦公和自持商業裙樓的項目，理論上都有複製MEET模式的可能。對於抖音而言，MEET系商業大抵並不是一個，需要快速找到複製方法論。

在字節系龐大商業網絡和自家員工的流量餵養下，MEET系商業明顯有更自由的發揮空間，來驗證跳出“配套”二字之外，抖音辦公樓下面還能變成什麼。