觀點網 上海市區又出現一宗高認購率樓盤。

10月17日，上海普陀內環旁的蘇河晏項目正式啓動認購，僅約7.5小時後，官方公開的認購率就突破255%。

按照上海現行的新房計分規則，如果所有參與認購的客戶都通過購房資格審核，該項目將直接觸發內環樓盤計分制，成為2026年上海內環沿線第一個觸發計分搖號的純商品住宅項目。

在上海樓市整體處於結構性分化的2026年，一個內環旁的改善型項目能跑出超過250%的認購率，本就很受市場關注。

但更值得注意的是，這個項目第一大股東並非對外全程操盤的招商蛇口，而是在所有公開宣傳環節幾乎完全隱身的中建東孚。

上海內環新樣本

蘇河晏所在的普陀光新板塊，並非上海傳統意義上的豪宅核心區，甚至在過去很長一段時間都不屬於內環改善客羣的第一選擇。

據悉，項目公示備案均價約10.03萬元/平方米，首開一次性拿出84套108-128平方米的精裝房源。這個價格和產品定位，放在2026年上海內環新盤序列裏，並不具備絕對優勢。

截至2026年9月，上海內環內已上市的純商品住宅新盤合計超過25宗，整體平均認購率約為70%-75%，其中認購率超過150%的項目僅5個，部分項目甚至需要拉長認購期才能湊夠足夠的數字。

因此，蘇河晏跑出255%認購率，放在今年上海樓市裏的確不尋常。支撐這份異常熱度的核心邏輯，或許與土地成本息息相關。

據觀點新媒體瞭解，2025年至今，上海內環沿線出讓的涉宅地塊，成交樓板價普遍突破7萬元/平方米，部分核心地塊樓板價超過8萬元/平方米；從過往開盤數據來看，這些地塊未來上市後售價均站在12萬元/平方米的門檻上。

蘇河晏所在的普陀A17B-01地塊，是在2026年4月以底價成交。

彼時，中建東孚與招商蛇口相約上海三批次土拍，底價摘得普陀區W060401單元A17B-01地塊，成交總價30.29億，成交樓板價約6.21萬元/平方米。

該地塊臨近內環高架，中間隔一排老公房，總用地面積約1.95萬平方米，容積率2.5，總建築面積約8.54萬平方米，擬建6棟10-17層小高層住宅，共430套房源。

地塊成交樓板價不超過7萬元/平方米，且兩家企業在拿地後將項目備案均價鎖定在10萬元/平方米區間內，直接在上海內環市場形成一個明顯的斷層。

再從二手房市場橫向對比來看，蘇河晏周邊2000年之後建成的次新二手房，目前掛牌均價普遍達到9.5萬-11萬元/平方米，部分品質較好的小區實際成交單價已經突破10萬元/平方米。

蘇河晏作為新樓盤，價格和周邊次新二手房幾乎持平，甚至部分低區房源實際到手價比周邊樓齡超過15年的二手房更低。

中建東孚合作選擇

提起這宗項目，很多人看到的是負責操盤的招商蛇口，鮮少提及另一位股東中建東孚。

觀點新媒體瞭解到，蘇河晏的開發主體是上海錦通達置業有限公司，由中建東孚持股51%，招商蛇口持股49%。也就是說，中建東孚是項目的第一大股東。

項目公司法定代表人李光惠，同時也是中建東孚上海公司副總經理，項目從拿地、報建到工程節點的管控權，都與中建東孚緊密關聯。

但從項目正式對外釋放信息開始，所有公開渠道的宣傳物料、售樓處展示、媒體通稿，均以蘇河晏名義對外出現，中建東孚品牌名稱幾乎沒有任何露出。購房者只有在查詢工商股權信息的時候，才能發現這家央企才是項目的最大股東。

大股東主動隱身，不太符合過去房地產行業的合作邏輯。在此前行業慣例中，持股超過50%的大股東，通常會要求在項目案名、宣傳物料佔據最核心的位置，儘可能藉助項目強化自身品牌影響力。

中建東孚做出這個選擇，或許是基於自身原因。

資料顯示，中國建築旗下目前擁有中建東孚、中建玖合、中建壹品、中建智地、中建信和等地產平臺，被業內稱為“中建八子”。

過去幾年，上海作為長三角的核心市場，幾乎所有中建系地產平臺都在持續加碼佈局；例如，中建玖合拿下大寧板塊地王，中建壹品佈局楊浦濱江舊改地塊，中建七局地產首次進入上海競得寶山南大核心地塊。

多家同系平臺同時在上海核心區域佈局改善產品，對於深耕上海多年的中建東孚而言，同門中建壹品正在通過外灘元境、外灘源著、前灘元境等項目在上海市場建立聲量；中建玖合也在逐步進入靜安大寧等核心區。

因此，蘇河晏這宗項目並不能簡單歸類為中建東孚的單品牌擴張，更像是後者藉助招商蛇口的操盤能力鞏固內環市場。

在“中建八子”內部競爭背景下，中建東孚選擇讓招商蛇口站在前臺，更利於項目銷售轉化，也能在一定程度上避免與兄弟平臺形成過度顯性的品牌對沖。

這一猜測並非空穴來風。於2026年開年，中建八局內部發布重組通知，對旗下地產、投資、運營業務進行整合，中建東孚、投資發展公司、山東中建城市發展、華南投資公司四家平臺被重新劃分為地產開發、城市發展、城市運營三大板塊。

人事方面的變化同步落地，中建八局副總經理張巨偉兼任中建東孚董事長與八局城市運營公司董事長，原董事長盧丙磊改任總經理。

這種雙董事長配置在中建系統內並不常見，有業內人士分析，此次整合後，中建八局所有地產業務都將集中在東孚平臺，管理範圍擴展至全國，這一變化既要應對兄弟單位的競爭壓力，也要解決自身業務交叉、權責不清的問題。

事實上，過去幾年，中建東孚在上海多個獨立操盤項目出現了去化速度偏慢的問題，部分項目銷售週期高於行業平均水平。

市場數據顯示，2024年中建東孚在上海的獨立操盤項目整體平均去化週期超過18個月，高於上海同價位改善項目10-12個月的平均去化週期。

其中，上海寶山山水雅境三期合計428套房源當前去化率57%，上海奉賢御璟園雖達70.5%，但部分項目如虹口虹悅裏去化率僅24%。

在這種情況下，中建東孚選擇將項目前端操盤權交給招商蛇口，藉助對方在上海市場早已建立起來的成熟口碑，降低客羣的前期決策顧慮，讓項目更快去化，也是一種策略。