觀點網訊：10月16日，中金公司研究部發布《穿越低息週期：日本REITs投資手冊》節選內容，該報告於10月14日發佈，拆解低息週期下日本REITs市場的規模、投資者結構與估值等核心指標。

報告顯示，截至2026年6月，日本REIT市場規模約969億美元，僅次於美國和澳大利亞，位列全球主要市場第三。截至2026年6月末，全市場共有58只上市J-REIT，總市值約15.8萬億日元。

報告援引東京證券交易所數據稱，按持有金額計算，截至2026年2月，金融機構合計持有J-REIT比例為54.6%，外國法人等持有比例為23.6%，事業法人等持有比例為9.5%，個人及其他投資者持有比例為8.7%，證券公司持有比例為3.5%。2026年6月海外投資者成交佔比達到72.2%。

收益率方面，截至2026年6月，J-REIT平均分派收益率升至5.09%，處於2003年以來84.2%分位；同期10年期日本國債收益率約2.69%，對應分派收益率利差約240bp，處於2003年以來16.8%分位。

估值方面，截至2026年6月，J-REIT整體P/NAV降至約0.84倍，低於2003年以來約1.12倍的長期均值，處於歷史12.5%分位。

中金公司研究部在報告中認為，日本REITs市場已進入基本面修復、利率正常化與央行退出托底並行的再平衡階段，配置時點仍需等待長端利率趨穩、NOI改善持續兌現、P/NAV折價企穩、外資流入等信號。