物聊社 10月13日，新大正物業集團股份有限公司（下稱"新大正"）與蒙古國TSAST PROPERTY LLC（下稱“TSAST”）簽訂戰略合作框架協議。

根據協議，雙方將圍繞物業管理、智慧運營、城市服務及相關領域建立長期戰略合作關係，共同拓展蒙古國物業服務市場的發展機遇。TSAST將依託其在蒙古國的本地資源，與新大正在商業綜合體、產業園區、辦公樓、城市公共設施等領域共同開發合作機會。

雙方將圍繞城市空間運營、智慧管理平臺建設、能源管理、設施與後勤服務等方向開展專業交流，並共同推進試點項目落地。通過試點沉澱的管理體系、服務標準與運營框架，後續將在蒙古國其他項目中進行適配推廣。

總而言之，這是一家物企對空白市場的一次試探。

對TSAST而言，新大正是從中國請來的"老師傅"；對新大正來說，TSAST扮演的則是"地頭蛇"角色，是一個熟悉當地規則、握有本土資源、可以帶路和背書的合作方。

靠譜的合作方

此次新大正選擇的合作方十分地靠譜。

資料顯示，TSAST PROPERTY成立於2007年，業務涵蓋房地產銷售、經紀、管理、投資及建築運營服務。

該公司擁有超過15年物業管理與安保運營經驗，目前運營管理着ICC TOWER，為意大利駐蒙大使館、波蘭駐蒙大使館、吉爾吉斯斯坦駐蒙大使館、歐盟代表處等國際機構及商業綜合體和住宅社區。其母公司TSAST IMPEX LLC為蒙古國多元化商業集團。

據瞭解，TSAST集團成立於1998年，是蒙古國自市場經濟轉型以來最資深、資格最老的私營房地產與建築開發商之一。其以國際貿易起家，隨後擴展到建築項目管理、建築施工、房地產、物業管理、娛樂、精緻餐飲和服務業等領域。

該集團的地產版圖主要集中在蒙古國首都烏蘭巴托的核心商務區與高端住宅市場，坐落於烏蘭巴托蘇赫巴托爾廣場正南側、A區黃金地段的ICC Tower就是由TSAST集團傾力打造的旗艦項目，是當地最具代表性的高檔辦公及商業地標之一。

2015年，TSAST集團曾作為核心發起人之一，聯合了Zag Group、Orchlon Construction等蒙古國當時最頂尖的幾家地產開發商，組建了蒙古國史上規模最大的“蒙古國開發商夥伴聯盟”，這奠定了它的行業巨頭地位。

如果按低端“板樓”或棚戶區改造的蓋房總量來看，TSAST集團或許不是體量最大的地產商；但如果從高端寫字樓以及物業管理等方面來衡量，該集團絕對是蒙古國房地產行業無可爭議的第一梯隊。

國內物企出海最容易踩坑的就是屬地化問題，而TSAST集團作為“地頭蛇”，熟悉當地法律、稅務、政府溝通渠道等資源，且自帶大量存量項目，可以直接用來做試點。對新大正而言，它無疑是“出使”蒙古國最好的領路人。

數據顯示，蒙古國常年人口維持在350萬左右，其中首都烏蘭巴托聚集了全國超過一半的人口。當地大量寫字樓、公共建築、大型公寓、度假村項目都是由地產開發商自建自管，運維體系粗放，缺少系統化的設備運維、智慧化運營、城市綜合服務能力。

新大正的核心優勢恰恰是公共建築、寫字樓、大型綜合體、設施全生命週期運維，和TSAST PROPERTY手上ICC Tower、醫院、住宅、度假村等存量資產高度匹配。

雙方因此一拍即合，並約定在持續合作及達成共識的前提下，可探索成立合資企業，作為深耕蒙古國市場、引入先進運營技術、培養本地人才及擴大長期商業版圖的戰略平臺。

為何選擇蒙古國？

根據公開資料顯示，新大正是中國首個公開佈局蒙古國市場的上市物企。那麼它為何會選擇蒙古國，而不是像其他同行一樣選擇東南亞、中東等地區國家呢？

2021年9月，新大正完成由“重慶新大正物業集團股份有限公司”到“新大正物業集團股份有限公司”的公司名稱更改，並提出"立足西南、輻射全國、通達世界"的口號。但此後近五年，"通達世界"停留在紙面，公開渠道根本查不到有任何海外項目落地。直到今年7月，才有了初次嘗試。

新大正出海的首發站是柬埔寨。今年7月17日至18日，新大正董事長李茂順、首席市場官汪英武與柬埔寨首相洪瑪奈親王進行了一次會談。

會談期間，李茂順曾透露，公司已與柬埔寨合作伙伴達成合作，計劃在柬設立投資運營中心，以協調並吸引更多中國投資者赴柬投資。同時希望與柬埔寨各高校開展合作，為柬埔寨學生創造赴華留學的機會。

實際上，新大正並不是第一個出海的物企，彩生活、中海物業、綠城服務等均有過相關的經歷。

從上表分析，國內物企出海的路徑主要有二。一是跟着“大腿”走，比如中海物業跟着中國建築去埃及，特發服務跟着華為去非洲，寶石花物業跟着中石油去拉美。該部分物企出海的本質是中資業主全球佈局的延伸。

二是跟隨“一帶一路”國家戰略，具體體現就是出海區域高度集中，東南亞國家往往是第一目的地，該部分地區不僅與國內地理相近，而且華人網絡成熟、中資園區密集。中東區域則屬於卡位點。

當然也有一些“非主流”打法，比如綠城服務收購澳洲教育公司MAG、宋都服務收購澳洲金礦公司，但這些大多以失敗告終。

實際上，新大正此次選擇的蒙古國同樣不是常規目的地，對國內大多數物企而言，其存在明顯硬約束——市場盤子小、經濟波動大、氣候環境惡劣等。

從行業邏輯來看，無論是地理、配套、資源等因素，東南亞國家無疑都是出海首選。但近水樓臺的另一面是擁擠，對落後一步的新大正而言，東南亞如同國內市場一般也已進入到了“存量切分”的局面，而蒙古國的機會窗口儘管比較小，但目前屬於無人開墾的“草原增量”。

此外，新大正此番牽手蒙古國或許也是一次提前卡位。

根據央視消息，中蒙甘其毛都至嘎舒蘇海圖鐵路工程已過半，預計2027年能夠建成通車，這是繼1956年二連浩特—扎門烏德鐵路之後，時隔近70年的第二條中蒙跨境鐵路。

而這條鐵路上或許就潛藏着新大正的目標客戶。跨境能源通道意味着沿線口岸城鎮的擴容，礦企營地、物流園區、通關樞紐的物業服務需求隨之而來，而機場、園區、口岸後勤等，恰恰是新大正在國內驗證了二十年的看家本領。

總體而言，新大正已經將業務旗幟插到了蒙古高原，但這片空白市場的成色，還要等第一份物業管理合同落地才知道。