觀點地產網 德商產投服務的“地產情結”再次被推到臺前。

10月9日，德商產投服務發佈公告，公司間接全資附屬公司綠色置業與邦泰躍尚、成都邦泰訂立展期協議，將合計1.2億元的股東貸款展期一年，期限自2026年10月11日至2027年10月10日。

據瞭解，這筆貸款的用途為支付成都邦泰開發成都市郫都區犀浦街道地塊的土地轉讓價款及開發開支。

逆向投身於地產開發，房還未建成，德商產投便又要用真金白銀為住宅用地的開發“續命”。

值得注意的是，德商產投服務此前已同意為項目公司提供最高3.2億元的股東貸款，併為成都邦泰在中國銀行的1.5億元貸款提供了連帶責任保證，甚至質押了其在成都邦泰的50%股權。

而2026年中期業績發佈時，德商產投服務又因為對外投資的合聯營企業房地產項目仍處於前期階段，尚未進入集中交付及收益結轉期產生投資損失。

放在中期虧損的背景之下，德商產投服務還沒交完轉型的學費，卻又續上了地產開發的賬單。

地產生意

德商產投服務與房地產開發的糾葛，並非始於今日。

身為德商集團的子公司，德商產投服務定位是物業服務和資產管理賽道，主攻房地產開發領域的其實是德商置業。

德商置業從高光時刻跌落的開端在2020年，彼時德商置業拉滿槓桿，天驕系列項目和填滿的土儲卻沒有獲得預期中的成績。

於是停工、爛尾成為德商置業2022年的關鍵詞，直到後來逐漸脫離重資產開發賽道，切換到代建輕資產行列，德商置業才算是緩了過來。

但德商產投服務，或者說德商集團本身其實沒有放棄重回地產開發這條路。

2024年7月，德商產投服務與智慧綠色訂立股權轉讓協議，以25.82萬元收購了四川德商綠建工程建設管理有限公司100%股權，這家公司就是後來的綠色置業。

而貸款展期的故事起點在於2025年8月。德商產投服務宣佈，全資附屬公司綠色置業已支付4330萬元競買保證金，參與成都市郫都區犀浦街道一宗住宅用地的競拍。

這是德商產投服務首次以物業企業的身份，直接下場參與土地競買。

8月28日，土拍拉開序幕，和郫都區犀浦街道地塊一同出讓的還有郫都區紅光街道地塊、新都區新都街道地塊。

但最終邦泰以6.27億元將犀浦街道地塊和新都街道地塊一同收入囊中，紅光街道地塊則花落成都市正成信和置業。

明面上顆粒無收的德商產投服務卻沒有放棄，主動找到邦泰表示“有意參與目標地塊的後續開發合作”。

一個月後，綠色置業與邦泰旗下子公司邦泰躍尚訂立增資協議，以1000萬元現金認繳成都邦泰錦宸置業新增註冊資本，取得50%股權。

在正式增資前，德商產投服務還先行支付了2165萬元作為“合作誠意金”，也是綠色置業向成都邦泰錦宸置業提供的股東借款

帶資入局之後，“資助”行動迅速升級。2025年10月，綠色置業與邦泰躍尚作為聯合貸款人，同意向成都邦泰提供本金總額不超過3.2億元的股東貸款，年利率3.5%，期限一年。

同年12月，綠色置業再與中國銀行訂立擔保協議及質押協議，就成都邦泰最高1.5億元的固定資產貸款提供連帶責任保證，並質押其持有的50%股權。

值得注意的是，從競拍保證金到增資，從股東貸款到擔保質押，前後不過四個月，德商產投服務在這一個項目上的資金敞口極速擴張，只為了完成了從“物業服務商”到“地產項目合作方”的角色跨越。

在最新貸款展期公告中，德商產投服務給出原因：考慮到目標地塊開發項目的現時進度及後續資金需求。

一年過去，項目開發週期還未來到尾聲，資金投入還要繼續。

轉型賬本

投資敞口還未關上，德商產投服務自身的處境卻並不理想。

如果只看收入，德商產投服務的2026年中期報告似乎不算難看年中期報告似乎可圈可點，上半年錄得收入2.5億元，同比上升9.9%。

業務線中，物業服務、資產運營服務、投資及發展三大板塊收入均實現增長，其中投資及發展板塊收入同比增長47.2%。在管面積從上年同期的1137萬平方米增至1240萬平方米，基本盤仍在擴張。

收入在漲，德商產投服務的利潤端卻落入虧損。

據瞭解，公司期內錄得除稅後淨虧損970萬元，同比由盈轉虧；股東應占虧損1044.2萬元，平均淨資產收益率跌至-3.41%，較上年同期下降9.42個百分點。

德商產投服務將虧損歸因於業務轉型升級的前期投入增加、聯營企業項目處於前期階段產生投資損失、確認股份支付費用。

事實上，這三條虧損線都指向一個根本：轉型的成本正在集中兌現，而收益尚未跟上。

其中，聯營企業的“投資損失”便是德商產投服務持股50%的成都邦泰錦宸置業，而成都邦泰錦宸置業正是成都郫都區住宅用地的開發主體。

項目處於開發前期，土地款已付、建設尚未完成、銷售更是遙遙無期，德商產投服務還需要為這個“前期階段”持續輸血。截至2026年6月30日，德商產投服務現金及現金等價物為1.15億元，已同比減少35.39%。

除此之外，德商產投服務尚存短期借款6880萬元，較2025年末的5340萬元增加1540萬元。

回顧德商產投服務上市五年來的轉型路徑，先後涉足寫字樓轉租、直播產業基地、地產代建、不良資產盤活等多個賽道，但直播、不良資產成效不明，代建與開發還在投入階段，只有寫字樓運營和商業資產管理方面確有實質性進展。

據物聊社瞭解，德商產投服務在成都運營的寫字樓資產出租率穩定保持在90%以上，已完成十餘個商業綜合體及不良資產項目的盤活與運營，2026年還拿下了成都金融城和成華區兩大產商綜合體項目。

頻頻嘗試轉型，德商產投服務想講一個資產管理的故事，卻最終還是做上了地產開發的生意。

在收入增長但利潤虧損的情況下，公司的資金彈性正在收窄，而地產項目的資金需求卻遠未結束，後續的土地款、建安費、銷售費用，每一筆都需要持續投入。

如果郫都區項目順利開發並實現銷售去化，德商產投服務作為持股50%的合作方，確實可能獲得開發收益。

同時，公司的管理服務還可以為項目提供增值服務，形成“開發+運營”的協同。但一切的前提是項目去化順暢，合作方邦泰不出現資金問題。

用地產項目的潛在收益來支撐資產管理的轉型敘事，用持續的財務投入來等待閉環的成型，只是德商產投服務試錯的成本並不豐厚，如果下半年虧損繼續擴大，全年業績甚至未來營運將面臨更大壓力。

錢花在了德商產投服務期待的未來上，只是這個“未來”究竟通往何方，仍待觀察。