2026年10月12日，上海- CBRE世邦魏理仕近日發佈《2026年第三季度上海房地產市場回顧》報告，解析上海商業地產市場最新發展狀況與趨勢。
CBRE中國區研究部資深董事陸燕表示：“2026年第三季度，上海經濟保持平穩運行，外貿與投資持續發揮支撐作用，先進製造業加快發展，產業升級動能進一步增強。辦公樓市場新設及擴租需求保持活躍，市場修復態勢延續。零售市場潮流服飾與設計師品牌擴張活躍，中式正餐及亞洲料理持續拓店，品牌煥新推動項目運營表現提升。倉儲物流市場供需關係進一步改善，空置率持續回落。商務園區辦公樓產業驅動特徵持續增強，高端製造與科技創新企業需求活躍。投資市場企業資本主導，核心資產持續獲得市場青睞。”
優質辦公樓市場：需求持續修復，淨吸納量連續八個季度提升
2026年第三季度，上海辦公樓市場迎來3個新項目入市，分別為靜安新中心、高尚領域T1以及雲際尚浦B塔，合計新增供應約25.7萬平方米，規模與上季度基本持平。年初至今，全市累計新增供應已接近100萬平方米。
需求端持續保持活躍，新設立及擴租需求佔比達38%，連續兩個季度維持在三成以上。市場需求進一步向優質項目集中，甲級及超甲級辦公樓展現較強韌性，而部分乙級辦公樓去化表現相對平穩。在此帶動下，全市淨吸納量錄得20.7萬平方米，環比增長23%，全市空置率自去年以來首次實現環比下降，較上季度回落0.1個百分點至24.4%。
從行業需求結構來看，工業品製造業以22%的佔比居各行業首位，主要受機器人產業鏈企業持續擴張帶動，需求集中分佈於前灘、徐匯濱江等濱江商務區。TMT行業佔比達19%，位列第二，其中系統解決方案類企業成交活躍，佔TMT行業需求總量約四分之一。與此同時，遊戲、電商、AI/芯片及互聯網企業等細分領域均錄得整層及以上規模成交。徐匯濱江成為本季度TMT企業最青睞的選址區域；金融業需求位居第三，佔比17%，證券機構的整合搬遷及新設需求在本季度佔比最高，基金次之；消費品行業佔比10%，位居第四，九成以上交易為搬遷需求，主要活躍在南京西路、南京西路拓展區、四川北路等板塊。
租金方面，截至三季度末，全市租金報價環比下降0.6%至每月每平方米235.4元，有效租金環比下降0.8%至156.5元，跌幅較上季度分別收窄0.6和1.5個百分點。整體來看，市場仍處於“以價換量”階段，但部分指標已釋放出邊際改善信號。未來市場走勢仍需保持審慎樂觀，一方面需持續觀察當前需求復甦能否延續，另一方面也需關注樓宇分化對市場競爭及租金表現帶來的影響。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年10月
CBRE中國區辦公樓租賃交易負責人張越表示：“從近幾個季度市場運行情況來看，上海辦公樓市場修復動能持續積累。儘管新增供應持續處於高位，但需求韌性超出預期，推動淨吸納量保持增長。機器人產業、新一代信息技術及金融等行業持續貢獻新增需求，凸顯產業升級對辦公樓市場的支撐作用。未來六個月，市場預計還將迎來約70萬平方米新增供應，供給壓力短期內仍難消退。不過，隨着企業擴張意願逐步恢復、辦公成本優勢持續釋放，以及部分低效存量空間逐步退出，市場供需關係有望進一步改善，修復進程預計將延續。”
零售物業市場：新品質零售空間入市，品牌煥新驅動運營表現提升
2026年第三季度，上海零售物業市場迎來徐家匯國貿中心三期、恆隆廣場三期及美羅濱江三個新項目入市，新增供應總計約17萬平方米。新項目聚焦夜間消費、高端生活方式及複合型消費場景，進一步豐富區域商業供給，併為核心及次級商圈注入新的市場活力。
由於部分新增項目仍處於分批開業及招商階段，全市淨吸納量錄得6.1萬平方米，空置率環比上升0.7個百分點至9.9%。核心商圈項目則持續推進品牌調改與業態煥新。受新增供應及市場競爭影響，全市首層平均租金環比下降0.7%，至每天每平方米31.8元。
需求方面，零售業態需求佔比達49.7%，持續發揮市場主導作用。其中，服飾品類以21%的佔比位居首位，潮流服飾及設計師品牌擴張活躍。W.management於環貿iapm商場及合生匯開設新店，Stuart Weitzman於恆隆廣場開出全新旗艦店，COS及WEANCHEAM亦分別落址港匯恆隆廣場和新天地時尚。玩具禮品品類保持較高熱度，佔比13.1%，POP MART、Finding Unicorn及Fuggler等品牌持續拓展核心及新興商圈佈局。
餐飲品類需求佔比達45%，位列第二。其中，新式茶飲、中式正餐及亞洲料理表現活躍，壽司郎等品牌持續拓店；甜品烘焙品牌亦加快佈局，Mister Donut、DRUNK BAKER等陸續進駐核心及次級商圈，進一步豐富消費業態。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年10月
CBRE中國區商業租賃交易負責人希諾表示：“當前消費市場正步入新一輪重構週期，消費重心逐步由標準化產品轉向個性化、健康化及智能化體驗。人口結構變化、渠道迭代與品牌創新持續推動消費升級，品牌對於場景營造和內容運營的重視程度不斷提升。三季度以來，‘上海之夏’國際消費季帶動商業項目積極引入夜間經濟、策展消費等創新元素，進一步豐富消費場景並增強體驗感。未來六個月，市場預計迎來約37.7萬平方米新增供應，主要分佈於浦東、虹橋等非核心商圈。隨着優質項目持續入市，市場競爭將進一步加劇，具備差異化定位和精細化運營能力的項目有望持續吸引品牌與客流資源。”
倉儲物流市場：新項目快速去化，空置率持續下行
2026年第三季度，上海倉儲物流市場錄得兩個新項目入市，合計新增供應約24.3萬平方米，分別為京東上海松江智能產業園及嘉民青浦華新快遞物流裝備智造產業園。
三季度市場需求保持活躍，全市錄得24.6萬平方米淨吸納量，較上季度接近翻番，為年內新高，市場去化動能進一步增強。分區域來看，松江、金山和青浦是本季度主要的去化貢獻區域。松江承接了供應鏈物流、快遞及雲倉類第三方物流企業需求；青浦則受批發零售相關企業的擴租和新租需求帶動，實現持續去化。浦東機場受部分大型租戶整合影響，短期內錄得負吸納。全市空置率環比下降0.5個百分點至22.1%，整體供需關係繼續改善。其中，嘉定、青浦和金山空置率高於25%；普陀、寶山和外高橋空置率低於15%。
新租需求主要來自第三方物流、電商及批發零售行業，持續為市場去化提供支撐。第三方物流仍為市場主力，佔本季度整體成交面積約40%，其中供應鏈管理、合同物流、快遞及零擔物流企業表現活躍。批發與零售行業今年持續活躍，包括社區零售、即時配送及倉配服務相關企業持續釋放需求，此外，消費品企業貢獻了多宗新租和續租成交。
租金方面，全市平均租金環比下降1.2%至每天每平方米1.14元，環比跌幅持續收窄，進入築底階段。子市場層面，松江受新項目入市影響存量項目租金報價有所下浮；普陀項目續約租金高於板塊平均，其餘子市場租金報價穩定。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年10月
CBRE中國區產業地產租賃交易聯席負責人鄭帥、方聞驕表示：“2026年第三季度，上海倉儲物流市場需求保持活躍，新項目入市後整體去化表現良好，推動全市空置率繼續下降。當前供應節奏明顯放緩，而第三方物流及零售企業結構性升級機遇持續釋放倉儲需求，市場供需關係正在逐步改善。未來六個月，市場僅有約6.7萬平方米新增供應計劃入市，2027年全年亦暫無新項目供應。供應放緩與需求穩步增長將共同推動市場基本面持續修復，租金降幅有望進一步收窄並逐步企穩。”
商務園區市場：產業驅動特徵增強，園區市場活躍度提升
三季度園區市場無新增供應。需求持續修復帶動淨吸納量錄得約13.2萬平方米，空置率環比小幅回落至27.2%；
從行業需求結構來看，製造業需求佔比升至47%，位居各行業首位。其中，以人形機器人為代表的高端製造企業持續擴張，推動行業需求進一步釋放。TMT 以 22.5% 位列第二，其中芯片及半導體企業最為活躍，人工智能、電商及軟件研發需求保持增長。醫藥與生命科學貢獻 8.5%，成交主要集中於張江和金橋；第三方辦公佔比 7.4%。隨着具身智能、人形機器人等產業政策持續落地，產業園區需求進一步向先進製造與科技創新領域集聚，為市場活躍度提供持續支撐。
對比各子市場的表現，御橋、張江與金橋三大板塊合計貢獻75.1%的成交面積，分別錄得40.5%、19.8%和14.8%。其中御橋受御橋智慧谷內智元機器人、大疆等企業大額成交帶動表現突出，一躍成為本季度最熱板塊；張江仍是全市成交筆數最多的板塊，芯片半導體與生物醫藥企業的搬遷需求構成主要支撐；金橋承接一批TMT企業的跨園區遷移。臨空板塊受電商企業搬遷成交帶動。從交易結構來看，按成交筆數，搬遷是最主流的交易類型，佔筆數63.8%，中小規模“降本+升級”式遷移佔據主導；新設佔比19.0%、擴張佔比17.2%。租賃市場延續“以價換量”格局，平均報價和有效租金分別環比下降1.6%和0.6%，成本優勢進一步顯現，推動企業辦公升級及搬遷需求釋放。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年10月
對比各子市場表現，張江、漕河涇與臨空三大板塊合計貢獻了近五成市場去化，持續發揮核心需求引擎作用。此外，桃浦板塊受兩家通信企業總部項目落地帶動，去化表現亮眼；御橋板塊則在消費品製造企業需求支撐下實現較快去化。從交易結構來看，租金持續調整有效激發了企業搬遷升級意願，搬遷需求佔比達43%；與此同時，新設立企業需求較去年同期明顯提升，佔比升至38%，市場活躍度有所回暖。總體來看，市場需求持續改善，但受上半年新增供應集中入市影響，全市空置率同比上升5.1個百分點至28.1%。至此，全市租金報價同比下降3.5%至每月每平方米131.1元，有效租金同比下降5.5%至每月每平方米89.7元。
CBRE中國區辦公樓租賃交易部副董事朱菁慧表示：“未來六個月，上海商務園區市場仍有近50萬平方米新增供應入市，去化壓力猶存。然而，前三季度高端製造業與TMT企業持續擴張，顯示園區需求正進一步迴歸產業驅動。其中，金橋板塊智能汽車製造業相關上下游行業租戶較為活躍，而張江板塊內則延續醫藥與人工智能、芯片和集成電路產業的活躍態勢。與此同時，租金調整釋放的成本優勢持續提升園區吸引力，推動科創企業升級辦公空間。搬遷升級需求佔比較高，反映企業正積極改善辦公環境與運營效率。未來，圍繞機器人、集成電路、生物醫藥及人工智能等先導產業完善生態配套，並提供更靈活的租賃方案，將成為提升項目競爭力的關鍵。在產業升級與需求改善支撐下，園區市場有望延續溫和修復態勢。”
物業投資市場：企業資本主導，核心資產持續獲得市場青睞
2026年三季度，上海物業投資市場共錄得29筆交易，交易總額約135.6億元，環比微增0.6%、同比大幅增長13.5%。投資型交易金額佔比60%，核心區位資產持續獲得市場青睞。
辦公樓物業交易活躍度穩居首位，交易筆數佔比55%、金額佔比更高達81%。自用購置與投資佈局並進，內資互聯網巨頭頻頻佈局濱江板塊，半導體與新能源頭部企業積極擴充自用辦公空間，超六成辦公標的聚焦於中環內區域，企業對上海核心地段優質資產長期價值的堅定信心持續得到驗證。零售物業與產業地產交易筆數分別佔比17%和14%，均以小額成交為主，存量改造與專業運營仍是其價值釋放的主線。與此同時，長租公寓板塊貢獻7%的交易份額，地產基金攜手險資再度入場佈局，機構化租賃住房正成為資金追逐的確定性賽道。
企業資本主導格局進一步強化。企業買家以82%的交易金額佔比一家獨大，其中過半資金具備投資屬性。個人投資者佔比約6%，以大窯汽水創始人收購外灘NEO為代表，高淨值人羣對核心板塊小體量優質資產的配置意願持續提升。機構投資者與地產基金本季交易金額佔比約5%，整體仍顯審慎；地產公司參與度亦較為有限。此外，法拍交易金額佔比回落至3%，困境資產出清高峯已過。
數據來源：世邦魏理仕研究部，2026年10月
CBRE華東區投資及資本市場部負責人王晶表示：“2026年前三季度，上海物業投資市場累計交易總額較去年同期增長14%，市場呈現築底企穩態勢，並體現出核心資產關注度提升與本土買家主導的特徵。兩宗大體量辦公樓交易的落地，反映出內資龍頭企業對上海長期發展前景的認可；自用需求持續釋放、核心區域資產受到更多關注，也表明買家愈發重視資產的區位價值、實際用途與長期持有的確定性。與此同時，存量資產的持續調整與重新定價，以及工商業項目土地使用權續期相關政策的進一步明確，將使持有成本、續期條件及長期經營預期成為投資決策的重要考量。展望第四季度，辦公樓、倉儲物流及長租公寓等具備穩定現金流或明確自用價值的資產，預計將繼續受到投資者關注。”