觀點網 9月末，恒大物業在港交所公告，清盤人已接獲若干潛在買方就潛在交易提交的方案；控股股東中國恒大與CEG Holdings（合稱潛在賣方，合計持股51.016%）已與一名選定投標人簽訂排他性協議，就潛在交易進行排他性談判，期限截至2026年10月27日，到期可延長或調整。

這是該出售事項第二次進入排他期，上一輪獨家談判於今年6月正式終止，對手方據報道為廣東國資背景的廣東省旅遊控股集團。

三個月後交易重啓，買方從地方國企換成了據稱正準備報價的私募機構，談判桌兩邊的籌碼已經不同。

第二個排他期

恒大物業這場“千里尋明主”的行動由恒大清盤人主導。

2024年1月29日，香港高等法院頒令中國恒大清盤，委任安邁顧問的杜艾迪與黃詠詩為共同及個別清盤人；2025年8月，清盤人聘請瑞銀與中信證券物色買家，彼時恒大物業市值約90億港元；同年9月，恒大物業收到清盤人接洽函，要約期隨即展開；

2026年1月13日，恒大物業公告表示，清盤人已向通過初篩的潛在投資者發出進一步盡職調查邀請，並要求其在2026年1月底前提交經更新的正式要約方案。

公告並未透露潛在投資者的身份，不過根據後續報道，太盟投資集團（PAG）與廣東省旅遊控股集團有限公司（廣東旅控）有意收購恒大物業控股權，且兩大潛在買家彼時均已與中國恒大清盤人正式接洽。

4月14日晚，恒大物業公告稱已與一名選定投標人簽訂排他性協議，同時開展為期30個工作日的排他性談判。根據市場消息，此次與恒大物業簽訂排他性協議的投標人為廣東旅控，消息公佈當日其股價一度上漲17%。

然而直至談判期限屆滿，雙方仍未能完成盡調與價格商議，最終於6月25日宣佈談判正式終止。當日恒大物業股價跌超兩成，低至0.78港元，市值縮至約84億港元。

恒大物業方面沒有披露為何終止，市場分析交易破裂的原因主要有三。

最直接的是價格。據媒體報道，競購報價可能低於當時股價，恒大物業彼時靜態市盈率約11倍，高於行業6至8倍的"合理收購區間"。清盤人要為約450億美元境外債權索賠盡快變現，國資買方則須對出價負責，兩套定價邏輯難以在一個月的排他期內彌合。

第二層原因是買方實力與標的包袱的錯配，廣東旅控2025年末時的總資產僅有148.45億元，市場難免質疑其是否具備支撐百億級併購的實力。

第三層是國資嚴苛的合規要求與層層審批限制了市場化靈活性，疊加估值分歧與債務問題，令談判難以推進。儘管恒大物業近些年一直在“去恒大化”，然而當初的134億元存款事件的餘波仍未完全平息。根據2026年中報，相關款項已按全額減值處理，關聯方應收款20.89億元全額計提減值，全集團減值撥備32.44億元。

如何釐清與母公司的資金往來，是買賣雙方都繞不開的問題，2021年合生創展收購恒大物業案告吹的原因也與之有關。

與國資有緣無分地錯過之後，恒大清盤人決定嘗試另一條路——牽手私募機構。

7月下旬，恒大清盤人宣佈重啓恒大物業控股權出售進程，並於9月底簽訂排他性協議，談判期限截至2026年10月27日。而這一次，傳聞中的“金主”是太盟投資集團、華平投資和信宸資本等私募機構。

從國企換成私募

從業務視角看，恒大物業無疑是一個優質標的。2026年中報顯示，該公司期內營收約69.43億元，同比增長4.45%；歸母淨利潤5.17億元，同比增長9.48%；在管面積約6.03億平方米，居行業前三；第三方收入佔比接近100%，可用資金約42.44億元。

這也對買方提出了較高的要求，要接盤恒大物業的股權，並非僅靠資金實力即可。潛在買家必須同時滿足多重條件：既要具備雄厚資本以應對百億元級交易及關聯債務風險，又需擁有整合近6億平方米在管面積的運營能力；既要有處置高比例壞賬和複雜歷史遺留問題的經驗，還需具備明確的戰略協同邏輯或政策使命。

值得注意的是，信宸資本、太盟投資集團、華平投資基本都有對物管企業的投資經驗。

據物聊社瞭解，信宸資本是中信資本的私募股權投資分部，官網簡介顯示該基金目前管理着102億美元的資本。在恒大物業上市前，中信資本系便以30億港元為對價取得恒大物業約3.582%股權，成為恒大物業的戰略投資者。

此外，信宸資本自身也在物管領域有所佈局，2018年-2023年間看準中國物業行業向存量提效管理轉型的契機，聚焦綜合設施管理細分領域，陸續收購7家專長於綜合、醫療、公建、機電、保安、暖通等不同領域的設施管理企業，最終打造了“嘉信立恆”平臺公司。

今年1月，上市物企新大正公告稱，擬通過發行股份及支付現金的方式，收購嘉信立恆75.1521%的股權，其中信宸資本的出售比例為48.22%。交易完成後，信宸資本及其一致行動人將持有新大正14.92%的股份。

太盟投資集團在中國市場最有名的戰績是對萬達體系的三度出：2021年聯合投資人以380億元投資珠海萬達商管，2024年牽頭約600億元投資大連新達盟並取得控股，2025年又與騰訊、京東等成立500億元聯合公司接手48座萬達廣場。

若太盟投資集團取得恒大物業控股權，或可打造一個像華潤萬象生活那般的“商管+物管”聯動機制。今年7月，該集團旗下一家公司以顧問的身份促成了方圓生活服務50.01%股權交易案，具備一定的物業收併購經驗。

華平投資在物業和不動產領域亦有長期佈局。相對於國資潛在買家，太盟、華平、信宸這類私募機構有足夠的資金體量吃下較大標的，同時都具備重大資產重組與處理複雜交易的經驗，並且對項目的回報週期有充足耐心。

潛在買方從國企換成私募，恒大物業兩次排他性協議主角變換背後折射出談判約束的變化，前者的決策鏈條受合規與審批掣肘，後者的出價紀律更強、對摺價容忍度更高，代價是更高的資金成本與退出壓力。

根據最新公告，恒大清盤人與潛在買家之間"尚未訂立任何正式買賣協議"，10月27日之後的下一份進展公告，將決定這輪排他期是通向簽約，還是重演6月的劇本。