觀點網訊：10月1日，武漢市住房和城市更新局、武漢市自然資源和城鄉建設局、武漢市地方金融管理局聯合發佈關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見，正式落地商品住房銷售制度改革細則，成為繼北京、上海、廣州之後首個落地相關制度的二線城市。
此次政策從預售管理、現房銷售、土地供應、竣工備案、融資協調、政務服務、市場監管等維度部署，對房企開發節奏與資金週轉能力提出更高要求。
關於貫徹落實《關於完善商品住房銷售制度的通知》的實施意見全文如下：
為貫徹落實《住房城鄉建設部 自然資源部 金融監管總局關於完善商品住房銷售制度的通知》（建房規〔2026〕3號）有關要求，加快構建房地產發展新模式，穩步推進商品住房銷售制度改革，促進我市房地產市場高質量發展，結合我市實際，提出如下實施意見。
一、完善商品住房預售管理
（一）明確既有預售政策適用範圍。2026年8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建設工程規劃許可證的商品住房項目實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原政策規定執行。
2026年8月28日（含）前，已取得建設工程規劃許可證，8月28日後建設工程規劃許可證發生變更的商品住房項目實行預售的，預售條件、預售資金監管等按原政策規定執行。
2026年12月31日（含）前，已納入省、市智能建造試點項目名錄或按照《武漢市裝配式建築建設管理實施辦法》認定為裝配式建築的商品住房項目，在2026年底前取得建設工程規劃許可證和建築工程施工許可證的，預售條件、預售資金監管等按原政策規定執行。
2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權（含已簽訂土地出讓合同的）但未取得建設工程規劃許可證的商品住房項目，原則上按新出讓土地項目執行預售管理；經各區人民政府評估風險後確保能按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市住房管理部門備案後，2027年底前可按原有預售條件申請預售。
2026年8月28日（含）前，已取得國有建設用地使用權的房地產歷史遺留問題項目，8月28日後通過存量盤活利用方式重新簽訂土地出讓合同的商品住房項目，原則上按新出讓土地項目執行預售管理；經各區人民政府評估風險後確保能按時建成交付的，在加強預售資金監管的情況下，報市住房管理部門備案後，2028年底前可按原有預售條件申請預售。
（二）明確預售項目封頂認定標準。2026年8月28日後新出讓土地的商品住房項目實行預售的，單體建築主體結構應完成屋面結構層混凝土澆築，經項目所在區住房管理部門現場核查，確認達到封頂工程形象進度後，項目可申請辦理預售許可證。
（三）優化保函置換監管資金。鼓勵商業銀行、房地產開發企業結合項目實際，在嚴守資金封閉管理、保障項目按期交付的前提下，開展預售資金監管保函置換。對符合原有預售條件、預售資金監管等政策規定執行的商品住房項目，房地產開發企業可向符合條件的商業銀行申請保函置換監管額度內資金。商業銀行按市場化、法治化原則充分評估風險後自主決策，置換金額不得超過監管賬戶中確保項目竣工交付所需資金額度的30%，置換後的監管資金不得低於該額度的70%。按新出讓土地項目執行預售管理的商品住房項目，保函置換政策另行制定。
（四）加強預售資金監管。按新出讓土地執行預售管理的商品住房項目，由市房產交易中心作為住房資金監管機構與房地產開發企業簽訂資金監管協議，並在項目主辦銀行開立資金監管賬戶。購房人支付的首付款、個人住房貸款等購房資金應全部存入資金監管賬戶。商品住房項目竣工驗收、水電氣熱等配套設施具備交付條件後，解除資金監管。
二、有序推動商品住房現房銷售
（五）穩步開展現房銷售。2026年8月28日起，新出讓土地的商品住房項目，優先選擇現房銷售。房地產開發企業在辦理不動產首次登記後，應制定現房銷售方案，報市住房管理部門備案後，按現房銷售方案組織銷售。
（六）規範現房定金銷售行為。實行現房銷售的商品住房項目，房地產開發企業取得建築工程施工許可證後，應制定定金銷售方案並報市住房管理部門備案，市房產交易中心同步在項目主辦銀行開立定金監管賬戶。定金銷售方案應載明項目基本信息、銷售價格、定金收取標準、權利義務及違約責任處理等內容。房地產開發企業開展現房定金銷售時，應當通過銷售現場或互聯網平臺集中公示《營業執照》《房地產開發企業資質證書》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建築工程施工許可證》《定金銷售方案》《購房定金合同（示範文本）》及銷售人員信息等資料。《購房定金合同（示範文本）》由市住房管理部門牽頭制定。
（七）加強現房定金交易監管。房地產開發企業應通過商品房合同網籤備案系統與購房人簽訂購房定金合同並及時辦理合同備案手續，定金原則上不超過購房總價款的5%。購房人應將定金直接交存至定金監管賬戶，監管期間定金不得使用，房屋具備竣備交付條件後解除定金監管。
（八）完善現房銷售抵押注銷。實行現房銷售的商品住房項目，所銷售房屋及建設用地使用權應無抵押、查封等限制交易情形。經房地產開發企業與抵押權人約定，同意銷售抵押房屋的，在辦理現房銷售備案證時應提交抵押權人同意銷售的證明文件。房地產開發企業與購房人簽訂購房合同時，應在合同中明確房屋抵押狀況和承諾抵押注銷期限，註銷房屋及建設用地使用權抵押後即時完成合同備案手續。
三、優化土地供應管理
（九）優化土地出讓價款繳付比例及時限。2026年8月28日後新出讓土地除競買保證金外，剩餘土地出讓價款可按合同約定在建設週期內分期繳納，半年內繳納比例不得低於土地出讓價款的50%，餘款可延長至出讓合同簽訂後一年內繳清，按程序決策後，最長兩年內全部繳清。
四、分類開展項目竣工備案
（十）支持項目按最小單元分批竣工備案。商品住房項目開工前，房地產開發企業在申報規劃方案時應擬定分期分區域開發計劃，市自然資源管理部門會同住房管理部門指導合理劃定最小單元，項目可按劃定的最小單元依次組織竣工驗收備案。在水、電、氣、熱及市政配套齊全後方可交付。
（十一）實施分階段竣工備案。優化商品住房項目竣工備案流程，樓棟以±0為界，具備條件的劃分地下、地上兩個階段實施竣工備案。優化全裝修商品住房項目竣工備案管理，可按毛坯、室內裝修兩個建設階段辦理竣工備案手續。
五、加大融資協調支持力度
（十二）發揮融資協調機制作用。2026年8月28日（含）前，已簽訂開發貸貸款合同的預售商品住房項目，按照市場化、法治化原則，經主辦銀行與房地產開發企業充分協商，可通過新增融資、展期或調整還款計劃等方式，滿足項目合理融資需求，緩解項目建設資金壓力，實現開發貸款發放與項目建設週期相匹配。
（十三）開展分戶土地使用權集合設定抵押試點。房地產項目開發公司以土地使用權抵押申請開發貸款的，應以分戶土地使用權集合設定抵押，具體辦法另行制定。
六、提升政務服務效能
（十四）推行“拿地即開工”。房地產開發企業簽訂土地出讓合同並取得宗地不動產預告登記證明的，可先行辦理建設工程規劃許可、建築工程施工許可、不動產測繪及樓盤表等手續。對按土地出讓合同約定按時繳納土地出讓價款的項目，其對應部分可申請辦理預售許可手續。房地產開發企業為保障項目開工建設，申請商品住房開發貸款，在主辦銀行會同市房產交易中心對項目資金進行封閉管理的前提下，可辦理宗地不動產抵押權預告登記，具體辦法另行制定。
（十五）推行“交房即交證”。現房銷售前，應辦理不動產首次登記。推廣商品住房買賣合同網籤備案和不動產預告登記一體辦理，優化稅費繳納、不動產登記、抵押貸款辦理等流程，強化工作協同，推動商品住房交付時購房人同步取得不動產權證書。
（十六）簡化商品住房銷售審批。推行銷售方案與預售許可（現售備案）審批同步申請、並聯辦理，對符合法定條件的項目實行即報即批。推行告知承諾制，進一步精簡申報收件材料。持續深化新房購置“一件事”改革，推動業務集成聯辦，提升房地產開發企業和羣眾辦事便利度。
七、加強房地產市場監管
（十七）持續做好市場秩序規範。健全房地產市場信息公開發布機制，強化部門協同聯動，依法嚴肅查處各類房地產領域違法違規行為，維護房地產市場良好秩序。
（十八）完善建設全流程管理。壓實各方主體責任，做好商品住房項目從規劃設計至竣工交付的全流程管控，強化施工現場質量安全監督管理，統籌推進“好房子”建設。
本實施意見自發布之日起執行。