觀點網 中秋節前夕，融創中國落下一枚輕資產“重磅棋子”。

近日，融創中國官方微信發佈消息稱，公司已與上海弘久實業集團達成合作，將聯手打造位於上海黃浦核心區、距城市座標原點僅約200米的頂豪項目“新弘·北京道”。

據接近融創的相關人士透露，此次合作中，融創主要以服務商身份介入，服務內容涵蓋產品諮詢、銷售管理及物業服務。

這是融創宣佈戰略轉型後落下的首個重磅合作項目，也標誌着其“資產管理+資產運營”的輕資產路徑進一步兌現。

從“拿地開發”到“品牌輸出”，這筆合作看似輕描淡寫，卻清晰勾勒出融創生存邏輯的轉變。在高槓杆時代退場、行業進入存量與品質競爭的新週期裏，頭部房企正把過去積累的營造能力，轉化為可複製的服務能力。

一塊街坊的土地更迭史

近日，融創中國與上海弘久實業集團達成合作，聯袂打造位於上海黃浦核心區、距城市座標原點僅約200米的頂豪項目“新弘·北京道”。

資料顯示，項目所處的黃浦區021-02地塊（即黃浦區21號街坊地塊），佔地約2.03萬平方米，計容面積約6.94萬平方米，業態為80%住宅與20%商辦，其中住宅面積達5.55萬平方米，規劃由南側4幢高層及小高層組成。

地段，是新弘·北京道最寬的護城河。項目地處人民廣場核心板塊，緊鄰南京路、外灘、新天地等頂級商圈，坐擁城市最核心的商業、交通與人文資源。

在黃浦區內環內近十年住宅用地供應近乎枯竭的背景下，新弘·北京道作為主城核心罕見的純新宅地，被市場定義為“十年一遇”的頂豪投資標的，天然具備稀缺溢價。

市場的回應印證了這份稀缺。2026年5月，項目正式過會，均價定檔18.8萬元/平方米，高區樓層房源單價突破20萬元+；同年5月26日，新弘·北京道迎來全球首次開盤，54席藏品級大宅以“首開大捷”收官，首批房源認購率100%，建面約260至266平方米的M戶型成為塔尖家族爭相收藏的核心產品，主力總價站穩5000萬元級。

而這塊土地的故事，遠比一次合作本身更為跌宕。

在上海黃浦區“十二五”舊改地塊名單中，黃浦21街坊被劃分為南北兩個地塊，其中南地塊的拆遷完成時間預計在2012年。這宗地塊早期隸屬於中星集團旗下的上海春日置業有限公司。

2015年，世茂進軍上海黃浦，順勢盯上了21街坊項目。據觀點新媒體瞭解，世茂通過產權交易方式，受讓春日置業45%股權及中星集團對春日置業的2.08億元債權，總花費約4.55億元。轉讓完成後，上海中星仍持有春日置業50%股權；與此同時，中華企業也加入這一項目。

彼時，剛拿到地的世茂，正着手籌劃同在黃浦的世茂廣場重裝任務。按照其規劃，若項目進展順利，世茂將在2017至2018年間一口氣推出兩宗位於上海黃浦中新區域的項目--黃浦21街坊住宅項目，以及南京路步行街上的世茂廣場。

然而，由於種種原因，動遷推進受阻，黃浦區21街坊項目遲遲未能取得土地使用權證，世茂的計劃也隨之落空。

這一拖便拖到了2022年。彼時恰逢行業下行，身處困境中的世茂於同年3月割讓了這個核心資產，上海春日置業45%股權就此落入上海弘久實業手中。同年12月，弘久實業再次收購中華企業剩餘全部股權，通過旗下上海春日置業實現100%全資控股，項目徹底轉為弘久獨立開發。

從“雙品牌聯合”到“單一家族控股”，土地權屬的每一次易手，背後都是資本實力與風險偏好的重新排序。

而2026年融創的入局，則讓這塊幾經更迭的土地，迎來了第三位具備全國性品牌勢能的參與者。

此次合作的底色，是雙方對上海黃浦核心區土地價值的高度共識。接近融創的相關人士透露，融創在此次合作中並非傳統意義上的“聯合開發”主角，而是以服務方身份介入，服務內容大致涵蓋產品諮詢、銷售管理及物業服務。

換句話說，融創輸出的是多年積累的高端項目營造經驗、穩健的品牌運營能力、高端產品體系營造力，以及面向高淨值客羣的全週期居住服務能力，這正是其從“重”轉“輕”之後最值得對外兜售的核心資產。

融創轉型邁出關鍵一步

將視角拉回融創，新弘·北京道絕非一樁孤立的合作，而是其整體轉型戰略的關鍵註腳。

8月24日，融創宣佈以約1.23億元收購融順投資100%股權，進而間接持有而今建設管理集團有限公司全部股權。

而今管理的前身是2022年成立的“融者共創”，2024年11月更名，專注於房地產建管及資管業務。截至目前，而今管理已累計獲取73個項目，合約面積約834萬平方米，形成以長三角為基本盤、向全國重點區域延伸的佈局。

從財務數據看，而今管理的體量仍顯“輕量”，2025年實現稅前利潤3322.8萬元、稅後利潤2495.1萬元，按6.9倍市盈率估算，對應估值約1.23億元。即便完全並表，與融創年營收數百億元的整體規模相比，其短期利潤貢獻依然微乎其微。

然而，這筆收購的戰略意義遠非賬面數字所能衡量。它標誌着融創正式由高槓杆的“重資產開發商”向“輕資產服務商”轉型，代建與資管業務自此進入上市公司可披露的營收體系，為後續品牌輸出與資本運作開闢了新通道。

融創在2026年中報中明確，集團依託自身資源稟賦與競爭優勢，確立了“資產管理+資產運營”的戰略轉型方向，而收購旗下代建平臺“而今管理”，正是轉型落下的第一枚關鍵棋子。

所謂資產管理，是以小股權或零股權的模式去操盤項目；資產運營，則是在持有與運營環節輸出專業能力、分享長期收益。

在此語境下，新弘·北京道的合作便有了清晰的定位，這是收購而今管理之後，融創拿下的“第一單”輕資產賦能項目。它不需要融創重金拿地、承擔開發風險，而是以品牌、產品體系與客羣服務能力輸出，切入上海頂豪這一最具溢價確定性的細分市場。

對正在修復資產負債表、亟需向市場證明轉型可行性的融創而言，這單合作的價值不在短期利潤，而在“樣板效應”，它用一座距城市原點200米的藏品級大宅，向投資人、債權人與購房客羣同時傳遞一個信號：融創的輕資產能力，足以匹配最嚴苛的核心資產。

更深一層看，融創的選擇具備行業共性邏輯。當房地產告別高週轉、高槓杆的舊範式，“開發即負債”的敘事正在退潮，“運營即資產”的新敘事悄然登場。

當然，輕資產轉型絕非坦途。品牌輸出能否持續兌現、代建與資管業務能否在並表後真正形成規模、與弘久這類家族控股房企的磨合是否順暢，都需要在後續項目交付與運營中接受檢驗。

但無論如何，從1.23億元收購而今管理落子，到攜手弘久操刀新弘·北京道，融創已經用一連串動作證明，它的轉型不是口號，而是一條正在被項目逐一填滿的路線圖。