博鰲特寫｜星河智善生活李海若：物業公司數據資産“翻身仗”

觀點網 AI正以不可逆的勢頭，滲透進物業管理的每一個末梢環節，這場變革，不再是溫和的演進，而是一次底層邏輯的重構。

但如果只把AI看作“砍成本”的工具，那未免太淺，真正值得追問的，是它在價值等式里，能撬動多大的乘數效應。

八月的海南，博鰲直播間，星河智善生活集團副總經理、運營管理中心總經理李海若，用一組數據重新校準了行業的認知坐標：

“一棟市值30億元的寫字樓，一年物業成本大約1000萬元。降本10%，省下100萬元；可如果通過服務提升讓資産估值上漲5%，那就是1.5億元——完全不是一個量級。”

從直播間的犀利對話，到大會講台上的系統推演，李海若在兩天内，完成了一場關于物業價值的完整思辨。

他的邏輯層層遞進，清晰得近乎鋒利：短期，刀刃向内，用AI精控成本，守住服務的基本盤；中期，圍繞AI無法替代的“人類特質”，重構空間與體驗；長期，則把數據沉澱為資産，重新定義物業與資本之間的對價關系。

在他看來，物業行業的下一個十年，不屬于更便宜地服務資産，而屬于更有力地創造價值。一場從“成本中心”向“價值中心”的集體遷徙，才剛剛開始。

AI時代的空間重構：一場關于“人”的回歸

房地産存量時代的到來，讓物業行業曾經依賴的開發紅利逐漸退潮。過去那種随增量擴張而自然增長的傳統模式，已然走到瓶頸。降本增效與服務升級，不再是一道選擇題，而是全行業必須作答的生存題。

正是在這道題的倒逼下，AI以前所未有的速度涌入物業管理的每一個業務場景，推動着行業從人力驅動向技術驅動遷徙。

在星河，這場遷徙已經落地生根：AI工單自動分派、AI客服即時響應、AI視頻安防實時預警、智能抄表無感采集……目前，AI技術已覆蓋物業管理所涉及的八個核心場景。

“這是一條實現短期降本增效的路線，我們正在積極推進中。”李海若表示。

但如果說這就是AI的全部意義，那無疑低估了它的能量。

李海若的思考，遠不止于此：“AI的引入，最淺層的是給公司降本增效。但更深層的影響，在于它正從根本上改變社會經濟環境與空間邏輯。”

這句話，像一把鑰匙，打開了一次認知的升維。

當AI逐步接管那些標準化、程式化、循規蹈矩的案頭工作，一個根本性的問題便浮出水面：人們還有必要像工業時代那樣，擁擠在寫字樓與CBD的高密度格子間里集中辦公嗎？

未來的空間将不再只是容納辦公桌的容器，而必須是激發創造力的“場”。那個“場”的核心競争力，注定要圍繞AI無法替代的人類特質來構建——是面對面的情感共鳴，是臨門一腳的決策魄力，是天馬行空的跳躍性思維，更是多人圍坐時激烈碰撞的頭腦風暴。

“AI是一步一步推理的，它不具備跳躍性。”順着這條線索，他描繪出一幅極具反差感的未來圖景：常規寫字樓里處理標準流程的白領崗位會逐漸減少，而人們将更願意走向那些能放大人類獨特價值的地方。

比如，為了促成多人的協同與思維碰撞，空間需要變得更大，牆面要化作可視化的大屏，裝潢要具備視覺沖擊力以喚醒沉睡的靈感；為了達成深度的情感交流，空間要營造溫馨、松弛的場域，把志趣相投的人重新聚攏；而為了呵護那些稍縱即逝的靈感跳躍，空間又必須切割出私密、安靜、優雅的角落，讓人徹底沉浸，與内心對話……

這並非紙上談兵。星河智善生活已率先對旗下租賃空間完成細致的分類與評估，資金與資源正沿着上述方向悄然傾斜、精準投入。

不過，他透露，這仍在試點階段，是一個長周期的過程，而正在籌備的，就是分布在各小區里的分散式空間。

把空間“拆散”，将服務場景碎片化地嵌入到一個個社區里，讓高品質服務在煙火氣中與人重新相遇。

如今的星河，正走在兩條截然不同、卻又互為支撐的道路上：一條紮根眼下的經營管理，用AI工具深挖效率紅利，守住服務的基本盤；另一條眺望AI時代的終極走向，用超前的視野重構空間的形态與功能。

降本與價值，當下與未來，兩條叙事線在此交匯。

這場從“成本中心”向“價值中心”的集體遷徙，才剛剛翻開序章。而誰先讀懂了“人”的不可替代，誰就握住了打開下一個十年的鑰匙。

數據資産：一筆比降本增效大幾百倍的賬

談到物業如何反哺地産時，李海若在采訪中賣了個關子：“具體内容我明天會上會講，今天先賣個關子。”

第二天，謎底在大會講台上揭曉。答案不是某種新服務，更不是某種運營方案，而是一套重新定義物業價值的邏輯：數據資産。

“我們做再多的對客服務和經營運營，增加業主的黏性，其實帶來的效果還不如讓業主的房子增值5%。”

他算了一筆細賬：數智化帶來的降本增效，在總物業成本中的占比僅為0.3%到2%。物業成本雖然在持有型資産運營總成本中占比高達50%到70%，但總運營成本占資産估值的比重，不過3到5個百分點。

換算下來，一座10萬平方米的商業綜合體，物業降本2%，對估值的影響只有0.08%。

0.08%，這就是“苦練内功”的天花闆。李海若說得直白：想為資産保值增值，必須另辟蹊徑。

“我們在做數智化的同時，背後還有一層很重要的價值還沒有開發出來。”他提到，“通過數據資産化，我們可以提升資産的價值，也提升資産的流動性。”

這條路徑，星河已經率先跑通。第一步是梳理數據資産，第二步是做數據資産質量評價，第三步是價值兌現。結果來得幹脆利落，星河的銀行授信額度，直接上浮了8%。

“以前我們總以為資産的價值只有實物價值，現在引入建築數據之後，有了數據價值。建築最終的總資産，一定是建築實物價值與數據價值的總和。”

那麼，物業公司在數據資産背景下的價值，又該如何定義？

“任何資産運營公司在做資本化或融資授信時，只要用到了數據資産，就一定繞不開物業企業。”

這句話背後，是李海若對物業角色的重新定義。過去，這些數據只用來派工單、查監控、做報表，躺在服務器里沉睡；現在，它們可以被激活、被治理、被定價，最終變成資産負債表上真金白銀的資産。

而物業公司，既是數據的生産者，也是治理者、應用者。“最終我們還要用數據來創造相應的價值，這是價值邊界的延伸，通過另一種思路，為持有型資産保值增值開辟新的空間。”

采訪里賣的那個關子，至此完全揭曉。物業對地産最大的反哺，不是替開發商背做多少善後的活，不是絞盡腦汁省下多少成本，而是讓資産本身變得更值錢。

對于未來3到5年，李海若給出了三個清晰的預判。第一，科技物業的應用會越來越廣、越來越深，AI将從試點走向標配。第二，物業與業主的關系仍将承壓，滿意度短期内很難看到拐點，行業必須做好打持久戰的準備。第三，資産保值增值将涌現新路徑，數據資産入表，将從少數先鋒企業的試點，變成全行業的趨勢。

至于接下來的行業格局，他的判斷擲地有聲：“下一個十年，我覺得既要比誰管得細，還要比誰更能讓資産保值增值。從數智化走向數據資産，從物業原來成本中心的定位走向價值中心，從服務執行者走向資産價值協同的管理者。”

三十年前，物業的價值是“把樓看住”；十年前，是“把服務做好”；而在星河智善生活的算法里，下一個十年的答案更加厚重：把服務做好，把運營做精，把數據做成資産。

當潮水退去，真正留在牌桌上的，從來不是把成本壓到最低的公司，而是能重新定義自身價值的公司。省下100萬，還是創造1.5億？這道題，李海若和星河智善生活已經寫下了自己的解法。

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