打敗中海、金茂 山川集團奪得天津河西“最後一里”宅地

觀點網 天津河西新八大里宅地出讓正式收官。

9月18日上午，津西太（挂）2026-08号地塊正式出讓。

這是河西區今年出讓的首宗宅地，也是“828新政”出台後天津市區成交的第一宗住宅用地，同時還是新八大里近11年來首次有純住宅地塊入市。

該宗地塊吸引中海、金茂、泰達、山川集團四家房企進行争奪。然而競價階段，最終勝出的，是一家土拍市場的“新面孔“。

山川集團旗下天津卓宸盛川以9.25億元摘得這宗宅地，溢價率5%，折合樓面價約19421元/平方米。

該公司為山川集團體系内2026年新設主體，成立僅半年，已接連拿下天津市場兩宗宅地。

“最後一里”

山川集團此番“彎道超車“，屬實出乎市場意料。地塊競價之前，外界讨論更多的其實是另外三家參與者。

中海、泰達與該地塊所在“新八大里”的淵源，最早可以追溯至2014年。

彼時河西區把解放南路與黑牛城道兩側八宗地整體打包推向市場，統一命名為"新八大里"，打算在緊鄰老八大里的位置上再造一個商業與住宅中心。

而後于2014年，二里至七里6宗地塊均以底價成交，合計賣出255.46億元，樓面價在1.25萬至1.45萬元/平方米之間。

其中，中冶集團49.49億元摘得”七里“地塊，北大資源39.73億元摘"三里"；天房集團45.75億元摘得"六里"。

中海則以50.4億摘"四里"後，又以39.3億元連奪"五里"；泰達控股則體系下渤海國資則30.79億摘得“二里”地塊，後續交由泰達建設旗下格調代建。

後來上述宗地陸續形成德賢公館、閱城、六合國際、復興九里、寰宇天下、格調绮園等一批項目。

不過，因八里地塊沒有完成政府收儲，也意味着，新八大里的收儲宅地中，只有一里始終沒有動靜。

一里地塊長期閑置，也與它的前身有關。

據悉，這里最早是無線電元件五廠的廠區，後來成為三星電機（天津）的所在地。産線遷出後，約6.1公頃土地被圍牆圈住，一擱就是多年，直到2025年才被臨時改造成體育休閑公園和停車場，重新向市民打開。

轉折出現在今年，5月29日，天津公示一里地塊的控規修改方案，原有的城市型公寓功能被取消，土地性質改為居住用地，理由是"推進新八大里地區開發建設，補齊片區開發短闆"。

這個調整背後，是新八大里商辦供給過剩的舊賬，當年規劃的大量寫字樓和公寓集中入市，去化艱難，住宅反而成了片區的稀缺品。

把一里從公寓調成住宅之後，7月20日，天津市政府正式批復調規；8月19日，地塊挂牌。

挂牌條件顯示，該地塊容積率2.0，規劃建面約4.76萬平方米，含1100平方米商業，起始樓面價18435元/平方米。

“最後一里”吸引來昔日闆塊里的老面孔，也吸引了手握體北金茂府這一天津高端標杆的金茂，但最終山川集團以9.25億元摘得這宗宅地，溢價率5%，成交樓面價19421元/平方米。

新政之後

拿地企業超乎意料之外，這宗地塊最微妙的地方，在于它卡在了政策切換的節點上。

8月19日地塊挂牌時，828新政還沒落地；9月18日成交時，新政已經出台三周。

也即是說，這宗地由此成了828新政後天津市區成交的首宗宅地，但出讓文件里並沒有附加強制的現房銷售要求。

從新政文件來看，新出讓土地的商品住房項目優先選擇現房銷售，但也並非強制選擇，若申請預售，單體樓棟必須完成主體結構封頂，預售資金實行全額監管。

無論何種選擇，新政改變的不只是銷售時點，更是開發商的資金時間表。

過去，樓盤蓋到幾層就能申領預售證、提前回款。現如今回款節點大幅後移，前期投入的自有資金比例擡升，資金還被限制在單個項目内使用，不能跨項目騰挪。若完全走現房路線，房企要全額墊資兩到三年，直至竣工驗收備案後才能賣房收錢。

對山川集團而言，這道時間賬並不好算。

從山川集團在天津市場的開發模式來看，其打法更傾向于“輕資産”模式，即在主城核心區低密地塊，再交由外部品牌代建方進行操盤。

回顧其在天津市場的布局，就在一個月前，山川集團公布濱海新區天堿地塊項目規劃，該宗地由天津卓宸盛川在6月30日以4.26億元競得，溢價0.14%。據悉項目規劃打造8棟樓16-18層的小高層，並由新城代建。

更早之前，山川集團與金地管理的合作更為密集。

2024年11月，山川集團體系以1.72%溢價率拿下津東衛（挂）2024?31号地塊。該宗地即河東減速機廠地塊，成交價約6.4億元，而後項目由金地代建操盤，案名為金地清風尚，規劃建設為5至11層洋房。

2023年7月，山川集團體系以3.82億元底價拿下津南雙港新家園03-09項目，作為當時近幾年市區及環城唯一容積率約1.1的超低密地塊，後續交由金地代建操盤為金地·山川印。

回到當下，新政之後，無論是否尋求外部團隊代建，均要全額墊資兩到三年，直到竣工驗收備案後才能賣房收錢。

不過，這宗地塊的算賬邏輯仍有支撐，從新八大里上一輪開發的樓盤來看，中海復興九里、格調绮園、北大資源閱城，均為2016-2018年交房的次新房，闆塊内二手房挂牌價在2.8萬至3.5萬元/平方米。

市場普遍預測一里地塊項目未來售價大概率落在3萬至3.5萬元/平方米區間，甚至推測新盤售價能達到4萬元/平方米，上述售價與11.92萬元/平方米的樓面價之間仍有空間。

但價格上的余地，彌補不了資金時間上的缺口。至于項目後續是否沿用此前的代建模式，以及尋求哪一方代建團隊，則需交由時間回答。

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