十二年來最大手筆收購 凱德也看中了香港學生公寓生意

觀點網 香港學生公寓市場正迎來一位重量級“玩家”。

9月15日，市場消息傳出，凱德投資以23億港元收購香港上環的宜必思香港中上環酒店，計劃将其改造成學生公寓。改造完成後，項目将納入凱德旗下雅詩閣旅宿版塊，以“雅遇”品牌運營，成為其在香港擴張的“種子資産”。

若這筆交易最終落地，意義非同小可。

這将是凱德自2014年購入上環The Mercer服務式公寓以來，在香港的首筆重大收購；同時，也将成為本輪香港“酒店改學生公寓”熱潮中金額最大的一單。

這股熱潮背後，是香港學生公寓日益突出的供需失衡。有數據顯示，香港本地高校的非本地生源正持續激增，校外住宿缺口已逼近5萬間。

在這樣的背景下，凱德投資入場成了一個清晰的信号：香港學生公寓，這個曾經的邊緣化細分賽道，正被推上機構資本競逐的主舞台。

吃下上環核心資産

凱德投資此次拿下的，是位于香港上環德輔道西28号的宜必思香港中上環酒店，這是一棟34層塔樓，由賣方Butterfly Hospitality Group（晉逸酒店管理）的母公司Chanco Investment Group于2012年建成，持有999年地契。

這棟樓的體量不小，地盤面積約1.46萬平方英尺，總建築面積21.8萬平方英尺，折合約2.03萬平方米。其中9層為零售及配套，樓上25層為客房，共550間。

此前，世邦魏理仕已通過非公開程序向潛在買家推介該項目，最終花落凱德。

位置，是這宗交易最硬的護城河。據了解，項目步行可達西營盤港鐵站，距香港大學僅一站地鐵，正好卡在港島西區學生租住需求最旺盛的走廊上。

在香港“城中學舍計劃”的改裝邏輯里，靠近學校與港鐵站的物業被明确列為最受歡迎一類，紅磡、港島西區及沙田是三大熱點，上環恰好命中其一。

消息透露，此次的交易對價為23億港元，呎價約1.06萬港元；如若按550間客房折算，每間房約418.18萬港元。

呎價約1.06萬港元，在上環是什麼水平？

據了解，香港寫字樓市場自2019年高峰以來經歷了深度調整，中環甲級寫字樓呎價高峰期普遍在3萬至5萬港元，部分核心地標甚至更高，經過幾年下跌，目前大致回落至1.8萬至3萬港元區間。而中上環/上環的非核心甲級或乙級寫字樓則更低，部分成交呎價已跌至1.2萬至1.8萬港元，個别老舊商廈甚至低于1萬港元。

也就是說，1.06萬港元的呎價意味着，即便改造後運營不及預期，資産本身的底層價值仍有支撐。上環地段的中長期價值不會消失，凱德買的是“地段與折價”，而不是“賭酒店反彈”。

更值得關注的是操盤團隊。有媒體報道稱，凱德今年早些時候專門聘請晶苑投資前首席投資官Andrew Chan出任香港董事總經理，主管長住闆塊戰略。

在晶苑期間，Andrew Chan曾主導紅磡Incredible Residences商住樓宇、荔枝角Hotel Ease Access等收購，並通過旗下YX Living平台将這些物業改造為學生公寓。

換言之，凱德這筆收購並非“外行試水”，而是帶着一位香港學生公寓改裝的“熟手”操盤而來。

改造完成後，項目将以雅遇品牌運營。這是雅詩閣專為中國市場打造的長租公寓品牌，定位中端，主要面向白領、歸國留學生、國際住客等都市人群。

種子資産

凱德為何瞄準香港學生公寓賽道？

答案藏在一個被政策放大的結構性缺口里。香港特區政府正全力打造“國際專上教育樞紐”與“國際高端人才集聚高地”，並自2024/25學年起，将政府資助專上院校的非本地學生學額上限由20%翻倍至40%。

政策紅利直接轉化為住宿剛需。中原地産估算，2027至2028學年在港非本地學生将達67800人，其中約5萬人需要校外住宿。

高力更是預言，到2028年，香港學生宿位短缺将高達12萬個。

戴德梁行數據顯示，香港八大主要大學的學生與宿位比例平均高達3.4:1，意味着每個宿位有超過3名學生競争。即便計入2027年前新增的約7900個大學宿位，保守估計學生宿位總缺口仍将達5.54萬個。

缺口之下，政策開始“拆牆松綁”。為緩解宿位短缺，香港特區政府于2025年7月推出“城中學舍計劃”，核心邏輯是簡化發展管制程序，鼓勵市場以自資私營方式将酒店、寫字樓等改裝為學生宿舍。

同年《施政報告》更将範圍擴展至重建的全新學生宿舍。城市規劃委員會已拓寬“酒店”用途定義，使之涵蓋合資格學生宿舍，多數商業用地改作學生宿舍無須事前規劃審批。

8月初，發展局局長甯漢豪透露，截至今年6月底，教育局已收到40宗“城中學舍”計劃正式申請，其中38宗符合資格，預計可提供9100個宿位。

政策的确定性，正是資本敢于下重注的底氣。

那為什麼是“種子資産”？對凱德而言，這棟宜必思絕非一次性交易，而是一塊撬動香港長住市場的戰略跳闆。

雅詩閣本身已是全球領先的住宿運營平台，但凱德此前在香港並沒有成規模的學生公寓或長租産品線。這棟樓正是第一個試驗場，用來測試“酒店改學生公寓”在香港是否走得通。

一旦550間客房改造跑通、入住率與回報率得到驗證，凱德便能以這一標杆資産為錨，撬動後續基金化擴募與規模化收購。

換言之，23億港元買的不只是550間房，而是凱德在香港學生公寓賽道的“入場券”與“樣闆間”，這棟樓亦不是終點，而是一個可復制的起點。

凱德真正想賺的，不是這一棟樓的租金，而是整個賽道的基金管理費和運營收益。

一場資本混戰

與傳統地産相比，學生公寓勝在确定性。

萊坊統計顯示，香港學生住宿市場回報率約4.5%至5%，傳統甲級寫字樓為3.7%，中小型住宅則分别僅有3.2%和3.6%。換句話說，投資學生宿舍的回報率幾乎是普通住宅的1.5倍。

回報率之外，入住率同樣紮實。仲量聯行數據顯示，截至2026年4月底，香港主要學生宿舍項目提供約6900個可租床位，主要項目入住率達98%至100%，租金自2022年以來每年穩步上升近一成。

在寫字樓空置率高企、零售修復緩慢的周期里，這樣一門“高入住、穩現金、有政策護航”的生意，自然成為機構資金的避險與增值之選。

凱德並非孤軍，今年以來香港學生公寓賽道已上演多宗重量級交易。

中原投資率先出手，2024年9月，斥資1.8億港元拿下尖沙咀珀荟酒店，改出121個床位；次年8月，再花3.35億港元收購西半山般咸軒，納入旗下學生公寓品牌“壹社Campus One Communities”；今年3月，中原集團旗下中原投資又斥資逾15億港元，将九龍城地標富豪東方酒店收入囊中，計劃改造為學生公寓。

其他玩家緊随其後。招商局商業房托今年1月以近2.06億港元購入尖沙咀一酒店，改建為85個宿位的學生公寓；華潤隆地3月以約9.53億港元購入葵涌悅品酒店·荃灣；晶苑投資6月斥資4.4億港元收購九龍城及紅磡兩處物業；新加坡偉合控股拿下大角咀ONEBEDFORDPLACE銀主盤；京東集團7月以7.5億港元購入九龍海景絲麗酒店……

粗略統計，今年以來，公開披露的收購改建案例超10宗，成交金額合計超80億港元。

數據來源：公開報道、觀點指數整理

從電商巨頭到地産央企，從中介系基金到新加坡資管霸主，各路資本正用真金白銀投票，香港學生公寓，已從“配角”變為“主戰場”。

凱德以23億港元入局，既是這股浪潮的注腳，也預示着賽道競争将從“跑馬圈地”走向“運營見真章”。

但看似穩賺的生意，也有隐憂。

其一，改裝並非零成本，酒店客房要轉為合規學生宿舍，需增設公共學習、洗衣、休憩等配套，並補齊消防與機電系統，單房改造成本不容忽視；其二，政策紅利存在窗口期，“城中學舍計劃”的便利一旦随供應緩解而收緊，資産流動性或受影響。

更重要的是，随着玩家密集涌入，核心地段優質標的的收購溢價已被擡高，若未來床位供給集中放量，租金與入住率能否維持現有高位，仍是未知數。

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