瀛和律所趙中華發布物業公共收益合規建議 提出把好五關

觀點網訊：近日，北京瀛和律師事務所住建業務中心主任趙中華發布《物業觀察|物業服務企業使用業主公共收益合規建議》一文，結合裁判規則、實務争議及各地公共收益管理辦法，梳理公共收益權屬、合規使用方法及違規的民事、行政、刑事責任。

文章稱，公共收益屬于業主共有财産，是物業服務企業日常經營中容易觸碰的資金使用紅線。《民法典》第二百八十二條确認，利用業主的共有部分産生的收入，在扣除合理成本之後，屬于業主共有；物業服務企業對成本支出及其合理性承擔舉證責任。

合規方面，該文提出把好決策關、賬目關、公示關、使用關、移交關五個關口。成本扣除方面，甘肅白銀市規定，物業服務企業利用業主共有部分經營的單項成本扣除比例一般不超過對應收入的10%。

行政處罰案例方面，四川宜賓翠屏區一物業挪用公共收益1.28萬元支付活動費用，被處同額罰款並督促退還。成都新津區一原物業企業未移交公共收益賬目和資金，責令整改未果，被處罰款2萬元。涼山會理市一物業未按期公示公共收益，責令整改未果，被罰2萬元並列入重點監管名單。

刑事案例方面，2016年至2018年，被告人張某某任郓城某物業公司分公司物業經理期間，安排客服将收取的二次供水加壓費、維修費、廣告費等部分收入存入其妻子賬戶，以增發工資、獎金方式侵占公司财物20.1萬余元。該文援引2022年《立案追訴標準（二）》：職務侵占3萬元以上立案，挪用資金5萬元（營利、非法活動3萬元）以上立案。

民事裁判方面，江西某小區物業合同解除後，一審、二審認定2006年至2018年2月的收益超過訴訟時效，僅支持業委會追讨248萬余元；再審糾正訴訟時效認定，最終改判支付734萬余元。烏魯木齊中院（2024）新01民終8171号案中，前期物業服務期間地面停車位收益296萬余元，法院酌定扣除30%管理成本後判令返還70%。

京山中院（2023）鄂08民終678号案中，物業企業利用小區共有部分經營獲收益24933元，一審酌定按30%扣減成本，二審認為缺乏法律依據予以糾正，終審判令全額返還。

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