新政下的首場北京土拍：流拍、搶地與華潤83億補倉順義溫榆河

觀點網 828新政後首場北京土拍結果，出乎意料。

一宗順義溫榆河宅地被兩家企業搶了170多輪，而另一宗駝房營地塊則在競拍前宣布暫停出讓，除華潤置地之外，中海新城、中建智地+太古地産聯合體幾家參拍商均未現身。

地塊暫停出讓半小時後，北京市規自委官網便發布公告稱，暫停北京市朝陽區将台鄉駝房營一隊JT-629地塊土地一級開發項目1018-0013、0001、0002、0018地塊二類城鎮住宅用地、體育場館用地國有建設用地使用權（駝房營地塊）的出讓。

一番折騰下來，9月3日的北京土拍，僅華潤一家企業在與金隅+懋源聯合體的争奪中拔得頭籌，以82.99億元的價格将溫榆河地塊收入囊中，溢價率17.37%，成交樓面地價約4.12萬元/平方米。

華潤北京補倉

最近一個月，華潤“橫掃”北上廣土拍市場。

8月4日，華潤置地率先在上海以16.14億元競得上海嘉定區南翔宅地（25-06地塊），溢價率13.98%，成交樓面價為3.07萬元/平方米，進一步夯實了其在長三角核心城市的布局。

24天後，華潤置地又轉戰廣州市場，這次斬獲一宗重磅地塊。在歷經201輪激烈競價後，其以80.56億元總價拿下廣州海珠區琶洲南區石榴崗路地塊，溢價率達33.02%，折合樓面價約6.14萬元/平方米。

華潤的下注，使這宗地塊一舉跻身廣州涉宅用地成交樓面價歷史前五。

來到9月3日的北京土拍，華潤也絲毫沒有懈怠。作為新政後北京首場商品住宅用地出讓，其經過百輪競價後拿下北京順義區溫榆河宅地。

具體來看，華潤此次摘得的地塊位于順義區後沙峪鎮溫榆河生态走廊周邊，為順義區域内少見的超大體量連片住宅地塊。

地塊土地面積20.22萬平方米，建築控制規模20.42萬平方米，住宅地塊建築高度27米，值得注意的是，該地塊是北京近年出讓宅地當中容積率最低的地塊之一，僅有1.01。

因此，在拍地前，業内普遍預判，該地塊未來将主打洋房、雙拼别墅等改善房型。

由于地塊位于順義區後沙峪鎮，其周邊有中糧祥雲小鎮、北京友誼醫院、溫榆河公園等生活配套，此前華潤還在這一區域内建設了北京潤園，目前是該區域内讨論度頗高的改善型項目。

觀點新媒體了解到，北京潤園項目所在順義溫榆河2101-2007、2008地塊，由華潤置地于2025年2月27日以底價60.24億元摘得，折合樓面價約3.5萬元/平方米。

這宗地塊體量不算小，項目占地17.04公頃，總建面約36.78萬平方米，其中計容建面17.21萬平方米，容積率也是1.01。

根據華潤拿地後的規劃，其共拟建設111棟住宅樓，包括19棟8層洋房及92棟雙拼别墅，建面從271平方米延伸至900平方米。其中，一期雙拼院墅已經于2025年11月15日完成取證。

從已經落地的項目容積率、房型來看，華潤的确有充分的理由與金隅+懋源聯合體酣戰170回合，再加之“828新政”的出台，順義溫榆河宅地上的項目預計要求現房銷售。

因此，也有市場聲音表示，華潤拿下這宗新地後立馬開工，恰好可以接檔北京潤園的三期開盤，既能抵禦潛在的競争對手，還能實現自家多宗産品的銜接銷售。

區域市場的分化

華潤並非憑空自信拿地。數據顯示，截至2026年9月，北京潤園合計網簽339套，去化率約合90%，銷售均價在7.1萬元至7.2萬元/平方米之間。

有研究機構數據顯示，該闆塊内低密産品去化表現分化明顯，但這不一定意味着華潤未來的銷售必然受此拖累。

回溯闆塊走勢，2023年後沙峪處于高位運行期，單季成交套數穩定在290至359套，均價從5.16萬元/平方米逐步上行至5.7萬元/平方米。

來到2024年，闆塊内的銷售态勢又變了，上半年表現平平，但下半年其在政策刺激下單季成交519套，環比增67.52%。

2025年，當行業進入深度調整期，該闆塊内的單季成交套數已從189套驟降至52套，同比降幅89.98%；進入2026年一季度，沙峪闆塊内成交僅41套，但唯一值得關注的是，其區域内的均價較高，套均價可達1148萬元，同比上漲51.87%，産品結構明顯向高端化集中。有市場聲音表示，2026年内，沙峪成交結構明顯開始向大戶型、别墅傾斜。

客觀而言，闆塊整體去化承壓是不争的事實，但這更多反映的是沙峪闆塊對于改善型産品的價格偏好。

而華潤這家企業，幾乎已摸透了北京市場的改善型項目定價策略。

作為1990年代便深入北京市場的企業，華潤在海澱、朝陽、亦莊，以及順義義等闆塊的具體房源需求、定價策略較為清晰。

首先是海澱區域，該區域為是華潤操盤高端改善項目的主陣地，以海澱清河闆塊的臻澐為代表，該項目備案均價約11.2萬元/平方米，在售均價約13萬元/平方米；與此同時，樓面價僅2萬元/平方米的北清潤府也由華潤操盤，其定價策略則主打降本增配。

在豐台區，華潤則主要面向核心區改善家庭，例如豐台麗澤商務區的華潤·萬泉寺，項目預測均價在10-11.5萬元/平方米，其定價邏輯建立在極高的成本底座之上，據悉，該項目拿地的樓面價達6.23萬元/平方米。

來到亦莊，以北京潤府項目為代表，該項目瞄準亦莊、國貿的産業人群。需要注意的是，該區域内房價主要集中在7萬元-10萬元/平方米的區間内，但潤府的成交均價僅在5.8萬元-6萬元/平方米，其定價策略是通過TOD模式、配建萬象匯商業以及引入北師大附中等綜合資源整合，形成差異化競争力。

流拍背後的邏輯

但華潤也並非能在所有地塊面前如願。同日的土拍現場，備受矚目的朝陽駝房營地塊便上演了戲劇性的一幕。

在競拍環節開啟之際，華潤置地並未進行報價，而原本報名的中建智地+太古地産聯合體則直接缺席了土拍現場。最終，僅有中海新城一家企業領取了競價号牌。

在短暫的僵持後，官方于半小時後正式發布了暫停該地塊出讓的公告。

從基礎指標來看，該地塊用地面積約10.86萬平方米，總建築規模約17.13萬平方米，涵蓋住宅及體育場館用地，起拍價高達75.21億元。從區位條件來看，地塊位于朝陽區酒仙橋東北，鄰近地鐵14号線将台站，周邊匯聚了頤堤港、久隆生活廣場、中國中醫科學院望京醫院以及駝房營公園、将府公園等成熟配套，具備打造改善型産品的先天條件。

那麼，一宗區位優越、配套完善的高價地塊，為何會遭遇暫停出讓的結局？

觀點網綜合業内分析，主要歸結為兩個層面的博弈、

其一，随着“8·28”現房銷售新政的落地，新出讓地塊的資金沉澱周期被拉長。75.21億元的地價疊加體育場館等配建成本，不是小數目。

在盈利空間被壓縮的預期下，房企們在重新測算成本與盈利空間後，難免産生觀望情緒。

其二，有業内聲音表示，中建智地＋太古地産聯合體本已對該地塊志在必得，甚至在挂牌當日便成立了注冊資本與地塊起始價相同的合資公司。

然而，中海新城與華潤置地的突然入局，打破了該聯合體原有的計劃。尤其是中海新城在7月18日剛剛以25.84%的溢價率、8.11萬元/平方米的樓面價拿下該地塊周邊的酒仙橋地塊，創下區域新高。

因此，面對駝房營地塊，中海或出于維護前期高價拿地項目價值的戰略考量，參與了此輪競價，以擡高區域整體地價預期。

但計劃趕不上變化，如今這宗地塊已流拍，從這次土拍的兩極化結果也可以看出，房企的拿地邏輯已繞不開“确定性”三個字。

免責聲明：本文内容與數據由觀點根據公開信息整理，不構成投資建議，使用前請核實。