肖憶：震蕩周期下同熙商業的創新答卷 | 2026博鰲地産發展大會

本文整理自肖憶女士在2026博鰲地産發展大會上的演講内容。

肖憶（同熙商業副總經理兼發展部總監）：大家好，我是同熙商業的副總經理兼發展部總監肖憶，今天非常荣幸能夠受到觀點機構的邀約，代表我們企業向大家進行一個分享。

我分享的主題是“破局與增長：震蕩周期下同熙商業的創新答卷”，希望可以通過分享我們企業的真實故事，與在座的各位有一些思想上的碰撞。

先用一組簡單的數字來介紹一下我們公司。同熙商業成立于2013年，是專注在街區商業物業投資、街區運營管理和連鎖品牌孵化的綜合性商業集團，我們目前還是深耕粵港澳大灣區，有自己的商管品牌喜街，也有正在孵化的連鎖品牌煲仔宗師。

過去幾年，我們受到了行業比較多的關注，2024、2025年連續兩年被觀點機構評選為全國典範商業街區品牌，今年更是被提名為全國商住融合價值賦能標杆企業。在過去數年房地産振蕩的背景下，我們依然保持了每年都有新增的大宗商業整購，所有的資産出租率都可以做到95%以上。

這一切是如何做到的呢？在我制作這份文件之前，我們董事長特地交代了八個字：只講幹貨，無須保留。所以接下來帶大家看到的都是我們公司最幹貨的内容，也是之前在一些公開場合沒有分享過的。

我們的投資和運營的所有項目都是從開發商手上整購回來，並交給公司統一運營的。我們的標的從3.5萬方的街區商業到3000方的社區底商不等，我們均有涉獵。這些簡單的數字背後，就是同熙商業堅持了十多年的一條路。

大家可能會好奇，公司的商業模式究竟是怎樣的？我們的商業模式由三大闆塊融合發展。首先是投資闆塊，我們有自己的創新模式，本質上就是“整購+靈活持有+統一運營”。這個投資業務的全鏈條，也是第一次在公開場合無保留分享。

同熙商業會做專業風控，嚴選優質商業街區資産進行整購。在這一刻，開發商可以快速實現百分之百的資産去化。整購之後，我們會對商業進行全方位價值提升，包括策劃定位、工程升級、動線優化、商業包裝等，進一步放大商業價值。

通常我們會采取部分銷售、部分自持的比例，進行靈活持有。無論銷售還是自持，都會把全部資産交給喜街商管做“10+10年”管理，涵蓋策劃、招商、營銷、運營四個維度。

這個創新鏈路解決的是行業長期忽視的一個問題，就是産權與治權的分離。商鋪散售之後，如果沒有人運營，品質會慢慢流失。尤其在當前市場環境下，並不是買一間商鋪放在那里，就會自然升值。

同熙商業把産權和治權重新統一起來。通過這樣的鏈路，開發商實現完整去化，小業主可以穩定收租，商戶也獲得真正的運營支持。

過去多年，保利、中海、萬科、龍湖、富力等開發商都非常願意與我們進行大宗交易。因為商鋪散售越來越難，散售之後也很難保證運營品質，不同小業主可以自由出租給不同業态，未來經營畫面會比較混亂。但如果交給同熙商業，不僅能實現商業完整去化，還能為地塊配套非常優質的商業配套。

近年我們有部分合作是在住宅銷售階段同步進行的，我們發現，這種合作對住宅去化也有顯著提速作用。

大家也會問，光靠一個創新模式，投資業務就跑通了嗎？其實遠遠不夠。大家也能看出，剛才那個鏈路非常重要的一環，就是能實現資産流轉。

但在當前市場環境下，受電商沖擊，商鋪租金越來越低，甚至出現空置。大家為什麼願意花幾百萬元買一個可能空置的資産？這就是當下的困局。除非你能讓資産具備創造健康穩定現金流的能力，這就需要非常深厚的商管能力來支撐。

接下來介紹我們的商管闆塊。

喜街商管團隊規模為150人，在管商業面積30萬平方米，合作商家資源超過1000個。在街區商業深耕數年，我們現在的體系已經叠代到2.0版本，通過策劃、招商、營銷、運營四個維度，激發商業真正的内在價值。由于時間有限，這四大維度中，我精簡出一些值得與大家分享的内容。

在策劃維度，商業确實已經進入存量時代，大家越來越習慣在線上購物、消費。為什麼還要來到線下？因為人們仍然有體驗和交往的需求。現在的消費者也更願意為情緒價值、審美和内容買單。

因此，喜街2.0的策劃定位為“城市微度假生活街區”。我們希望所有消費者來到喜街，感受到的是松弛、自然和煙火氣。

我們的定位已經從簡單的商業功能規劃，走向居民生活方式的設計。在品牌篩選上，不是看什麼品牌最火就對接什麼，而是選擇最适合街區調性的品牌。

另外，為了更好地滿足體驗和交往需求，我們注重場景打造。比如外擺空間，我們非常重視，因為人們在外擺空間交流時更有情調；也做了很多“街角微醺”節點，讓居民回家之後，還有一個可以下樓喝酒聊天的地方。

在視覺設計上，我們也致力于讓居民更加放松，願意來到喜街停留。每一條喜街都是寵物友好街區，我們甚至還自己救助、收養流浪狗。

在招商維度，除了有1000多個傳統的策略聯盟品牌，比如麥當勞也是我們的全國戰略合作伙伴。

特别值得分享的是我們的自營業務。所謂自營，就是公司劃撥資金給這個部門，去研究最适合街區的業态和品類。我們和這些品牌共同聯合投資，在喜街開店。這樣的操作很快能提升出租率和項目成熟度。另外，喜街商管專業的選品和運營，也可以确保這些聯合投資很快實現盈利。

事實上，我們已經落地了20多種不同業态和品類的聯合投資，基本涵蓋全業态，包括重餐、輕餐、休閑娛樂、教培、生活配套等，我們全部都有落地。只有自己開過店，才知道什麼樣的商家能活下來，什麼樣的商家會死掉。

在營銷方面，我們做了大量線上線下營銷工作，今天更想分享的是線下營銷活動。其實在廣州市中心，比如珠江新城，也有不少空置商鋪。為什麼喜街商鋪的出租率這麼高？其中一個原因，就是我們每周、每月、每季度都會舉辦主題活動，而且這些活動的性質和吸引的群體，都能反哺到喜街的商家。

比如平衡車比賽可以很好地反哺教培機構，主題音樂會可以反哺餐飲商家。而且通過不斷舉辦引流活動，我們讓周邊居民形成了消費黏性。

最後是運營維度。我們與商戶、會員有着千絲萬縷的聯系。比如商戶開店之前，我們有專屬投資顧問；在施工階段，我們也會推薦非常靠譜的裝修施工單位。我們做的這些，都是希望商戶能降低投資成本，快速實現盈利。

所以，喜街商管不僅僅是投資闆塊的配套。只有整條街租得出去，商戶能賺到錢，小業主能穩定收租，才能讓資産産生健康穩定的現金流，投資業務才能真正跑通。

為了在商業領域繼續深耕，我們去年還拓展了零售闆塊。有兩個原因：一是前面介紹的自營部門，已經投資、落地了20多種不同零售品牌，我們了解作為商家如何更好地赢得消費者喜愛；二是我們注意到，近年來很多中國零售品牌都很優秀，出海也非常成功。我們相信，在中國這個大市場能夠生存和發展起來的品牌，其模式一定具備全球化競争力。

因此，去年集團全資孵化了連鎖品牌“煲仔宗師”。為什麼選擇煲仔飯？首先，中餐在全球享有美譽，所以我們定位做中餐。這個中餐品牌要在國内行得通，在國外也能跑得通，就必須解決異國管理和人工成本的問題。所以，我們和廠家共同研發了這套微晶闆AI控溫煲仔爐，目前已經申請國家專利。

有了這套設備，普通同事把煲仔飯放到設備上，就能很快按程序出餐，做出類似老師傅火候的煲仔飯。因為設備可以設定不同功率分布，通過簡單操作，8分鐘就能做出帶黃金鍋巴的煲仔飯。有了這樣的設備，未來出海時，既不需要明火，也不需要依賴任何一位老廚師。

有了專利和模型，也依托集團多年在商業資産領域的資源沉澱，去年開始我們進入了很多A類商場，比如天河城、K11等，每一家都深受消費者喜愛，每一家都是大衆點評高分門店。

我們希望今年紮實做好國内市場，明年能夠走出灣區、走向海外。在走出灣區、走向海外的過程中，也會尋求當地靠譜的合伙人，共同推進全球化布局。

回到今天的主題，震蕩周期下同熙商業如何交出創新答卷，並保持業務增長？我們的回答是，将業務做到極致的縱深。

經過十多年的深耕、試錯和創新，投資、商管、零售已經組成同熙商業的商業矩陣。在投資闆塊，我們解決開發商去化問題、小業主出租問題，以及商戶營商環境問題。

商管闆塊，我們會不斷深化理解，弄清楚當下消費者對線下商業到底期待什麼。在零售闆塊，我們希望煲仔宗師能像許多出海成功的中國品牌一樣，成為煲仔飯品類的全球頭部品牌。

另外，三大業務闆塊同處大商業框架下，必然有大量業務融合與促進，這讓我們在新周期下仍能保持持續增長。

回看當下，很多人說房子都賣不出去，商鋪更賣不動；也有人說電商沖擊這麼大，商鋪很難租；還有人說，餐飲如此内卷，早就沒有生存空間了。但我們認為，與其抱怨環境，不如把根紮得更深一些。

最後，作為總結，也向大家提出一個問題：新周期之下，商業地産企業真正的護城河，究竟是規模、商業模式，還是敢于向下紮根的業務縱深？

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