黎振偉：文商旅已經成為最重要的賽道 | 2026博鰲消費暨文商旅康養大會

本文整理自黎振偉先生在2026博鰲消費暨文商旅康養大會上的演講内容。

黎振偉（廣東省房協專家委主任委員、灣區首發經濟智庫專家）：這是一個臨時任務，中午陳總才把任務交給我，所以我下午在台下認真聽取了全場内容。

當前，擴大内需、提振消費已經上升為國家重要戰略，消費已經成為拉動我國經濟增長最核心的動力，所以房地産行業也正式告别了大規模增長開發的時代，我們已經全面進入了存量時代。

我們今天在探讨文商旅，資産的價值能不能釋放，不再取決于怎麼蓋樓，而是能不能承載消費。文商旅康養正是因為存量資産的激活，已經成為最重要的賽道。

倒逼我們行業要完成一次徹底的思維轉變，從過去的開發思維、簡單的物業管理思維，升級為資産運營思維。

我們所有的開發建設最終都是要服務于物業的使用、服務于人的消費，這也是地産轉型的終極命題，也是觀點把文商旅康養作為重要讨論點的原因。雖然我們這個環節在最後，但是意義非凡。

談到文商旅，我是有深刻體會的。1987年進入這個行業，現在算起來也有39年了，做的第一個項目就是廣州世貿中心大廈，負責的項目是廣州好世界廣場，那是30年前的項目。

我1990年到香港學習，考察的第一個項目就是太古廣場。從那時候開始，我認識到房地産還真的不是僅靠開發。

當時香港的八大家族，90年代開發收入跟租金收入各占一半，到了今天，他們基本上都是二八結構，租金收入達到80%，開發只占20%，這是房地産發展的最終目標，靠持有運營實現長期、穩定的收益。

反觀内地，不管是萬科還是萬達，很多頭部企業都在朝着持有運營的方向努力，目標也很清晰，但落地推進的過程格外艱難。

為什麼文商旅做起來這麼難？核心在于文、商、旅三個字，每一個字都有着現實的難題。

第一個是文，本土傳統文化的挖掘。過去我們在高速規模化發展的過程中，往往是脫離了本土文化，求快、求規模、求復制，很容易就忽略了在地文化。所以蔡雲秘書長也講，現在的項目同質化嚴重。

要把文化做深做透，不是簡單的貼文化標簽，需要對文化深刻的理解。我過去給很多外資企業做顧問的時候，發現他們做一個項目要調查很長時間。比如太古在做廣州太古匯的時候，前期用了5年的時間調研，做這個項目又整整花了10年。也就是說，廣州太古匯是花了15年打造的。所以今天有些高端商場說幾年就能完成，我覺得真的是很難，這恰恰是我們行業普遍需要補上的一課。

第二是商，身處廣州這個千年商都，商業是我們的長闆，但是今天也面臨着雙重挑戰。一方面線上電商持續沖擊實體商業，線下買東西已經不多了；另一方面，消費者的需求、消費觀念已經徹底改變，很多項目要做場景，要不斷地改變，要吸引客戶來。

當然有時候盡管做得很好，人氣很旺，但往往陷入旺丁不旺财的困境。怎麼把人流轉變為實實在在的消費，把錢留下來，但客戶又是喜新厭舊的，你的改變如何做到不僅每天變，而且花更少的錢，這是商業繞不開的難題。

第三是旅，這一點挑戰更大。我這幾年一直在深入探索旅應該怎麼做。旅遊市場整體是很火熱的，人氣很旺，但是旅遊消費天然的挑戰在于它的消費波動性，旺季很旺，但是淡季很淡。

我們在國外都遇到這樣的問題，如何保持場景、服務、收入能夠持續穩定，難度非常大，所以看到很多旅遊項目基本上是不賺錢的。

當策劃這些項目的時候，都說千萬不要輕易做旅遊項目。過去我們做旅遊項目是賣房子的，一旦進入經營就很難，所以我經常勸别人知難而退。

今天我們在讨論文商旅的時候，已經不僅僅是房地産存量資産轉型的話題，更是落實國家促消費戰略的現實命題。我們既要看見巨大的機遇，更要正視現實中重重的難點，共同尋找破局之路，這也是今天這場文商旅康養大會交給我們的一個特别難得的機會。

剛才幾位嘉賓的演講，我一直在認真聆聽，也很受啟發。

首先是蔡雲秘書長，她的題目是“擁抱變革，重塑價值”。蔡秘書長是最接地氣的行業領導，而我們很多政策往往脫離了實際，往往是簡單化、統一化的。如果沒有像蔡雲秘書長這樣跟企業緊密聯系、做好政府與企業橋梁的人，好的政策是很難實現的。

從蔡秘書長傳達的信息中，我們也看到很多數字的變化，對此我們應該感到欣慰。同時，這也告訴我們，邏輯要重構、模式要升級，我們要從拿地開發轉向内容運營，要從規模擴張轉向價值創造，要從同質化的模仿轉向特色的深耕。當然，這幾個轉向很難。

第二位嘉賓，錦樓集團田維龍先生的發言主題是“盒子商業到非標場景的空間革命”，探讨了一個很重要的問題，就是商業如何從商戶租賃、商業交易的容器，變成以人為核心的生活場景。

他提到的存量改造革命，有三點非常重要。我們過去的開發商做商業追求高大上、重投資，找國際的設計大師等等，這些在今天都不行，所以他提到“微、深、重”非常重要。

微就是微改造、少花錢，他做了一個項目，只花了2000多萬元就做了很多改造。深就是要深度叠代，做很多輪的叠代。

重是要重内容，如果沒有内容，光是場景，光請大師設計是沒用的。所以他提到很重要的一點，就是思維、認知的變化，可能比設計的變化更重要。另外一個是價值的底層升維，比簡單的空間升維更重要。

第三位嘉賓，美林商旅集團的武總，我們是老朋友了，您的項目我也很熟悉。劉老闆在90年代策劃這個項目的時候，我是參與讨論的。他做項目非常用功，當時考察了美國所有家居廣場，來設計這個項目。

當然，這個項目的過程也很曲折。武總提到的“好商業是養出來的，不是設計出來的”，我非常贊同。

從設計的角度看，劉老闆是很注重的，他請了很多人來設計，但是光有設計是不夠的，如果這個項目沒有時間的沉澱，沒有城市發展的支持，沒有後來商業的加持，是很難做的。所以我覺得不僅是養出來的，還是熬出來的。

你提到的一點我非常認同：如果這時候還做高大上的定位，那是回到20年前，是不對的。你又提到，勢能遠大于地段的價值，這一點很重要。說實話，如果這個項目放在10年、20年前，沒有今天的表現；如果沒有廣州今天的發展，這個項目也不行。

所以這個項目從一開始可能看不出機會，可能需要時間去等待。所以我又認為，商業因為養，所以不能短視。

太古地産做商業，為什麼花5年考察、花10年打造？因為是養出來的，在建設過程中慢慢提升。養是很重要的，養土壤、養在地、養生态、養增量、養内容、養心智。

你把你的核心看家本領給大家講出來，非常感謝。一個這麼大的項目能做得這麼好，真的不容易。

第四位嘉賓是中銀證券的夏總。您不是做商業的，但是從您的分析中，我在想，今天在座的如果有做商業的，想想誰會投資給你？能有錢投給你的，都是像夏總這樣精明、對數字這麼清晰、對運營清楚的投資者。

不做運營，但是深知什麼是好商業。今天夏總提到的很多觀點我很認同，包括新消費時代下商業迎來了重大的機遇。這個機遇不是每個人都有的，你們投資的一定是那些有充分認識、有充分能力，同時對商業有長遠思考的人。

所以今天已經沒有盲目的投資者，也沒有像過去那樣靠關系或包裝就能搞定投資的人，一定要有像夏總這樣對商業充分了解的人。我們做商業地産一定要做好功課、尊重規律，有長遠打算。

第五位嘉賓是黃國軒，演講中提到從看風景到進入世界。當然今天我們也擔心另一個問題，科技會不會成為下一輪的泡沫？你是科技工作者，也是年輕的消費者，從你的分析中看到，科技不是工具，而是開始成為内容；機器人不再是設備，而是内容的一部分。

年輕人在思考科技應該如何為内容服務，如何為消費者服務。同時再說一句，文化也不再是標簽，而是實實在在的消費品。所以，我們的科技該如何為商業助力？

最後也分享一些我對文商旅的感受，有幾句話跟大家共享。

第一，做一個好的商業，一定是與城市共存、與客戶共情。所謂與城市共存，就是要融入這個城市，跟城市文化結合；跟客戶共情，就是要知道客戶需要什麼。

第二，與時間做朋友、與商戶共成長。我們做商業要學太古，要學美林，要用時間去打造商業項目，不能想着兩年、三年就做一個標杆商業，這是不可能的。

與商戶共成長，過去都說不能一開商場就想着租金每年遞增多少，不能不管商戶的死活。這一點也是太古和蘭桂坊給我的一個重要啟示。

當年引進蘭桂坊到廣州的時候，做了很多研究。香港蘭桂坊有很多商戶，都是Allan Zeman（盛智文）先生投資、幫助一起成長的。

很多酒吧是年輕人打造的，年輕人有創意，但是他們沒有資金、沒有經驗，他就幫他們請廚師、請老師，跟他們一起成長，這一點也成就了蘭桂坊40多個酒吧能夠如此長久存在。

第三，文為魂、場為基、商為和、赢為本。文化要有靈魂，如果沒有靈魂，就空了。場為基，沒有一個場地是很難做的，所以我也經常對文旅的人說，千萬不要想着租房子來做酒店，也千萬不要想着租房子做商場，光是租金就能耗死你。

沒有好的物業，千萬不要做文商旅。如果你是業主，也應該跟經營者共同成長，千萬不要想着只收租金，否則商場一定做不好。商為和、赢為本就不用強調了。

最後一句話，我們做商業的一定是求質不求量、求穩不求快、求準不求廣，簡單克隆的商業大多是不成功的。

我們看到南京的德基廣場、河南的胖東來，那麼好的商業，也只能在一個小的範圍内發展。所以商業不是像地産那樣可以到處克隆，所以求穩不求快。求準不求廣，商業一定要精準對客戶，千萬不要什麼都做。

這就是我對商業的理解，謝謝大家。

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