觀點直擊 | 中國建築營收下滑 但地産業務築底向好

觀點網 8月31日，中國建築召開2026年半年度業績說明會，公司董事長鄭學選、獨立董事劉汝臣，副總裁、财務總監黃傑，副總裁吳愛國、董事會秘書劉立新出席。

據此前一日發布的半年度報告顯示，2026年上半年，中國建築新簽合同額24,647億元，同比下降1.5%；實現營業收入9,758億元，同比下降12.0%；實現歸屬于上市公司股東的淨利潤230.0億元，同比下降24.3%。

中國建築于報告中表示，營收下滑主要是建築行業市場需求走弱、基建投資增速放緩等多重因素影響，房建業務和基建業務收入減少所致。

數據顯示，上半年中國建築房建業務實現營業收入5,713.1億元，同比下降18.0%；基礎設施建設與投資業務實現營業收入2,464.6億元，同比下降9.9%；勘察設計業務實現營業收入42.9億元，同比下降13.0%。

與此同時，房地産開發與投資業務實現營業收入1,520.3億元，同比增長15.2%；國際化業務實現境外營業收入759.8億元，同比增長27.0%；其他業務實現營業收入195.0億元，同比下降1.6%。

地産分化

上半年，中國建築地産業務實現合約銷售額1736億元，同比僅微降0.5%，在行業整體仍在下行的背景下，這一數字堪稱穩健。但若将中海地産與中建地産拆開來看，溫差立現。

具體來看，中海地産（不含中國海外宏洋）上半年合約銷售額1152億元，同比增長11.3%，合約銷售面積286萬平方米，同比下降21.7%。

銷售額增長而銷售面積下降，意味着均價大幅擡升。事實上，中國建築地産業務整體平均售價已從去年同期的27572元/平方米攀升至36942元/平方米，漲幅高達34%。

這一跳躍並非簡單的提價，而是銷售結構向核心城市高端改善型項目集中的直接結果。吳愛國在業績說明會上提到，上海徐匯濱江安瀾、寶山中環麓島，北京朝陽紫京宸園、海澱海辰元境等項目持續熱銷，這些位于一線核心地段、主打改善型需求的樓盤，構成了中海地産銷售額逆勢增長的基本盤。

反觀中建地産，上半年合約銷售額約584億元，較去年同期的710億元下降約17.7%，合約銷售面積約184萬平方米，同比下降約31.3%。

從營收來看，在中國建築整體營收下降12%的大背景下，地産反而是唯一實現正增長的主營業務闆塊。上半年地産業務實現營業收入1520.3億元，同比增長15.2%，

這一增長主要來自前期銷售項目的集中結轉，竣工面積861萬平方米，同比增長29.3%，而新開工面積僅278萬平方米，同比大幅下降37.5%。一升一降之間，“以銷定産、加速結轉”的策略清晰可見。

但盈利端的壓力同樣真實。地産業務毛利率15.0%，同比下降1.0個百分點，是四大業務闆塊中唯一毛利率下滑的闆塊。

副總裁吳愛國在業績說明會上坦言，前期高成本存量項目仍然對當期結轉毛利率形成拖累，短期毛利率存在一定壓力。

上半年公司計提存貨減值6.6億元，雖然規模不大，但疊加應收賬款減值53.6億元、合同資産減值24.8億元，以及其他資産計提15.4億元，資産減值總額達到100.4億元，同比增加24.3億元，對中期利潤形成了明顯侵蝕。

财務總監黃傑于業績會稱，計提增加主要源于地産存貨降價和債權規模增長，但經過“十四五”期間持續計提，相關資産風險已得到較充分釋放，預計全年減值撥備金額不會超過去年。

拿地端的收縮也更加明顯，上半年中國建築新購置土地15宗，期末土地儲備6,302萬平方米，新增土地儲備124萬平方米，總購地金額179億元，權益購地金額138億元。

其中，中海地産新購置土地9宗，新增土地儲備76萬平方米，總購地金額79億元，權益購地金額77億元；中建地産新購置土地6宗，新增土地儲備48萬平方米，總購地金額100億元，權益購地金額61億元。

從布局看，新增土儲全部位于一線、二線及省會城市，北京、西安、蘇州、上海、珠海位列境内權益購地金額前五，香港和新加坡則占據境外前兩位。

核心城市、核心闆塊的聚焦策略一以貫之，但拿地力度的大幅放緩，既反映了管理層對市場前景的審慎，也意味着未來兩三年可結轉資源的縮減。

土儲規模的主動壓縮，是行業從“規模擴張”轉向“質量優先”的必然選擇。在“現金為王”的當下，減少拿地、加速去化、壓降負債，比維持規模數字更重要。

新開工項目方面，報告期内，中國建築實現房地産項目新開工面積278萬平方米，同比下降37.5%；竣工面積861萬平方米，同比增長29.3%；在建面積3,988萬平方米，同比下降21.0%。

轉型升級

中國建築在業績說明會上表示，短期來看，受行業深度調整和前期高成本項目集中結轉的影響，地産業務收入、利潤仍然面臨着階段性的壓力。但是從中長期維度看，地産業務經營環境正在發生着積極的變化，業績有望呈現企穩向好的态勢。

在住建部、央行、金融監管總局多項房地産調控政策齊發之後，中國建築表示，本輪新政以完善銷售管理、資金封閉運作、優化房地産信貸為核心，持續推動行業從高周轉向高品質切換，與公司長期以來堅持貫徹的房地産投資策略相一致，對公司地産業務形成了一定的利好。

在行業從“高周轉向高品質切換”的政策導向下，産品力的競争已經取代規模競争成為主戰場。

在應對行業變化方面，吳愛國提及，一方面是堅守核心城市、核心闆塊，落實好房子營造體系要求，依托差異化産品與品牌優勢提升項目溢價能力與去化效率，推動産品力與利潤率穩固化，另一方面則是加快存量存貨去化與風險出清。

報告披露，上半年中國建築盤活優化存量資産1132億元，同比增長23.8%，其中現金盤活比例超過80%。黃傑将存量資産盤活定位為“拓展未來發展空間的戰略性舉措”，他認為，中國建築3萬多億元總資産中蘊含的盤活空間，是任何單一業務都無法比拟的。

綜合運用REITs、資産證券化等多元化工具，推行資産分類分級管理，推動閑置低效資産加快價值釋放，便是将沉澱在資産負債表上的存量資源轉化為可流動的現金和可運營的收益型資産。

與此同時，管理層表示，公司也在加快培育戰新産業、城市更新和城市運營等新興業務，大力推進轉型升級，上半年推出城市合伙人、好城區更新體系等創新模式，主動對接重點省市更新需求。

管理層披露，報告期内中國建築城市更新業務新簽合同額2200億元，同比增長10.8%，該公司于報告期内發布中建城市運營品牌，組建中建城市運營産業聯盟，城市運營業務新簽約項目435個，同比增長73%，新簽合同額385億元，同比增長3.89倍。

盡管385億元的規模與1736億元的合約銷售額相比仍顯單薄，但近4倍的增速清晰地指向了一個方向，即中國建築正在從“建房子”向“運營城市”延伸。

持有型物業則為這一轉型提供了物質基礎，截至上半年末，中國建築擁有寫字樓、酒店、公寓、商業地産等持有型物業超過1653萬平方米，賬面淨值1599億元，上海、北京、廣東三大區域占比超55%，上半年實現收入46億元。

不難看出，該公司明确将“穩健發展經營性資産、穩妥擴大商業租賃等持有型業務規模、培育穩定現金流”列為地産業務重點，其核心意圖正是用運營業務的穩定現金流平滑開發業務的周期波動。

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