本文整理自邵宇先生在2026博鰲地產發展大會上的演講內容。
邵宇（國家金融與發展實驗室特聘高級研究員）：大家都知道什麼叫泡沫。某種意義上說，我們也經歷了大的房地產泡沫的“崩潰”過程。現在反過來看，也就這麼回事。從2021年開始，房地產市場從400萬億的市值，跌去了100萬億，每個居民的感受都非常大。
這不光是每個居民的財富變化，現在土地財政收入也已經跌到了1萬億左右。居民不僅不再加槓桿買房，反而在去槓桿。
我看到最新的數據，上個月居民償還了7800億元，其中一半是房貸，一半是消費貸。當泡沫消退的時候，每個人都感受到巨大壓力，不只是投資，消費、個人財富以及我們的事業，都受到很大影響。
今天很多年輕人在談房子怎麼設計、怎麼運營，這一點非常好。但從宏觀角度來看，這個潮流似乎已經在退卻。市場能不能穩住？穩住以後還會不會有V型反轉？這都是重大的判斷。
大家知道，中國經濟現在分化非常劇烈。A股和港股所有上市的房地產企業，市值加起來不超過1.5萬億元，但一年能賣2萬億元的房子，員工有上百萬。
中國科技賽道里，兩家做GPU芯片的公司，一個是寒武紀，一個是海光信息，兩家市值加起來已經超過1.6萬億元，總共4500名員工，銷售額約200億元。
大家看到這兩類企業，一個在水裏，一個在火裏。
我們經歷了房地產泡沫，即將經歷的是更為強烈的人工智能泡沫。我有一個判斷：人工智能不僅是我們這輩子遇到的最大泡沫，也可能是人類有史以來遇到的最大泡沫，可能遠遠超過房地產泡沫，各位如何應對？
大家都覺得泡沫是負面詞彙，泡沫破滅會帶來資產負債表的衰退，但其實泡沫也會帶來資源配置的改變。
覺得科技行業有機會，就會把錢投到科技行業；覺得房地產行業有機會，就會把錢投到房地產行業。
泡沫是配置資源的方式，並不是貶義詞。但看清它也決定了我們的視野，決定了我們的財富，決定了我們的賽道，決定了整體經濟的繁榮，以及個人獲取成功的方式。所以我們要精準判斷，會不會有這樣的泡沫，以及會在什麼時候出現大的調整甚至崩潰。
我來這個論壇差不多10年了。每次重要的判斷，包括房地產的高峯、科技的浪潮、黃金和債券，大家可以翻一翻我以前的演講，基本上對這些關鍵時間點的把握都是比較準確的。
當老闆們順風順水的時候，沒有人會聽我的判斷，都覺得自己可以用雙手創造未來。但其實大多數人只能在大趨勢裏順勢而為。
我是做宏觀經濟研究的，大家都在談項目，做微觀或者做行業，但你要看得清潮流在哪個方向。現在都說選擇比努力更重要，選擇錯方向，即便更努力、更用力，收益反而會更差。當然，大家現在都感覺比較卷，似乎已經習慣了這種很努力卻賺不到錢的狀態。
6年前的大會上，我分享過：從2008年次貸危機之後，這個世界的演進走上了非常危險的趨勢，是全方位的變化，也從全方位影響我們的生活，可以稱之為“百年未有之大變局”。
我們認為，對房地產、醫療、金融等方面的調整是必然的。就像大家最近看到的，對於海外資產、海外信託，某些大佬離婚，可能想通過離岸信託避稅，但其實是逃不掉的。不只是看你的國籍徵稅，而是針對過去多年從中國獲得的收益和分紅進行徵稅，換一個身份也逃不掉，這是一個重大的調整。
另外一方面，是國家之間的劇烈競爭。九年前的那次貿易戰，也就是特朗普第一次對中國發起貿易戰的時候，是中國國運轉折的關鍵時刻。每個人的生活都因此發生了重大變化，但很多人可能還不知道為什麼會變。
當你跟另一個經濟體進行全方位競爭的時候，就不得不把原來可以用於城市化或房地產的大部分資源，轉向科技自立自強。這就是資源配置方式的根本性變化。如果對這件事情還沒有察覺，那就不是錯失幾個億，可能幾百個億甚至幾萬億都沒有了。這正是影響每個人生活的關鍵節點。
未來會怎麼樣？現在整體經濟情況大家也明白，我們的產能是過剩的，最受到拖累是地產，同時大家也不太敢消費。400萬億的房市已經縮水了100萬億，股市表現還可以，已經增值了50萬億，但能夠獲取這個收益的人並不多。而且即便這樣算，總體還是虧了50萬億。
我們力圖把原來配置在城市化或房地產上的大部分資源做一些轉換，這就牽涉到對未來關鍵變量的預判。大家最想知道的是，未來5年我們的生意、經濟發展趨勢，包括財富會怎樣變化？作為宏觀經濟學家，我力圖用最簡單的指標圖形去勾勒未來前景。當然，我們知道預見未來最好的方式是用雙手去創造未來，這句話聽起來很激勵人心。
但我告訴大家，大概率我們都是隨着趨勢擺動。看這幾個關鍵的趨勢線，能改變哪一條？我們也希望逆天改命，但看看憑一己之力能改變哪條線？
最下面這條是人口。我們生產房子是給人住的，不管是造好房子還是剛需房，你得有人買。前幾年中國人口達到了峯值，2022年達到頂峯，是14.1億人。按照多數預測，到本世紀末，我們的總人口將回撤到6億左右。因為我們的總和生育率在1.1左右波動。韓國的總和生育率全球倒數第一，只有0.78。上海是0.68，全球城市倒數第一。這是一個巨大的收縮力量。但你能改變什麼呢？有沒有想過，這種情況下什麼樣的賽道最有機會？是我們的好房子嗎？一定不是。人形機器人肯定是超級機會。最上面那條線是碳排放，這是總量的約束。總有一個碳排放的上限，這也意味着城市化的上限。
我們認為，這個上限在2035年前後就會到來。現在的城市化率大概是67%，越往上越慢，現在一年進入城市的人口大概有幾千萬。這樣我們就很難再有什麼新區了，所以一定會轉到存量更新上來，這是一個改變不了的趨勢。
再看財富。中國人積累財富的方式都在第二象限，紅色那根線是房地產。2021年是峯值。有人說未來兩年能穩住，我也希望穩住，但每年都這麼說，已經過去5年了。從其他國家的經驗看，差不多都有7到8年的下行週期。因為收儲政策一直有很大爭論。
最後給大家一個小小的建議。說實話，投資就是投國運。我對房地產也有一些分析，我們覺得對於重點區域還是要有一些甄別。在長三角，臨港新片區、長三角一體化，這裏面不是住宅房地產的機會，而可能是產業、公共服務、金融或者基礎設施的機會。
如果這些地方完成產能聚集，中國的城市化進程就會告一段落。所以我們要把握住這樣一個關鍵的時間窗口，祝各位好運。